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殯葬大亨李世聰 陰宅能當豪宅賣

殯葬大亨李世聰  陰宅能當豪宅賣
西華大樓

梁任瑋

焦點新聞

714期

2010-08-26 17:23

當傳統葬儀社忙著「搶屍體」時,龍巖人本早已嗅到金字塔頂端的客製化商機,靠著頂級墓地與納骨塔市場,默默累積實力近二十年,終於成為打敗壽險公司的房地產A咖。靠著台北縣三芝鄉一塊地,董事長李世聰是如何每年坐收二十億元現金?

八月十八日下午,台北市敦化北路、南京東路口的「台北金融中心大樓」標售案以十八億兩千萬元標出,換算二樓以上每坪成交金額高達一百一十六萬元,創敦北民生商圈商辦新高價。參加投標的有蔡宏圖的國泰人壽、朱炳昱的台灣人壽,都是現金滿手的房市A咖,但最後得標的卻是殯葬業的龍巖人本,這家公司的負責人是李世聰,他有何實力能夠打敗蔡宏圖?

 

台北金融中心

台北金融中心

 

壽險業者不再獨霸房市奢華塔位經營M型化

 

寫下這筆房價新紀錄的龍巖人本董事長李世聰,是這幾年在房地產業躥起的大黑馬,「壽險業者獨霸房市的時代過去了,已輪到口袋深不見底的買家登場。」戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立,在第一時間得知是龍巖人本打敗國壽與台壽保後,如此解讀。

十八億兩千萬元在建築業不是多大的數目,但令人關注的是,一家葬儀社如何打敗保險巨人,與壽險公司一樣擁有在房地產市場豪氣撒錢的財力?

資本額九.一五億元的龍巖人本,不僅是國內規模最大,也是話題最多的殯葬業者,不但在五年前入主上櫃營建股大漢建設,成為台灣第一家陰宅業者反向購併陽宅的公司;三年前更因聘請日本知名建築師安藤忠雄跨海來台興建世紀墓園,在建築業聲名大譟。

十八年前,當殯葬業者還在用傳統方式賣靈骨塔位及墓地時,李世聰就大舉招募業務員採用保險、直銷的方式賣塔位,曾經創下一年四十七億元業績的驚人紀錄。

由於業務員是龍巖人本的財神爺,每年李世聰還會學外商保險公司的模式,包場舉行年度業績表揚大會,並親自開著收藏的千萬元藍寶堅尼、法拉利超級跑車送明星業務員進場,創造話題,刺激業務員拚命創造業績。

靠著三千位業務員全省衝業務,再加上用投資房地產的概念包裝塔位及墓地,龍巖人本十幾年來,幾乎每年穩定有十億元到二十億元的營收,這些錢累計已超過百億元,成為李世聰轉戰房地產最有利的武器。

台北市房地產暴漲,富豪最愛的仁愛帝寶每坪成交價超過二百萬元,龍巖人本的墓園與納骨塔不在台北市黃金地段,但是每坪售價卻早已與帝寶不相上下。龍巖人本在偏僻的台北縣三芝鄉擁有七十六公頃殯葬園區,其中的土葬墓地,每坪土地售價約七十萬元,加上工程,每單位一.五坪,總價可達二百二十萬元,令人咋舌。但龍巖人本的業務員,就是有辦法把豪華陰宅賣出,去年的推案在兩個月內賣完,共賣出一百一十七個單位,預計今年下半年還要推新的墓園案。 

「納骨塔是一個坪效非常高的商品。」國寶集團經理鍾偉正說,因為台灣地狹人稠,墓地賣一塊少一塊,在台灣想要土葬,沒有一百萬元預算幾乎做不起來,因為土地、地上物成本相當高昂,也讓陰宅市場與陽宅一樣呈現M型化趨勢,土葬已成為有錢人才「住得起」的豪宅區。

除了墓地外,龍巖人本真正的金雞母——「真龍殿」,也走頂級奢華風,雖然面積不到○.五坪,但訴求日本進口鋁合金箱架,加上水晶面板,一座要價八十萬元,等於一輛高級房車價位。

龍巖人本曾推出一座可容納二十四個塔位的家族式豪華納骨塔,平均一個單價高達四十五萬元,全家族買下來總價突破一千萬元。由於塔位面積寬敞,並有獨立包廂,牌位四周還貼上金箔,增加尊榮感。

 

對外低調  「神祕、精明」對待員工  敢給、肯給

 

