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味王、勤益、東元 坐擁金雞母

味王、勤益、東元 坐擁金雞母

張弘昌

房地產

shutterstock

708期

2010-07-15 10:48

不畏央行打房政策,味全以高價標下位於三重重新路上的新燕土地,儘管外界多半認為成交價偏離市場行情,但無形中卻墊高了附近都市更新計畫區的土地價值,其中又以鄰近的味王、勤益、東元受惠最多,至於三洋的泰山廠,也值得注意。

一直受到市場關注的新燕紡織廠土地,七月七日被味全以一○一.六億元高價「獨家」得標,換算每坪單價為六十四.三六萬元,創下法拍史上最高單筆金額及台北縣土地單筆交易金額最高紀錄。由於味全出手「明顯高於市場行情」,外界紛紛以「買貴了」來解讀;不過從另一方面來看,附近的土地行情反而水漲船高,包括味王、東元、勤益、三洋、歌林等公司,都因此受惠不少。

新燕土地面積共有一.五八萬坪,輪廓還算方正,位於三重市重新路五段,離新莊捷運線先嗇宮站出口不遠,不論就地理位置或交通路線來看,都具有不錯的條件,味全初步決定先申請變更地目,並朝住商混合方向進行,董事長魏應充表示,該土地將分三期、以六至八年時間開發完成。


味全 
高價標下台北縣黃金地段


台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊指出,味全未來若循台北縣擬定的都市計畫走,可享有法定容積○.五倍都市更新獎勵及○.五倍的公益性設施獎勵值,據此計算,大概可以爭取到原容積的一.五倍至一.八倍,容積率則將達四三二%到五一八%,保守推估可興建樓地板面積最高可到五.九萬坪,以每坪四十萬元推估,總銷金額上看二三六億元,扣除成本,味全這樁生意仍有獲利空間。

事實上,味全標下的新燕土地,正好就在「捷運新莊線頭前庄站、先嗇宮站周邊都市更新計畫暨劃定都市更新地區案」的範圍內。根據台北縣政府最新規畫版本,該更新地區計畫面積為八十五公頃,西起為思源路,北側至湯城園城,東邊則以二重疏洪道附近地區為界,主要道路為舊台一線,區域內的建物以一樓高度為主,多半屋齡超過二十年以上,未來如果都更計畫順利發展,增值潛力可期。

針對都更計畫的進度,縣府承辦窗口表示,該計畫還在「草案」階段,目前還停留在審議委員會,未來一旦委員會通過,還要送至內政部,因此「開發時間尚不能確定,也無法對外正式公告細節」,一切仍然以紙上作業為主。

不過隨著新莊捷運線完工進入倒數,加上該地區緊鄰大漢溪,深具優質水岸空間營造的發展遠景,多數房仲業者認為,頭前庄站和先嗇宮站周邊的土地可望繼新莊副都心後,成為建商積極卡位的黃金地段,如果將時間拉長,味全買下的新燕土地,獲利應該會比現在估計的還高。


味王 
每股貢獻度有四元實力


和新燕土地門牌號相差一百三十二號的,則是味王的三重廠,占地五四三四坪,目前已經向台北縣政府申請地目變更,依進度預估,最快明年第二季即可取得核准函,年底前進行開發,未來規畫興建三棟三十層大樓。

隨著味全高價標地,根據台灣房屋估計,這塊地雖然離先嗇宮捷運站較遠,但鄰近家樂福的三重店,推估每坪價格約在六十萬元到六十二萬元之間,換算整體市價約三十三億元,以味王目前股本二十一.九七億元,加上取得土地成本不高,對每股貢獻將不亞於前兩年在台北市天母推出的「天母樂活」,法人估計至少有四元的實力。

成立於民國四十八年的味王,早期由於食品廠必須在各地鋪建通路,因此常有不少自有土地,這些地在幾十年後,早已增值了數十倍。日前味王委請不動產公司鑑價後,目前公司國內外素地價值約一○六億元,除了三重廠外,台北市中山北路和民生東路口的總公司都更案、樹林廠、越南西貢子公司的十五公頃用地,都是味王未來陸續會進行活絡閒置資產的重點項目。

公司表示,資產價值之所以大幅提升,是因為原本對越南轉投資的股權,由六五%提升到一○○%,且持有的土地已獲得胡志明市人委會批准變更為住商用地,現正辦理後續地目變更手續。

味王現任董事長穎川建忠是已故青果大王陳查某的長子,雖然已高齡八十六歲,但這些年來味王在他的帶領下,不論味精、速食麵本業,或者土地開發,都繳出亮眼成績,近兩年EPS(每股稅後純益)分別為三.二四元、二.○七元,並且打破過去十年不曾發放股利的紀錄,也因此市場對公司開發三重廠的企圖心,深具信心。


勤益 
重劃區內就有三塊土地


沿著重新路五段往新莊方向走,則是勤益的舊廠房土地,為節省土增稅負,公司在○三年將旗下不動產移轉給一○○%持有的子公司勤德,包括新莊廠和大園廠土地,其中新莊廠約一萬一千坪,大園廠則約為三萬坪。

勤益在新莊的土地位於頭前庄捷運站附近,分為化成段、鴻福段和文明段,文明段中有三千坪土地出租給知名國際家具賣場IKEA(宜家宜居),租期為十五年(從○六年五月計算),前三年每年租金一.六億元,接下來則依物價水準調整和營業抽成,目前每年租金為二.四億元。

至於文明段其餘用地,因該地南側面對大漢溪,依台北縣都更規畫將興建為住宅區;至於鴻福段,計畫為第一種商務專用區,未來可能以國際企業據點及旅館、百貨公司等商業用途為主;最後化成段因離捷運站較遠,且部分產權較為複雜,預估未來將較慢開發。

另外,勤益大園廠因緊鄰桃園航空城,子公司德勤將之規畫為物流園區,目前已經出租,隨著兩岸三通交流愈來愈頻繁,加上航空城效益後續發酵,目前市價推估約二十億元,未來仍有增值空間。

走過勤益的土地,再往西走則是東元的新莊廠,位於新莊中正路和思源路交叉處,同樣屬於台北縣捷運新莊線頭前庄站都市更新計畫區內,土地坪數約一.一萬坪,公司表示未來將和開發商合作興建商辦大樓,預計在新莊線通車前完成初步規畫。


東元 新莊土地潛在利益四十億


法人推估,若參考附近建商購買土地成本、捐地三成計算,保守預估新莊土地價值約在五十五億元左右,扣除土地取得成本約十五億元,潛在利益約四十億元,約可貢獻EPS二.二二元,未來土地順利變更後,估計每坪可到一三○萬元至一四○萬元,市價更上看八十八億元,獲利空間有機會再進一步拉升。

距離捷運新莊線頭前庄站、先嗇宮站周邊都市更新計畫不遠的,則是三洋電二.三萬坪的泰山廠土地,由於該地區正好位於新莊捷運線丹鳳站出口,又緊鄰機場捷運站,且屬於新莊副都心都市規畫區域內,公司規畫興建為大型商場和住宅,市場估計光土地價值對每股淨值貢獻度就可達七至八元,若加計開發價值,將更為可觀。

 

三重、新莊地價看漲

 

公司資產價格

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