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反向抵押是高齡社會的「維骨力」

反向抵押是高齡社會的「維骨力」
老年人空有房子,卻沒有獲得社會保險涵蓋的現象,在未來只會更多。

鄭國強

焦點新聞

攝影/吳東岳

677期

2009-12-10 16:52

二十年後,台灣社會將比目前增加一倍以上的請領社會年金人口,讓「反向抵押貸款」成為近期熱門話題,反映出未來社會福利支出的壓力,政府現已加緊研究,希望在高齡化社會來臨前十年,找出最適良方。

九月中旬,衛生署長楊志良拋出「以房養老」議題,引發各界不少討論,各方單位開始研議,而在十一月二十七日,第一份由國內金融機構提出的版本,交付金管會研議,正視人口老化所帶來的財政負擔壓力。

 

「二十年後老年人口占全國四分之一,為數約五百多萬人。」談起這樣的數字,行政院政務委員薛承泰語氣加重,他的擔憂是,國家社會福利支出能否承受得起那麼多的待領人口。

 

呼應趨勢 因應請領年金人口倍增

 

根據經建會九十七年人口推計報告,戰後嬰兒潮這一代到了民國一一二年開始退休,全國進入退休人口初升段,使得全國六十五歲以上人口數達到二七五萬人,民國一一八年,全國老年人口將近四分之一;尤其一九九○年後出生的這個世代,將來會面對「三成無子、四成無孫」的現象,這意味著,到了民國一四五年,無子女的高齡人口也許會突破一百萬人。

 

「需要社會保險支出人口激增,鐵定讓現在的戰後嬰兒潮每人所獲得福利減少。」淡江大學保險系副教授郝充仁指出,高齡化社會將導致全民健保、老人年金等其他各類社會福利系統的極大壓力,然而,國外的經驗是,許多人退休金不足,但至少還有間房子,因此,把「不動產」化為「動產」現金的反向抵押貸款,也許是解決的方法。 國內銀行公會參考各國制度提出政策建議,六十五歲以上、自住、為房屋所有權人可提出申請,貸款成數隨著申請年齡增加而越高,提供終生的借款,惟當借款人身故,或十二個月以上未居住在該房,或房屋被改為商用時,借款人須償還本息。

 

「金融業過去習慣是流量轉換成存量,例如房貸,但方向相反的金融產品,還算是頭一遭。」郝充仁也擔心國外常見的承作風險在國內發生。

 

他山之石 歐美已有成功經驗借鏡

 

反向抵押貸款制度最早起源於法國,一九二○年代在英國成為針對低收入老年人實施的生活支援融資制度。美國在一九六○年代實施,一九九○年代開始普及。一般反向抵押貸款制度為,申請人按照不動產的價值,獲得年金形式給付,至貸款期間結束,不動產歸貸款機構擁有。

 

日本是亞洲地區最早推出這項制度的國家,二十八年前,鄰近東京的武藏野市決定推動這項制度,一方面是高齡化社會來臨的壓力,另一方面是當時的一件社會事件。

 

一位七十多歲的女性原本住在占地一五○坪、地價至少一億五千萬日圓的自家中,因為失智而住進安養院,幾年後死亡,竟出現三十六位繼承人爭產,而且均和死者不熟識。武藏野市政府從此以後,決心要幫助像這位女性一樣,有不動產但存款少、只靠年金過活的老人。

 

反向抵押貸款對於老人家有吸引力,是因為除了年金收入之外,還多了一筆錢,不必擔心因為享樂而花掉了基本的生活費,也不必因為沒錢而必須搬到安養院,可以在自己家終老一生,真的發揮了「以房養老」的功能。雖然如此,已實施三十年的日本反向抵押不算太成功。

 

「日本的問題是在房價高檔時開始做這個業務,讓許多金融機構面臨虧損。」郝充仁解釋說,預期未來房價會增值是金融機構願意承作的關鍵,若在房價高點放款,如同被套牢。但房價飆漲的確是反向抵押案量成長的驅力,以美國為例,雖已實施四十多年,直到二○○五年案件量才明顯倍增,因為當時房價大幅升值,市場充滿樂觀氣氛。

 

可是,房價是獲利來源,也是風險根源,金融機構不易預測二十年後的市價,如果市價走低或者利率上升,都會導致擔保品價值下降,實際貸出的金額將高於市價,換言之,金融機構將承受損失。

 

最大的問題還有流動性風險,銀行得到的是「債權」,但銀行也害怕只有滿手的債權,而不是現金。美國人用資產證券化來解決這個問題,發行債券換得流動性,以此移轉風險。日本研究機構也認為,若要和美國一樣普及,需要抵押證券流通市場健全,在國內,還得過金管會這關,畢竟這屬於一種「金融創新商品」,以前從未有過。

