在今天看見明天

奢侈稅出擊 房價鬆動羊群效應發酵

奢侈稅出擊  房價鬆動羊群效應發酵
奢侈稅上路,將使投資客多、房價漲幅過高、成屋量大的區域買氣急凍。

梁任瑋

焦點新聞

攝影/吳東岳

742期

2011-03-10 15:39

為了拉下房價,財政部鐵了心出重手課奢侈稅,房市陷入SARS以來最嚴重的急凍,買方縮手期待房價下滑,等著撿便宜,賣方市場也出現停止託售的封牌觀望現象,這一波修正行情才正要開始。

奢侈稅議題持續發酵,尤其先前看回不回、一路高漲的房價,在「羊群效應」發威下,讓營建業嚇破了膽,兩周下來營建股大跌逾十%,讓今年房市三二九檔期蒙上一層陰影,九二八檔期直接從建商推案行事曆消失。

「這次擋不住了!立法院一定會過。」三月三日,一位參與財政部奢侈稅公聽會的建商會後無奈表示,政府美其名是請他們參加公聽會,聽取業界意見,實際上根本就是政令宣導。

「頂上魚翅從一碗三千八百元漲到三萬八千元,頂多不吃就好了,但一碗滷肉飯如果從二十元漲到兩百元,肯定會出亂子!」財政部官員透露,去年底本來就曾有意要課徵特別稅,沒想到「天時、地利、人和」,剛好遇上高房價引起民怨,挾著民怨可用的氣氛,特別稅變成了奢侈稅。

 

政府打房猛 建商受重傷


與過去不同的是,王建當年因為實價課稅下台,但這次財政部長李述德在馬英九意志貫徹下,反而成為打房英雄。只是在專家的評估中,奢侈稅對房地產市場的出拳力道似乎過猛,這將揮出的一拳,難保不會讓台灣房市硬著陸。

「這次央行打房,恐怕會『正打、歪著』!」天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,政策目標雖然明顯是瞄準短期炒房的投資客,但受傷最重的,可能反而是代銷與建商,其中,又以建商傷情最慘重,進而衝擊整體房地產景氣。

「房地產景氣不是吹氣球耶,景氣太好就消風,景氣不好想吹就吹得起來。」建商為了避開今年下半年立委選舉干擾,紛紛壓寶上半年推案,沒想到政府一出招,連上半年都不用玩了,這一等,最快也要等到二○一二年三月總統大選結束後才會明朗化,距今整整還有一年時間。

「空頭市場現在才剛開始拉開序幕。」曾經歷過一九八九年二月二十八日政府祭出選擇性信用管制的投資客林君嘉說,對於當年央行為了打壓房價所下的「猛藥」至今仍記憶猶新,當時不但打趴一群建商,房地產景氣更從此一蹶不振。

好不容易花了十五年到二○○四年才復甦,現在奢侈稅比當年更厲害,是不分產品、地段的打壓,課一○%、一五%的稅都不是重點,現在預期房價會下跌的恐慌心理最可怕,賣方就跟羊群一樣盲目往前衝。

林君嘉表示,「你們不曉得冬天有多冷!」這一波投資客都是SARS過後才崛起的新手,不知道房價腰斬也沒人要買的痛苦,他舉當時南京東路有一棟A級商辦,一坪賣七十幾萬元,結果二二八選擇性信用管制一打,跌到三十五萬元,當時投資客竟流行起一種「免自備款」賣屋方式,只要有買方願意承接房子,不用給自備款,等於房價直接打七折出售,為的就是不要讓個人信用破產。
 

五月中旬前 房市湧現逃命波


而這樣的一連串衝擊,恐怕在短時間之內就將看見。「兩個月拚兩年!」富冠地產總監田大權表示,這次打房會有痛的感覺,與去年最大差異是,日期明確、稅負很高,「現在買房子至少要鎖到二○一三年才能免於課稅,但沒有人會傻到為了賺五%、一○%獲利等兩年,以七月一日法令上路日往回推算四十五天過戶時間,今年五月十五日之前賣屋都不會被課到奢侈稅,也就是說從現在開始兩個月,房市將湧現一波逃命波。」據傳,近日有投資客已退掉南港經貿園區的預售豪宅,將資金轉往有租金收益的店面與商辦。

 

目前市場最擔心的建商資金周轉不靈狀況,短期還不會立即發酵,但新北市因為去年房價快速飆升三成,不少建商土地取得成本過高,手中又握有龐大土地與餘屋庫存,假如下半年還是無法去化,極有可能爆發財務缺口,將是市場惡化的觀察指標。

 

目前已有新北市建案受到奢侈稅衝擊,暫緩推案,部分已搭設好接待中心準備在三二九檔期強銷的建案,為了怕模糊焦點,要延後至三月底以後再公開。建商說,現在記者只關心奢侈稅話題,無論打多少廣告、辦記者會都好像丟到水裡一樣沒用。

 

另一方面,買方目前顯然也在觀望當中,尤其是換屋族,現階段最擔心的是「要買的沒跌價,要賣的被砍到見骨」。這一年積極在看房子的自住客關小姐說,現在去買房子,怎麼知道是撿到便宜還是接到刀子?「政府出手力道很強,如果房地產市場從此陷入長期空頭,現在就買房,豈不是成了冤大頭。」

 

專家與消費者是否過度憂慮?奢侈稅真的會對房地產市場造成難以恢復的硬著陸嗎?從香港經驗分析,香港去年十一月課徵一五%印花稅,到今年一月成交量萎縮三八%。但成交價持平,頂級豪宅市場甚至還出現每坪一千六百萬元台幣的天價行情。

 

而就摩根士丹利證券分析,從營建產業來看,根據香港與新加坡去年打房經驗,台灣今年成交量驟降五○%的可能性非常高,除了需求面減少,供給面也會萎縮,供給與需求同步下滑,也就意謂著整體房地產市場景氣陷入低潮。

 

整體而言,強力打房的確滿足了目前多數人的期望,但假若這次房價一去不復返,買不起的人恐怕短期還是不敢買,台灣的總體經濟走勢反而可能受到衝擊。因此奢侈稅上路前,政府仍須廣納意見。

 

香港印花稅

延伸閱讀

不吃虧 跌價買好屋

2011-12-08

直擊新竹房市怪象 投資客秒殺三百戶

2012-08-16

新成屋趕底、預售屋觀望、中古屋量縮

2011-03-24

高檔震盪——2012年房市觀察

2012-03-29

房地合一稅2.0+實價登錄2.0,激出房市3大效應!7月後房價會跌嗎?為什麼專家說:要買就趁現在

2021-04-16