豐泰朱惠德用「蜂王理論」來台搶地

八月十一日下午，備受房地產業矚目的慶豐銀行總行大樓，在信義計畫區交易廣場樓下開標，共吸引十二組人馬投標，在重量級壽險巨頭國泰、新光與知名上市建商之中，有一位香港人悄悄現身會場，沒有引起太多人注意。

最後開標由台壽保得標，他臉上浮現失望表情，他就是以九千萬元價差屈居第二的「豐泰地產」（Phoenix Property Investors）首席投資官朱惠德。這位香港人不是第一次出現在台灣地產標售會場，這三年來，他幾乎已是台灣房地產大型標售案的常客，這位神祕的香港房地產大亨到底是何方神聖？

朱惠德手握六百億元的地產投資基金，隨時可以砸下一百億元與台灣房地產玩家搶地，更值得注意的是，他背後有一群香港投資人看好台灣的房地產，隨時準備掏錢搶標的。豐泰地產不是一般的房地產公司，而是一檔專注亞太區及日本房地產的私募基金，二○○二年在香港成立的豐泰地產，是亞洲少數沒有隸屬金融機構旗下的獨立型私募基金，資本額十億美元，投資項目已超過二十億美元（約新台幣六百四十億元）。

對土地開發情有獨鍾

朱惠德與李啟耀在八年前創立豐泰地產，兩人是芝加哥大學商學院同學，他們在創辦豐泰前，在私募基金buy side圈身經百戰，朱惠德不僅是Deutsche Morgan Grenfell Capital Management(德意志摩根建富證券合資私人有限公司)香港、紐約、法蘭克福副總裁及東京分公司總代表，還曾協助香港藥妝店莎莎在港掛牌上市；李啟耀也曾任職投資銀行摩根士丹利紐約總部操盤債券，還操盤過巴西國內股票基金，兩人因看好亞太區房地產市場前景而成立私募基金。

「替建築物加值是我們最擅長的事。」朱惠德說，○七年他買下香港銅鑼灣時代廣場旁的一棟舊商場，為了創造更高的租金收益，他乾脆整棟拆除重建，並請國際建築師規畫，預計今年底將以全新面貌問世，目前已鎖定高級精品業者進駐。

豐泰因有房地產直接投資興建的經驗，有別於其他私募基金只買有固定租金收益不動產，豐泰對於開發型土地情有獨鍾。

今年三月十七日，台北天母聖道兒童之家土地標售案，豐泰地產也參與投標，而且直接出價到六十八．九億元，只以一．三八億元差距緊追在得標的華固建設之後，讓華固嚇出一身冷汗，但豐泰也藉此一炮打響在台灣房地產業的知名度，更讓外界見識到他們的口袋深度。

事實上，豐泰早在○七年就來台試水溫，陸續整合新店大台北華城禾豐特區土地，至今收購面積近三萬坪，並聘請國內知名建築師李天鐸、國際Olson Kundig Architects建築師事務所設計，要搶攻台灣頂級豪宅客。

但豐泰也不是所有土地都來者不拒，朱惠德說，他只挑地段最精華的土地買，他稱為「蜂王理論」，就像一個蜂窩裡面只會有一隻蜂王，蜂王又是蜂群裡最有活力與價值的領頭，只要掌握房地產業的蜂王，就可立於不敗之地。

用投標搶曝光擴大案源

豐泰一旦鎖定蜂王，有別於其他私募基金，需要呈報到亞洲總部，甚至美國總部，一來一回就拖了一個月，豐泰扁平化組織，只要透過香港決策委員會通過就可執行。例如此次投標慶豐銀行總行大樓，從公告到開標時間不到一個月，豐泰果然成為唯一一組投標的外資，加上他們在香港、日本、台灣與新加坡都設有辦公室，雖然人手少，但是因為深入了解區域市場，照樣可以大展身手。

其實，朱惠德三年前來台投資並不像現在出手積極，一個案子花很多時間做實地查核（ＤＤ），但後來都輸在出價速度太慢，與案子擦身而過。

這兩年全球投資銀行元氣大傷，豐泰減少不少競爭對手，讓朱惠德看見切入的機會。「投標是快速打響知名度的方式，」第一太平戴維斯台灣分公司總經理高銘頂說，他觀察豐泰今年已大幅調整土地開發策略由低調轉為積極，只要台北一有大型標案登場，豐泰幾乎無役不與，除了天母聖道兒童之家與慶豐銀行總行大樓可見他們的身影。據了解，連信義計畫區統一國際大樓他們都有接觸過，最後因賣方惜售未成交，但可觀察到他們積極搶曝光的目的只有一個：擴大案源，讓案子主動找上門。

值得注意的是今年六月三十日，豐泰地產又募集完成第四檔基金，總金額共四．六億美元，其中至少有三○％要投資台灣，估計三年內將在台灣投資新台幣一百五十億元，可以隨時供應前線開發人員銀彈，讓他們可以無後顧之憂地衝鋒陷陣。

瑞普國際董事長曾東茂說，豐泰接連兩次標案都以些微差距飲恨，除了展現他們志在必得的企圖心，也顯示出「搶賺ＥＣＦＡ財」已成為這波私募基金之所以願意砸大錢買台灣房地產的最大動力。

據了解，八月十八日開標的歌林新莊購物中心與南京東路商圈的台北金融中心大樓，豐泰地產也在評估中，曾東茂認為，以豐泰對台灣房地產市場積極布局的態度，未來若順利拿下大型標的，一點都不令人驚訝。

朱惠德

出生：1961年

現職：豐泰地產創辦合夥人兼首席投資官

學歷：華盛頓喬治城大學金融及國際管理系、芝加哥大學商學院工商管理（金融）碩士

經歷：德意志摩根建富證券合資私人有限公司副總裁及分公司總代表