在今天看見明天

顏炳立、徐一鳴 房市多空相對論

顏炳立、徐一鳴  房市多空相對論
為了打房,政府祭出15%奢侈稅,但專家認為,政策很難執行,且短期房價依舊在高點。

梁任瑋

房地產

攝影/陳俊銘

741期

2011-03-03 10:43

在政府祭出高達一五%的奢侈稅後,台灣房市的走勢引起各界關心。
《今周刊》特別專訪「多頭司令」顏炳立、房地產趨勢專家徐一鳴,兩人就房價漲幅是否合理、房價多空走勢進行紙上對談,協助讀者釐清房市未來發展方向。

顏炳立:房價炒過頭 台灣沒有好到這個地步!


房市是否存在「假性需求」,近來成為房市熱門討論話題!曾經操盤過台灣大型商用不動產交易案的戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立,戰功彪炳,二○○七年底,他銷售新光民生大樓,以七十三億元創下國內商辦天價;○八年他又替新光人壽以一○一.四億元處分信義聯勤土地,寫下國內房地產單筆土地銷售最高價。

長期貼近市場第一線的顏炳立,對房地產景氣的看法,向來是台灣不動產市場的指標,他的經典名言是在○六年,國產局天價標脫信義聯勤土地時評論「只有震撼,沒有遺憾」;近日他對外提出「新北市房價群魔亂舞、黑白不分」陷入泡沫化警訊,在市場一片多頭聲中,顯得格外突兀。

顏炳立在發表「群魔亂舞論」後,隔日接受《今周刊》專訪時解釋,他對房市的看法從來不是只看多、不看空,很久以前他就說過台灣房市充斥「內褲的布料,賣西裝的價格」,「B級地段賣A級地段房價」的怪象是嚴重不合理的。

顏炳立說,他有很多朋友跑去買南港經貿園區的預售屋,每坪開價一百萬元,成交單價七、八十萬元都還可以接受,但現在連新板特區都出現每坪開價一百萬元的豪宅,成交八、九十萬元,那為何不去買有台北市門牌的內湖、南港外圍區域?

「新莊副都心每坪也要賣六十八萬元,等同於台北車站附近的商辦大樓價格,而且台北車站周邊還有人潮,這中間一定有一件是不合理。」顏炳立表示,新莊、新店、板橋、中永和、三重的房價不但一直挑戰台北市,甚至「秒殺」賣完,所謂的「群魔亂舞」是指「新北市的價格已經在挑戰台北市中心中古屋、台北市外圍(士林、大直、木柵、古亭、萬華、大同)預售屋的價格,一定有一個不合理。」

顏炳立說,買房子需要先預約,現在房市已經算是炒過頭,台灣並沒有好到這個地步。「上帝要毀滅一個人之前,會先讓他瘋狂。」
 

短期房價依舊在高點


由於台北預售市場已清一色針對高資產族群開發豪宅,豪宅價格已帶動中古屋行情走揚,但顏炳立認為,「豪宅對於尋常老百姓來說,只是一場秀而已。」一般民眾假如真的賣掉市區的豪宅,必定買不回同地段的房子。

顏炳立指出,「氣氛使人迷失,當局者迷,腦袋不清楚的投資客,一定會成為最後一隻老鼠。」過去一、兩年,很多建商賺了兩、三成的利潤,投資客則賺得更多,到底是趨勢、氣氛還是炒作,不得而知,但現在看來台北市豪宅是高資產族群投資客才玩得起的遊戲。

對於今年景氣的看法,顏炳立認為台北市短期仍然不會下來,但應注意現在很多區域是房價只有單點突破,例如板橋、新店已創區域新高,接下來可能是中永和、新莊,但有的生活機能還沒有很好,突破力道有限,屆時一定要修正。

顏炳立現在擔憂的是,「B級地段賣A級地段房價」的不合理現象,不管怎麼樣,切勿把豪宅跟一般房子比較。

針對財政部將祭出的房產奢侈稅,顏炳立表示,這項政策將直接修理到高資產族群,形同宣示民眾買房不要在兩年內出售,立即的影響就是市場買賣移轉件數減少;另一方面,由於目前房價已在高點,獲利不可能太高,民眾仔細計算後,也會降低購屋意願,可以預見交易量將會大幅趨緩。

 

房地產

顏炳立

現職:香港商戴德梁行台灣分公司總經理

經歷:香港商仲量行董事、香港商梁振英不動產投顧台灣分公司董事總經理

 

徐一鳴:房價合理 市場是最好的老師

 

