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蔡辰男:小帝寶建豪宅萬戶有屋住

劉俞青

焦點新聞

734期

2011-01-13 10:08

《今周刊》七三二期封面故事〈消失的首富-國泰集團大王子二十五年興落告白〉刊載蔡辰男的故事後,得到廣大讀者的回響;其實,蔡辰男在不動產上有其獨到的見解,本期將其長年對台灣不動產的觀察,完整呈現,以饗讀者。

如今國泰集團仍執台灣房地產界牛耳,其實名下龐大的不動產,至少超過一半以上都是蔡辰男在十信事件未爆發前打下的基礎。三十年前,位在敦化南路的台北第一豪宅、地位比起如今「宏盛帝寶」有過之而無不及的「一品大廈」,也是蔡辰男所建,如今他自己仍住在這裡。

對台灣房地產,蔡辰男總有自己簡單親民的邏輯判斷;聽來容易,其實這背後,隱藏著看盡三十幾年房地產景氣循環後的市場哲理。

魚翅貴翻 無關滷肉飯價格

例如他看現在所謂的「高房價」,覺得實在「不算貴」,他用他最愛的美食做比喻,「因為一般的房價是滷肉飯,你講魚翅燕窩幹嘛?那是豪宅市場。現在是魚翅一直在漲,但滷肉飯還好,滷肉飯是跟著國民所得、人均所得在比的;台灣國民所得漲,滷肉飯跟著漲,還算合理。」

「但魚翅燕窩不是,這個市場是人在『頂』的,就像現在粉紅鑽一克拉要價上千萬元,你說太貴,沒道理嘛!」

「有些人不懂,一邊在電視上罵高房價的不合理,但其實自己這幾年卻也在買房子,這樣就不對了。」

論起近期一直被探討的社會住宅——「小帝寶」,他用幾個簡單的數字計算,證明政策不可行。
 
他說,這塊空軍總部基地大約一萬五千坪,容積率用四百計算,可蓋面積就是六萬坪,再加上獎勵一五%,大約可蓋七萬坪。但這個緊鄰帝寶的燙金地段,如今的新成屋市價每坪用二百五十萬元計算,等於如果拿來做豪宅開發,國庫可以進帳將近一千五百億元。就算扣掉目前豪宅的建造成本行情,以每坪四十五萬元計算,至少讓國庫在這塊地上淨賺一千億元。
 
一千億元可以拿來蓋多少真正的「社會住宅」?因為所謂社會住宅,應該是以最基層民眾的生活需求作定義,因此坪數不需要大。
 
如果以目前新北市平均房價每坪三十萬元、每戶二十坪計算,可以給一萬六千戶家庭居住;就算以三十坪做計算,也能讓超過一萬戶家庭因此有個遮風避雨的住所,「但現在政府只打算在這塊地上蓋兩千戶,不只可惜,而且浪費!」
 
三言兩語,點出政策的錯誤,卻也隱然看出蔡辰男當年執掌企業的身影:頭腦清楚,條理分明,不流於無謂謾罵。

事實上,蔡辰男名下至今仍擁有龐大的土地資產,但這些土地多半受限於法令,都有開發上的困難。
 
土地養久了 價值就出來了
 
其中最接近開發階段、市價最高的,當屬在桃園航空城邊擁有一萬兩千坪的土地,市價估計二十四億元;以及去年剛打贏官司、從長億集團楊天生手上拿回新北市新店大台北華城約二萬坪的土地,最保守估計也有十億元的市值。
 
此外,他在自己蓋的「一品大廈」裡,擁有五戶,是其中最大的住戶。許多名人例如連戰等,都是當初房子一蓋好就住到現在的住戶。但蔡辰男自己卻不是,他說當時房子全賣光了,自己也沒想到要保留,後來是有人要賣,他才一戶一戶買回來。但還好買得早,現在早已是奇貨可居,買不到了。
 
一品大廈已是三十年的老房子,至今還是市場搶手貨,近來還因為有度是更新題材,頻頻躍上新聞版面,這也證明蔡辰男眼光的精準,薑是老的辣!
 
儘管擁地不少,看似身價驚人,但由於多半都還有待法令鬆綁,這也是讓他幾十年來還債還得辛苦的原因。蔡辰男形容這些土地對他而言,是「歹子養老父」;言下之意是,好的土地早就在償債過程中賣光了,剩下來的,多半都是眼前無法開發的,獲價值較差的土地。「但有些土地就是要養,養久了,價值就出來了,不用急。」他說。

 
例如,以大台北華城的地來說,蔡辰男表示,「我幼稚園時就有了。」但以前光禿禿的山坡地,經過時間流轉,「如今上面有很好的學校(康橋雙語實驗高中)、也有管理非常嚴謹的別墅社區,一般人完全進不去;兩年前有人來談,每坪三十萬元,我沒答應,但現在漲到六十萬元了。」要不要開發呢?他笑而未答,顯然這位「市場老手」已心中有數,老謀深算依舊。

但談起土地開發,他說市場上他最佩服宏泰集團創辦人林堉璘;他又以食物做比喻說,「土地開發就像蛋黃與蛋清,如果手上有一塊地就像一顆蛋,過去包括我在內的傳統作法,都是把整顆蛋都開發完畢,再找尋下一顆來開發。」

 
但後來他發現林堉璘卻不是這樣做,而是,「先把蛋清開發完,留著蛋黃在手上,就繼續開發下一顆蛋;等到全部的蛋清都開發完了,整塊土地價值都大幅提升了,回過頭來再來開發蛋黃,此時價值早已不可同日而語。」蔡辰男描述說。

「一山還有一山高啊!」這位年逾七十的長者笑笑。也許是因為人生曾經歷難以想像的風暴,因此在一般經營者身上很少看到檢討自己的不足,學習別人的長處,他卻能泰然自若地誠實以對,這是人生的歷練,也是長者的智慧。

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