樓地板面積一萬八千坪的「真龍殿」,共有三十八萬個標準塔位,目前已售出八成。據龍巖人本內部員工透露,估計其中有五成都是投資客出手買下,以目前只有三萬個塔位實際使用量來看,投資的比率相當高。

 

納骨塔選位後,個人塔位須支付六萬三千元到九萬四千元不等的永久管理費,粗估未來龍巖人本已銷售的納骨塔,仍有百億元永久管理費收入,這些錢就是來自投資客的荷包。

 

除了管理費之外,以今年第一季為例,龍巖人本透過祭祀、法會與產品銷售所產生的周邊收入就有兩千四百萬元,未來隨進塔數量增加,帶動祭拜人潮提升,此部分營收可望大幅成長,預估未來每年可替公司帶來十億元營收。

 

根據龍巖人本財報,目前帳面上靈骨塔預收款約一百三十七億元、生前契約九十七億八千萬元,另有九十三億七千萬元已出售但因收款未完成,其淨額列為應收款項,總計目前公司有三百二十八億五千萬元營收待認列。

 

這些白花花的現金,除了生前契約依法須提列七五%的信託準備外,其餘都是已實現的營收。依據龍巖人本財報,墓園塔位的毛利率平均可達八○%,殯葬服務毛利率則約三○%,不但比電子業還高,甚至比起賣陽宅還好賺。

 

一手建立起龍巖人本殯葬王國的李世聰,今年僅五十一歲,年輕多金的他,儘管這幾年經常出手投標國有地、名畫,但見過他的房地產業者卻沒有幾位,「神祕、精明」是外界對他的印象。

 

將業務員視為衣食父母的李世聰,對員工很敢給、很肯給。例如,李世聰近六年招募新進禮儀師,沒有大學、大專以上學歷不用,甚至畢業生若是有台大老師推薦信,起薪可以多二○%。因為獎金福利好,吸引曾在外商投資銀行工作的主管放棄高薪,主動到龍巖人本賣生前契約,後來該業務員也創下單一營業處一年三億元營收的成績單,在殯葬業成為話題。

 

「未來二十年,龍巖人本就算沒有增加新的業務,每年每股稅後純益都還可賺五元。」李世聰曾對媒體透露,原本他對不動產投資並不積極,因為五、六年前美系投資銀行高盛曾經登門拜訪打算入股,才讓他思考要如何活化龍巖人本手頭上龐大的現金,而買商用不動產「養地」,就成為龐大現金最好的出口。

 

殯葬業投資房地產占優勢先建後售零負債經營

 

龍巖人本總經理劉偉龍說,龍巖人本主要銷售商品為生前契約、納骨塔,在某種程度上,與保險公司相同,但與保險公司不同的是,保險公司期滿是給客戶現金,但殯葬業期滿是給客戶葬儀服務,且龍巖人本沒有保險公司投資不動產上限為可運用資金的三○%的限制,讓龍巖人本在投資房地產方面更有彈性與競爭力。

 

劉偉龍自豪地說,龍巖人本的納骨塔都是先建後售,營建成本早已提前付清,只要客戶繳清款項,即可認列營收,現在等於是零負債經營。

 

相對於壽險公司的高昂經營成本及資金運用限制,李世聰手握百億元現金,進軍房地產業更是瀟灑自在。

 

不過,李世聰養地首重保本,第二是流通,第三才考慮獲利,「很挑」是長期與李世聰接觸的外商商仲業者對他的評語。李世聰長期在日本與大陸投資不動產,早已習慣八%、一○%的租金收益率,這次會出手買台北金融中心大樓,除了地點精華之外,另一方面,距離敦化北路與長春路口的龍巖人本總部很近也是主因。

 

目前龍巖人本的不動產投資約六十五億元,每年出租貢獻獲利約一億元。由於龍巖人本每年皆有近二十億元預收款流入,未來將與大漢建設合作,龍巖人本負責土地投資,大漢建設則負責土地開發。

 

龍巖人本在三芝鄉還有大片的土地,待現有塔位一滿,只要投資人捧場,蓋一座新塔就馬上能成為金雞母,現金像潮水一般湧入,李世聰的銀彈充足,未來絕對是台灣房地產界不可忽視的大玩家。

 

龍巖房地產

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李世聰
出生:1959年
現職:龍巖人本董事長、大漢建設董事長
學歷:大專畢業
經歷:日商日華電子經理李氏企業董事長

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