負責信義房屋廣告多年、作品屢獲大獎的達一廣告董事長徐一鳴表示,在資本主義社會中,投資人要有「市場就是最好的老師」的認知,面對市場變動,要把自己當成「未知者」,虛心接受市場、了解市場,而不是橫眉豎目,「把自己當成市場的老師」去指責市場。

徐一鳴認為,房價合不合理,其實真正關鍵因素是時間。許多現象,眼前看似很不合理,過幾年再看,卻會覺得非常合理,他伸手指著桌上歐巴馬的演講集《無畏的希望》說:「五年前,你跟老美說,黑人會當美國總統,他們信嗎?」

這位觀察兩岸房市多年、分析十分精準的廣告才子,再以台北市仁愛路上的帝寶為例說明「時間落差」的意義,「三年前每坪賣一百萬元,每個人都說離譜;最近法拍一坪超過兩百萬元,大家就不覺得不合理了。」

徐一鳴指出,多數人都是「用過去累積的知識系統,作為判斷現在與未來的依據。」當市場變化迅速時,太相信過去經驗的人,很容易看走眼,並做出扼腕的決定。房地產買賣金額龐大,一旦犯錯,往往得付出可觀的學習成本,「罵市場瘋了,總比說自己看錯了,好過一點。」

徐一鳴認為,與其批評不合理的高房價,不如坐下來,心平氣和去探究什麼原因讓房價漲個不停?

 

這波房市大漲,徐一鳴說,自己曾多次公開表示,兩岸和解、簽訂ECFA後,「台灣,尤其是台北市,被世界市場需要的程度已經快速上升。」在資金、人才大量進入且利率超低之下,房地產當然要漲,一路漲上來之後,大家都怕銀行裡的鈔票變薄,只好領出來買房子,讓房價更漲不停。

 

打房政策難立法,更難執法

 

不論哪個時代,徐一鳴說:「房子從來就不屬於便宜的商品。」他回憶自己剛進廣告公司時,薪水才一萬元出頭,曾經幫忙處理太平洋建設鳳翔大廈的案子,「一戶幾百萬元,真好奇誰買得起?」這棟位於仁愛路的名宅,當時每坪賣八萬元,因為買的人太少,還送車位促銷。

 

他又以自己為例,從新店溪旁眷村開始,經過十幾年努力,才換到仁愛路四段巷子裡屋齡三十年的大廈,他覺得,買房子跟人生一樣,需要「強大上進心」,做好長期奮鬥的準備。眼前買不起帝寶,可以買附近中古屋,買不起台北市的房子,可以買新北市捷運旁的舊公寓,「年輕人可以先租房子,一步一步來⋯⋯。」

 

他嚴肅地說,房價變高,應該是經濟問題,但M型社會造成的「仇富心態」,讓高房價成了敏感話題,只要有人出來罵,大家就不吭聲,而為了選票,政府只好祭出「政治經濟學」手段,課徵奢侈稅打房,企圖以「經濟政策」實現「政治控制」的目的。

 

徐一鳴坦言,不太看好這次打房的效果,主因在於,這個政策要從財政部成案、到立法院通過都不簡單,即使通過,恐怕也會七折八扣,產生許多門檻,「不但難立法,恐怕也難執法。」他搖搖頭說。

 

他再舉例,在台北市或新北市裡,幾百萬元成交的房子,應該都是「真正的市井小民」在買賣,「萬一有人上個月買,這個月家裡有困難要賣,政府也要他們繳一五%的稅嗎?」徐一鳴質疑,光訂出這個「門檻」,就不是一件輕易能達成共識的事。

 

徐一鳴說,房地產市場的勝負,要通過時間的檢驗,才知道未來誰是贏家。政府要用心解決的,其實不是高房價問題,而是讓買不起房子的人收入逐漸增加,有機會買得起屬於自己的房子。要做到這點,必須先讓內需市場繁榮起來,「過去央行只照顧出口產業,讓台灣九成以上富人都跟出口有關,如今房地產大漲,讓台灣多一些富人不好嗎?」徐一鳴幽默地說。

 

房地產

徐一鳴

現職:達一廣告董事長

經歷:李奧貝納、智威湯遜、靈獅創意總監

延伸閱讀

亞太會館競標 三大專家大預言

2008-05-08

四大跡象 房市觀望氣氛正在蔓延

2013-07-18

台北房市是泡沫還是後勢看俏?

2009-12-31

新成屋趕底、預售屋觀望、中古屋量縮

2011-03-24

北市流行輕豪宅 超級大案集結新北市

2011-09-22