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金控南下搶地 打的是什麼算盤?

金控南下搶地 打的是什麼算盤?
富邦金控砸22 億元買台中七期商辦,每坪成交價近35 萬元,寫下區域天價。

梁任瑋

房地產

攝影/蔡世豪

732期

2010-12-30 17:20

五都選後政情穩定,財團陸續展開獵地計畫,從英業達葉國一到威剛集團陳立白,以及國泰建設都積極搶進土地,加上富邦金控、台灣人壽、新光人壽,也備妥資金準備獵地,財團及壽險公司不畏政府打房大舉購地,代表什麼涵義?

十二月房市負面消息頻傳,除了財政部將對房屋交易課重稅,還有敦化南路「敦峰」店面、仁愛路「宏盛帝寶」法拍屋流標衝擊房市信心,但在美國量化寬鬆政策下,帶動國際原物料價格上漲,及新台幣預期升值引發外資匯入,壽險業者在耶誕節前夕南下瘋狂「獵地」。其中,國泰金控旗下的國泰建設更一口氣砸三十億元購地,背後究竟打的是什麼算盤?

在十二月三十日央行召開理監事會前一周,國泰與富邦兩大金控,不約而同大手筆進場獵地、買樓,而且鎖定目標都是甫合併升格為直轄市的高雄與台中,替二○一一年房市多頭格局提前定了調。

「國建近期還會再買南高雄一塊土地!」高雄房產業界人士透露,已十年未在高雄購地的國建,這幾年從未放棄在高雄找地。以上周購入的博愛三路土地為例,就位於北高雄高鐵左營站、捷運生態公園站附近,交通與生活機能都很好,未來如果興建為超高樓層建築,可俯視蓮池潭。雖然這塊地高雄在地建商都有接觸過,但最後被國建以八.○三億元拿下,換算每坪高達九十萬元,可說是替高雄房市注入一劑強心針。

 

國建出手替高雄豪宅市場注入強心針


事實上,二○一○年高雄房市全靠區域三大豪宅「國硯」、「京城凱悅」與「都廳苑」輪番上陣演出,在建商強力促銷包裝下,吸引不少台北客南下投資,不僅推案穩定去化中,更讓房價站上每坪三十萬元大關,讓長期經營高雄市場的國建,看到了豪宅市場的機會。因此,國建三年前在高雄縣鳳山市建國路推出的「凱旋門」,在二○一○年完工交屋入帳後,國建在高雄已沒有房子可賣,為了增加二○一一年推案土地庫存,趕在近日簽下博愛三路的八九二坪土地。

這位高雄房產業界人士表示,高雄市現在隨便一塊住宅區土地每坪也喊價一百萬元以上,隨著土地成本節節升高,高雄不但已找不到房價每坪十萬元以下的預售屋,未來可能連每坪二十萬元以下的新成屋都要絕跡,大型建商囤地的情況不只在台北發生,連高雄都已開始蔓延,以他個人為例,就因為近期建商購地交投熱絡,他兩周就賺進五千萬元佣金。

就當高雄建商還在議論紛紛之際,國建旋即又轉入台中市七期重劃區買下兩塊五百餘坪土地,總金額合計二十三億元,巧合的是,富邦人壽也在同時宣布買下七期全新完工大樓豐邑建設的市政都心廣場九樓層,交易總價二十一.七二億元創新高,打破商辦被視為台中房地產市場票房毒藥的迷思。

 

富邦搶進破除台中商辦票房毒藥迷思


高力國際總經理劉學龍表示,交通部日前宣布台中港貨物裝卸量十二月中旬突破億噸大關,正式超越基隆港成為台灣第二大港口,顯見兩岸三通直航,帶動台中港兩岸貨物裝卸量大幅成長,加上大台北土地取得極為困難,地價成本相對低的台中市,成為建商獵地的目標。

這四年台中市豪宅房價漲了四八%,中古屋僅上漲二○%,兩者之間價格落差比率二八%,因此不斷吸引建商進駐七期開發豪宅,以近日聯聚建設在七期市政北一路上推出的「理仁大廈」,每坪預計開價五十萬元以上,在金控南下進駐台中後,再度推升台中新市政中心的房價與土地行情。

此外,金融業者分析,現在建商已很難在台北市買到乾淨的素地,只好將眼光放遠至台中與高雄,「而且同樣八四○%容積率的土地,新北市一坪要賣兩百萬元,但在台中與高雄,只要一百萬元出頭就可以買到,建商當然要去中南部開發,而且房價還有機會衝高。」

但回歸金控趕在年終獵地,最主要原因還是壽險業者利差損(壽險業投資報酬率低於保單利率成本)的壓力龐大,將資金轉進不動產開發,或是購買固定租金收益的不動產,是目前提高投資報酬率不得不採取的方法。因此,「富邦人壽此次購買台中商辦,除了自用以外,另一方面也為了賺取穩定租金報酬率。」劉學龍表示。

另一方面,五都大選後房市上演慶祝行情,建商恢復大舉推案,搭配ECFA和升值題材,營造出熱絡氣氛,二○一一年三二九檔期爆量推出已是市場預期。住展雜誌統計,一一年五都推案量將飆出一.四兆元的天量,超過二○○七年的九二二一億元,成為近十年的推案最高峰,此時金控再購地推案是否為強弩之末?

群益證券表示,就房地產供給面而言,目前的低利環境,是促使建商延後推案的避風港,目前市場已累積五百億元案量延至一一年推出,「只要不超過三%,都還不至於對房貸族造成恐慌、衝擊。」但一旦利率開始回升,將造成一一年推案壓力大增,大量供給亟待市場消化。

 

淡江大學產經系副教授莊孟翰說,就需求面,投資客在政府政策管制下心態趨向保守,投資性購屋需求減少,銷售率減緩。市場銷售狀況最好的時間在二○○九年第四季,未來兩季重要觀察指標是銷售率,二○一一年房市仍須持續觀察的兩大指標為,第一,政府抑制房價政策是否持續推出;第二,大量推案和交屋造成供給大增,當推案量和銷售率同時下跌,房市勢必面臨修正壓力。

 

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