在今天看見明天

不敢實價課稅 政府打房花拳繡腿

不敢實價課稅 政府打房花拳繡腿
黃家進說,這十年投資客都已成長為猛虎,現在才要打房,根本打不死。(攝影/陳俊銘)

梁任瑋

房地產

攝影/陳俊銘、吳東岳

730期

2010-12-16 11:40

為了平息高房價民怨,政府自今年三月開始祭出冷卻房市措施,但是房市依然漲不停。於是,明年起政府將針對土地、預售屋與中古屋全面性加重稅率,但是政府的臨時性措施有用嗎?投資客會因此縮手嗎?

十二月九日,五都選舉結束不到兩周,在沒有選票壓力下,財政部終於針對建商與房地產投資客,從土地、預售屋與中古屋全面性加重稅率,就是為了遏止二○○八年以來居高不下的房地產投機氣氛。執政黨這記「重拳」,真能終結氣勢正旺的房價漲勢?還是只是花拳繡腿?

首先,針對最為人詬病的投資客轉手買賣大撈一筆,財政部將對非自用住宅交易,祭出一年內買賣課稅一○%的政策;不過,前一陣子公開上媒體嗆聲的投資客黃家進(自號「帥過頭」)就說,「那就找人頭先登記為自用住宅就好了。」

他說,投資客本來就不會用自己的名字買賣,此外,二十年來,資本利得稅只降不升,從來沒有加重過,拉完警報後,房市又會再恢復揚升態勢,投資客一點都不擔心這項研議多時的新措施。


處理高房價的「三個沒有」


至於針對豪宅課稅,淡江大學產經系副教授莊孟翰反問,假如真的要課這些稅,政府要花多少人力去查?政府查豪宅稅,去年僅揪出五戶,補稅六千萬元,還被立委嘲諷成效不彰。因為不同房屋,課稅的基準不一樣,大家逃漏稅也各有方法。例如,預售屋的產權在建商,要查投資客換約價格,困難度極高,更不用說房屋評定現值與市價有落差,中古屋買賣課稅,在高房價時代也僅是九牛一毛。

對於最受質疑的公告現值調整牛步化問題,政府決定將房屋評定現值,由三年縮短為一年。會計師林敏弘說,就實務操作來說,買賣房子如有賺錢,發生財產交易所得,就要依照財政部規定,計算出售房子的所得。通常是以房子賣出和買進的價格相減;但現實生活中,很多人都找不到年代久遠的買進合約書、付款證明,且建商以前也常常短開發票,所以舉證困難。

林敏弘說,賣房子如有賺錢時,因為財政部核定的房屋評定現值不高,多數人都會讓稅捐稽徵機關依照標準課稅,不過,納稅義務人通常沒有房屋評定現值的資料,所以沒有申報。最後,就由稅捐處轉檔給國稅局,為納稅義務人計算,國稅局核定稅額後並不處罰,納稅義務人有遞延繳稅的省息效果。

這三記「重拳」加起來,根本課不到什麼稅,對於炒家、建商只有心理的影響,沒有實質嚇阻力。對於政府的口頭打房政策,莊孟翰不滿地說,近日的一些措施,只凸顯政府處理高房價的「三個沒有」:「沒有公信力、沒有執行力與沒有創意。」

他指出,今年以來政府提出許多不同的打房措施,但真正落實的又有多少,房價有下跌嗎?最後多淪為「降大的,打小的」,受傷最重的還是買不起房子的無辜民眾。

他認為,這七年房地產市場持續走多,ECFA(兩岸經濟協議)簽訂所帶來的預期心理,以及遺贈稅直接降至一○%,吸引台商搬錢回來投資,使大台北地區房價大幅攀升。現在為了抑制高房價,提高豪宅房屋稅,每戶只會增加數萬元,對於豪宅客來說,並沒有痛的感覺。

若回歸房市供需面來看,甲桂林廣告董事長張裕能認為,因為稅率加重,房屋交易成本增加,現在屋主也不見得會把房子拿出來賣,如果要賣也會把稅率轉嫁在售價上;一般民眾雖然會因此觀望暫緩購屋,但在全球通貨膨脹問題依舊相當嚴重的情況下,房價下跌的機率還是很低。

 

張裕能

張裕能說,當貨幣大量流通,從藝術品到房地產市場都可看到資產價值快速膨脹。(攝影/吳東岳)


只敢降溫,不敢玩死!


政大地政系教授張金鶚指出,綜觀全球不動產市場,台灣是少數不採用市價或實價課稅的國家,連中國都是用實價課稅。就因為台灣不採用實價課稅,才讓財團、投資客有炒作空間。

莊孟翰說,核計房屋現值的標準價格是由房屋構造標準單價、耐用年數及折舊標準、路段率構成;台北市房屋構造標準單價、耐用年數及折舊標準都是一九八○年代沿用至今,至今已有二十九年未調整,造成課稅用的房屋構造標準單價與實際工程造價有很大的落差,政府根本沒有適時調整。

以常見的鋼筋混凝土構造,總層數十樓的房屋來說,台北市稅捐稽徵處目前仍以每坪單價約一.五萬元建造成本計算房屋標準單價,而實際工程造價早就上漲至十.八萬元,二者差異七.二倍,因此構造標準單價及耐用年數及折舊標準都有重新檢討的必要。

莊孟翰認為,如果真的要打房,除了逐年調漲房屋評定現值,搭配低房貸成數,更要大膽用「實價課稅」,三管齊下才能讓投資客沒有生存空間。

「現在政府正處於如何將房市降溫,卻不要把房市玩死的兩難當中!」一位長期觀察台灣房地產業的外資券商分析師下了這個結論。政府當然知道該用時價課稅,既收得到大筆稅收、又可平息民怨,但房地產業與台灣經濟的連動性相當高,GDP好不容易起來了,考量到二○一二年總統大選即將來臨,沒有任何一名官員願意冒經濟成長再度下滑的險,「想像大台北地區房價若跌一半,台灣經濟會怎麼樣?」

 

政府長期不調整房屋相關稅則,造成調控工具失靈,臨時要用時就陷入進退失據的困境,如果政府這次還是抱著頭痛醫頭的心態,不進行全盤改革,未來還會由全民付出代價。

 

印花稅

延伸閱讀

小老百姓免驚! 實價課稅只抽交易大戶

2014-07-24

房地產漲價歸公變「漲價歸私」 人民一年消失2900億稅收(摘)

2014-07-24

搶救年輕人的購屋夢

2013-11-28

實價登錄的下一步何時踏出?

2013-01-24

四大怪象 凸顯台灣居住仍不夠正義

2012-05-31