 

基於以上兩種風險,目前國內金融業者對於以房養老政策,普遍仍然興趣缺缺。

 

推行難度 房價走低壓低銀行意願

 

對於貸款人來說也有一些風險,房價長期走低(例如日本)時將使得給付停止、加入時的房價門檻太高而申請不到、遇上放款機構為了增加利潤刻意壓低鑑定房價,此外,還包括早死的風險,並且可能和繼承人發生清償的問題。

 

「像銀行業有存款保險方式,美國的反向抵押貸款也有政府機構的保證金制度,替貸款的雙方承擔部分風險。」郝充仁指出,由於有保證機制,前置成本增高,導致金融機構拉高申辦門檻,「值錢的房子才能做」。

 

儘管反向抵押貸款在實行上可能的困難還很多,但高齡化潮流就要來臨,讓我們的社會沒有太多反應時間。

 

「現在適用這個政策的人數占老年人口一成,最多二十四萬人,但二十年後,在比率不變的假設下,會影響五十萬人。」薛承泰在擔任台北市社會局長期間,一個特殊的現象引起他的注意。台北市信義路二段、永康街一帶的房價,每坪超過六十萬元,卻仍有屋主領社會福利津貼過日子,甚至需要福利團體的幫助,原因是民國九十四年修訂社會救助法,增加排富條款,卻讓一些沒有任何存款、所得,卻有老房子的人無法成為低收入戶,雖然目前人數不多,卻成為未來推行反向抵押的重要參考。

 

今年三月,薛承泰帶領一個行政院跨部會的工作小組,召集和社會福利保險相關的內政部,與金融商品有關的金管會共同評估反向抵押貸款的實施。

 

未來十年,台灣漸走入高齡化時代,社會福利如同面臨「鈣化」的威脅,反向抵押貸款也許可以像顆「維骨力」,成為兼顧財政負擔與保障人們退休生活的方法,而政府與各界正加緊研究中,和社會老化速度在賽跑。

 

郝充仁

郝充仁點出,需要社會保險支出的人口激增,勢必讓戰後嬰兒潮每人所獲得的福利減少。(攝影/陳俊銘)

 

各國比較

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■反向抵押十問


國內目前尚未實施反向抵押貸款制度,亦未有最終官方版本的訂定,但攸關許多人的退休生活品質疑問,因此在此摘錄他國實施後的各種常見問項,提供讀者預見未來並做為參考。

 

1.幾歲可以申辦?

 

美國規定為62歲,國內則傾向於和老人年金接軌,以65歲為標準。

 

2.有領老人年金還可以辦嗎?

 

銀行公會提出版本是不限收入,但內政部傾向排富,以達到彌補社會福利不足的原意。

 

3.可貸款幾成?

 

端視放款機構與借款人所訂的契約,銀行公會版本訂定65-70歲可貸50%,70-75歲可貸55%,75歲以上可貸60%。

 

4.多久可以領一次錢?每個月領多少?

 

若選擇一次給付,所須支付費用越高,可領得金額越少,若以按月給付,在機動利率及房屋價值變動下,可貸金額亦會波動。同樣的房屋價值,貸款人的年齡越高,餘命越短,可貸得的金額越高。

 

5.利率多少?

 

有固定利率、浮動利率或者混合方案,隨各國利率而不同,日本約在3%,美國則在6%到8%之間,借款時間越短,利息成本越低,可借得金額越高。銀行公會版本傾向採用指數型房貸利率。

 

6.可以拿兒子的房子來借款嗎?

 

不行,抵押不動產必須產權清楚,且為貸款人所擁有。

 

7.為何只有大都會區的房子可以辦理?

 

房價有增值空間,以及高過一定的門檻,金融機構才會有承作意願,導致各國普及區域均在大都會區。

 

8.參加反向抵押貸款後,房子還可繼承給後代嗎?

 

大多數金融機構只接受無子女或無繼承問題的申請者,在澳洲則以貸款成數做區別,例如只貸款四成,貸款到期後成為銀行和申請人子女共同擁有的現象。

 

9.房子抵押後,可當二房東再租給別人嗎?

 

不行,反向抵押貸款以社會福利為立意,再加上與他人共住將影響房屋價值(即貸款的基礎),因此要求只能有貸款人自住,無出借、出租、分租行為。

 

10.在貸款到期前死亡,親屬能否反悔契約?

 

不行,然而各國作法有所不同,在法國,要求簽署後不得反悔,因此反向抵押亦被稱為不動產樂透,但以契約的公平性來看,買賣雙方均為風險管理,在美國則有聯邦政府做部分的保證機制。

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