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連戰加持也過不了關的都更案!

連戰加持也過不了關的都更案!
一品大廈的便利交通與黃金地段,吸引許多名流入住當鄰居。

梁任瑋

焦點新聞

攝影/林煒凱

734期

2011-01-13 10:19

整合長達三年,全台灣最受矚目的「一品大廈」都更案,最近傳出觸礁消息。都市更新究竟是房價鍍金保證?還是處處考驗人性的雙面刃?為何連全台灣名人齊聚、住戶水準最整齊的一品大廈都更案,也面臨破局困境?

擁有前副總統連戰、國泰信託集團理事主席蔡辰男、新光金控董事長吳東進等知名住戶、坐落北市大安區敦化南路燙金地段的一品大廈豪宅,兩年多前開始進行的都更計畫,如今面臨難產危機!

這個全台灣房價金額最高、住戶水準最整齊、最具有代表性的都更案觸礁,幕後到底有什麼無法克服的難題?

「很麻煩啦,我如果搬家,買比這裡貴的覺得划不來,比這裡便宜的地方我不見得想住。」一位住在一品大廈二十多年的老住戶說,整合近三年的都更計畫由於許多住戶無法達成共識,重回原點。據了解,一品的住戶都更同意比率一直停留在六八%,無法突破都更法令規定的四分之三私有土地及合法建築物樓地板面積的比例人同意門檻 (七五%),一品大廈住戶透露,已暫時不申請都更,「等瓜熟蒂落再說。」

 

採都更模式保有原容積


這個擁有最多資源、全國最受矚目的都更案為何受挫?其實與目前所有正在進行的都更案面臨同樣的問題:有錢人也過不了人性這一關!

由於一品大廈一九七八年興建完成時,尚未實施建築容積率管制,總容積率約五三八%,但法令規定容積率僅為三○○%,若依建築法實施重建,居住面積會愈蓋愈小,唯有以都市更新模式申請更新改建,才能保有原容積,因此兩年前,一品大廈就確定重建後面積不會縮水。

隨著都市更新議題愈炒愈熱,一品大廈的富豪住戶對大樓改建也躍躍欲試,「過去開管委會時都派公司祕書出席的住戶,現在召開都更委員會時都親自出席,為的就是爭取自身權益。」住戶之一、皇家季節酒店總裁李銘松說。

雖然涉及的金額與住戶的身價不成正比,這些富豪還是堅持立場,寸步不讓。攤開這棟全台第一名宅的住戶名單,就可以看出這些各霸一方的名流,絕對不是容易擺平的狠角色。

三十三年前興建一品大廈的蔡辰男表示,因為建材高檔,一品大廈預售時每坪開價六萬元,硬是比區域行情每坪三萬元高出一倍,每戶約一千萬元起跳,因為太奢華,還一度被國稅局盯上查稅。據了解,當時《中國時報》創辦人余紀中也曾看過房子,後來考量社會觀感而不敢下訂。

「住習慣一品大廈的人,都不願意賣。」蔡辰男說,最早買的住戶是當時駐薩爾瓦多的大使連戰,經由蔡辰男推薦,連戰只看了一下土地,立刻就向蔡辰男訂了兩戶,兩年後從天母搬到大安區。

 

反倒是當時興建者蔡辰男一戶都沒有保留。發生十信案後,他才從仁愛路圓環搬到岳父居住的一品大廈,這幾年他再慢慢從中古屋市場買回來,至今已有五戶。二○一○年十二月,蔡辰男的弟弟寒舍集團董事長蔡辰洋也透過投資公司買了一戶,蔡萬春一脈的蔡家又成為一品大廈最大住戶。

 

此外,一品大廈藝人名媛幫有張俐敏、湯臣集團總裁徐楓、鄧美芳、孫凌華與劉桂貞,三、四年前鄧美芳自中古屋市場以一戶三千五百萬元買到一品大廈,算是近年買得最便宜的住戶。房仲分析,去年底一品大廈有一戶以每坪一○五萬元私下成交,若流通到市場價格還會更高。

 

找上金控降低融資難度

 

為了避免都更後分配不均,一品大廈管理委員會為此還訂了利益迴避條款,排除有營建背景的住戶參與都更開發。去年還找來十二位建商,每個月輪流由一位建商來簡報,台面上喊得出名號的上市建商、北市一線豪宅品牌建商無一缺席,號稱全台灣規格最高的都更案。住戶透露,十二家建商經過比案後,最後出線的三家分別是富邦、樸園與昇陽建設。

 

但是這些大戶算盤實在撥得太精,建商想賺到一品大廈的錢可說難如登天,「一品大廈每位住戶都是有頭有臉的人物,可以賣多少房價他們比你還會算,建商最後可以分到的利潤真的很少。」一位曾向一品大廈住戶簡報的建商無奈表示。

 

因一品大廈住戶要求分屋面積不得比重建前還小,以每戶室內面積一百坪計算,重建後至少要蓋一四○坪才分得回原面積,所以一品大廈住戶不希望與建商合作共同開發;而傾向直接與有金控公司背景的建商合建,可以解決營造費用的融資問題,最後沒有被任何人賺走錢,金控公司賺利息、建築師事務所賺規畫費、營造廠賺管理費、代銷公司賺銷售獎金,可說是算得最精的都更案。

 

一切算盡還是過不了關

 

雖然萬事俱備,但是最後還是卡在住戶本身的利益問題,協商了二年多,還是無法達到七五%的同意門檻,住戶們都累了。

 

據了解,因為生活機能太方便、住戶各個身價不菲,一品大廈不同意都更的住戶有三種類型:第一種是上了年紀的老住戶,認為好處是第二代拿,根本沒有都更意願;第二種是剛重新裝潢完的住戶,不願已投入數百萬元重新整修的房子泡湯;第三種則是認為都更後的房產價值,至少有二.八倍,若現在一品大廈每坪房價有一百萬元,都更後的權利變換價值,每坪至少應有二八○萬元行情,但現在還無法達到。

 

房地產都市更新的世界,是人性最大的試煉場,忍受得了孤寂的人可以享受富貴的果實,但過程中也會遭遇各種欲望、誘惑的干擾,讓人性貪念逐漸膨脹。對於房價已站穩每坪百萬元的一品大廈豪宅來說,也得面臨同樣的考驗。

 

 

一品

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