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張金鶚:一年後才是買房好時機

張金鶚:一年後才是買房好時機
(圖片來源/Shutterstock)

羅秀文

焦點新聞

706期

2010-07-01 14:39

都會區房價居高不下,成為小市民的痛,為抑制房價上漲,央行六月二十四日無預警宣布升息半碼,並針對台北縣市採取「第二屋以上貸款成數七成、取消寬限期」等選擇性信用管制措施,為下半年房市投下變數。

中央銀行六月二十四日召開理監事會議,宣布升息半碼(○.一二五%)。出乎意料之外的是,央行特別針對台北市全區,以及台北縣十個縣轄市 (三重市、中和市、永和市、新莊市、板橋市、新店市、土城市、蘆洲市、樹林市、汐止市),祭出選擇性信用管制措施;若民眾要辦理第二棟以上房貸,最高只能貸款七成,且取消寬限期,也不能再以房屋修繕等其他名目申請貸款!

此舉猶如對房市丟出一顆震撼彈,未來房市將何去何從?

 

等政策發酵 買房再等待


以往央行利率政策多是跟著美國走,這次脫鉤演出,讓市場有些意外;且是自二○○九年二月十九日以來,利率首次由降轉升。央行此次忽然出手打房,將發生什麼影響,學者專家、業者、投資客看法多空分歧。

不過,業者多認為,升息幅度不大,換算每百萬元房貸,每月多增加約四十七元的貸款,對房貸族影響有限。而針對大台北地區提出的選擇性信用管制政策,則對投資客有較大影響。

「央行終於開了第一槍!」政治大學地政系教授張金鶚表示,升息是替過熱的市場確立反轉訊息。他指出,目前房價高漲都是消息面和預期心理在支撐,預期未來因選舉、簽署ECFA(兩岸經濟合作架構協議)利多出盡、央行緊縮政策等因素,將是投資客出場的時候。

張金鶚表示,央行選擇性信用管制主要是針對投資客,他預估大台北投資客占三到五成,如果投資客都認為現在是最好的賣點,開始出脫手中物件,未來房價一定會反轉。

然而反轉訊息才剛開始發酵,投資客不會同時賣房子,市場消化這些浮額後,房價才會慢慢修正,一般民眾如果要購屋,至少要等半年到一年,甚至一、二年後,才是適當的進場時機。

儘管政府祭出打房政策,被視為下半年房市指標的新莊副都心二十四筆抵費地標售案,六月二十五日的標售會上,仍吸引大批建商、投資人與會;不僅全數標脫,還創下新莊標售案區域天價,每坪土地飆破一百五十九萬元。市場解讀這樣的結果儼然是打了央行一巴掌,利空澆不息房市熱度。

張金鶚表示,由於新莊副都心土地標售案幾乎和央行升息、宣布選擇性信用管制措施同步,使得標售結果似乎沒有受到影響。但他提醒,央行已經宣示讓房市降溫的決心,未來若效果不佳,央行還會祭出更嚴厲的手段,包括緊縮土、建融資等,促使房市降溫,民眾不可輕忽。

但台灣房屋首席總經理彭培業則認為,央行祭出選擇性信用管制措施,對想走短線、資金不足的投資客影響最大,有可能會拋售手中的物件。至於對有實力的投資客,買賣房屋主要考量地點的好壞和未來增值空間,不會在乎貸款成數少一成或二成。

而央行對台北縣十個縣轄市作出「貸款成數不得超出房屋鑑價七成、購屋無寬限期」等限制,彭培業認為,指標區新店市、板橋市因房價穩定將不受影響,其他區域則會短暫觀望。

他說,央行過去一年多維持低利率政策,這次雖小幅升息半碼,但暗示升息趨勢啟動,短期會對房市造成觀望,投資客買氣縮手。不過,長期來看,隨著經濟成長、失業率降低、國民所得提高,房地產後市仍樂觀。他認為,升息必須參考全球經濟狀況及國內的經濟發展,若升息造成房地產市場交易頓挫,相信政府也不樂見,因此,這次升息是否代表後續利率會持續走揚,還需要觀察。

 

打房不如做好區域規畫

 

知名傳奇投資客──陽昇國際實業總經理黃文雄指出,央行打房政策是針對投資客而來,但他認為升息不僅會讓投資客每月負擔的利息成本增加,也會使得一般民眾貸款壓力升高,對房市發展絕對是負面的。

在買氣觀望、投資客縮手之下,黃文雄認為下半年房市將由上半年的「價量齊揚」轉變為「價平量縮」的格局。他表示,儘管下半年大台北地區房價很難再上漲,但北市精華地段的房價受惠資金行情推升,還是有上升空間。

黃文雄表示,房地產是所有工業的火車頭,政府若要下猛藥打房,將會影響到所有市民。他認為,很多區域房價都還在一字頭,政府應該將公共建設做好,將民眾引導到這些地區買房,才是治本之道。

華固建設董事長鍾榮昌表示,央行政策有意讓大台北地區的房市降溫,會使得下半年買氣觀望,房價要再上漲可能不容易,但也不至於大跌。他認為,未來一到兩年內利率應會維持在二%至三%,對自用型的購屋者影響有限。但鍾榮昌認為,此次升息對購屋者來說仍是個警訊,宣告低利率的時代已經過去。

鍾榮昌表示,央行對台北縣市採取選擇性信用管制措施,對投資客影響較大,尤其是北縣的投資客,因北縣投資客的貸款情況比北市多。鍾榮昌說,就算央行不打房,房價也不會永遠上漲,他樂見市場回歸理性。



4專家看升息後房市走向

房市走向
學者看法

張金鶚(政大地政系教授)
房價開始轉折向下,買房者先觀望,一年後再進場。

 

房市走向

投資客看法

黃文雄(陽昇國際總經理)
投資客縮手,成交量下滑,大台北地區房價難再上漲。

 

房市走向

房仲業者看法

彭培業(台灣房屋首席總經理)
資金不足的投資客可能拋售,房市短空長多。

 

房市走向

建商看法

鍾榮昌(華固建設董事長)
宣告低利率時代結束,台北縣投資客受影響最大。

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