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亞太會館買家 將改寫房市天價?

亞太會館買家  將改寫房市天價?
威京集團主席沈慶京有機會在今年鹹魚翻生。

王榮章

焦點新聞

攝影/吳東岳

670期

2009-10-22 15:29

號稱國內不動產交易史上金額最高的亞太會館,能否順利處分即將攤牌!二度標售的亞太會館,在最後關頭出現一組買家投標,這次能不能就此畫下完美句點、威京集團主席沈慶京能不能藉此東山再起?各界都在屏息以待。

十月十一日,國民黨舉行中常委選舉,人稱「威京小沈」的沈慶京,是所有尋求連任的中常委中,惟一未獲得黨中央提名的一位,不過他卻憑著多年耕耘的人脈,得票數衝上第二十五名,順利蟬聯國民黨中常委,跌破不少人眼鏡。

而威京旗下的亞太會館,在歷經去年五月底流標收場,以及百年來最嚴重的金融海嘯之後,這次捲土重來、開出一五○億元底價標售,小沈能否在光輝十月連下二城,將是未來幾天最熱門的話題。

二○○八年五月底,亞太會館選在馬英九總統就職大典後標售,結果雷聲大雨點小,因無人投標而草草落幕。時隔一年多,小沈這次看準兩岸將陸續簽署MOU(金融監理備忘錄)、ECFA(經濟合作架構協議)的有利時機,再度大張旗鼓標售,測試台灣市場的水溫。


亞太會館創房價新高?


接受委託標售的戴德梁行台灣區總經理顏炳立指出,此次改採兩階段標售方式,第一階段在二十日晚上六點截止收件,有興趣的買方必須提出議價方案,同時繳交底價二%(即三億元)的保證金;之後賣方將針對符合資格的買家,由顏炳立、律師、會計師、亞太會館的兩位代表所組成的五人議價小組,進行第二階段的議價,最慢在十月底宣布結果。

二十日收件截止後,已知有一組買家出手,亞太會館這次有機會順利出售;不過基於保密原則,戴德梁行、亞太會館雙方都不願透露神祕買家。一旦確定成交,亞太會館將寫下台灣房地產史上總價最高、每坪單價最高(以容積坪數為準)的新紀錄。

面對這檔眾所矚目的房地產年度大戲,顏炳立表示,他們是在幫台灣土地寫歷史;威京集團高層也信心十足地說,一定會順利成交。不過平心而論,這次標售,市場反應不如預期,一家上市建商總經理點出二大關鍵:價格偏高、遊戲規則太複雜。

首先在價格方面,以目前國內的土地價格、豪宅售價等條件分析,亞太會館開價的確高出一截。例如以同區土地行情比較,金享建設在今年四月以每坪約三○六萬元標下D3九百餘坪土地;冠德建設則剛在九月中取得松勇路上一四四三坪土地,每坪單價在二三○至二四五萬元之間;而日前元利建設也和國泰金控副董事長蔡鎮宇攜手,以每坪約二八○萬元代價取得松仁路土地。

相較之下,亞太會館底價一五○億元,換算二四六八坪土地,每坪單價高達六○八萬元,容積坪則超過三百萬元,不但創下國內紀錄,也遠高出目前市場行情。

元利建設總經理蔡建生指出,這個案子是最好的試金石,可以測試台灣是否已有進入國際市場的機制,以及兩岸經濟共同體是否已形成。他認為如果真的有人出手,最可能的買家是外資,其次是國內的壽險業者。

此外,在遊戲規則部分也是獨樹一格,出現所謂的「配套措施」,威京集團處長吳訂解釋,除了以現金買斷之外;第二個選項是利益分享,也就是買方在自訂的基本獲利成數之外,「多賺」的部分與賣方按比例拆帳;第三種則是策略夥伴的精神,也就是除了一五○億元現金之外,搭配買方公司股票的選擇權,以分享未來開發的利益。不少建商私下表示,這其實是把簡單的事情複雜化,且有違商場慣例,徒增買賣的困難度。
 

亞太會館是小沈翻身籌碼


那大手筆得標的買家未來能從中獲利嗎?綜合顏炳立及威京集團的估算,未來買方進行容積移轉的成本約八億元,興建費用估計三十億元,加上利息支出約十億元,合計費用粗估約五十億元;若加上土地成本一五○億元,開發總成本約二百億元。至於收入方面,如果每坪售價二五○萬元,總銷金額可達二七五億元,扣除成本仍有不錯的獲利。

另一個大家關注的焦點,就是沉潛多年的威京小沈,能否藉出售亞太會館東山再起?

先來看處分亞太會館後可以入帳多少金額。目前亞太會館銀行貸款接近四十五億元;此外,包括普通會員、終身會員等共收取近四億元會費;員工年資結算金約一億 元;另外還有三至四億元的增值稅;以及至少一%的銷售佣金(以一‧五億元計算);再加上應付帳款、應付票據等營運負債,合計至少五十五億元的費用,必須在出售後償付。如果以一五○億元售價估算,扣除相關貸款、費用後,淨收入粗估約九十幾億元。

除了亞太會館之外,目前威京集團掌控的事業體包括中工、中石化二家上市公司,台灣、中國揚州二家京華城,以及香港的京華山一證券等。小沈曾經將處分亞太會館比喻為犧牲一個孩子的學業,培養另外五個小孩成為有競爭力的博士。

目前中工除了營造本業外,正積極轉型投入營建業;中石化、京華山一證券營運穩定,小沈最大的壓力來自台北、揚州的兩座京華城,也是未來首要的整頓目標。而只有亞太會館順利處分,兩岸京華城改造成功,小沈才能算是真正「突圍」、東山再起。

 

亞太會館

亞太會館能否刷新房價紀錄,引發市場的熱切關注。(攝影/聶世傑)

 

亞太會館

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