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徐一鳴:奢侈稅後的台北房價不跌反漲!

徐一鳴長期觀察房市,他認為奢侈稅實施後,台北精華區房價仍是看多。(攝影/吳東岳)

徐一鳴

焦點新聞

攝影/吳東岳、陳俊銘、陳永錚

749期

2011-04-28 11:52

政府祭出奢侈稅之後,房市未來走勢到底如何?房地產趨勢專家達一廣告董事長徐一鳴,親自撰文提出他對未來房市的看法。他認為,奢侈稅實施後,台北精華區房價,將是不跌反漲,房市頂多是呈現M型的壁壘分明態勢。

奢侈稅實施後,許多人期待台北房地產下跌,作為一名長期觀察房市的投資人,我的看法是恰恰相反:房價將不跌反漲,頂多是M型的壁壘分明。理由如下:

我認為,政府推動奢侈稅的主要目的,應該不只是打房,而是為了平衡稅收基礎而進行的加稅行動,奢侈稅恐怕只是第一步,但這不是我想說的重點。

這幾年,在我們這公民意識高漲的島上,加稅都會引發劇烈反彈,甚至衝擊政治面,導致加稅政策一個個都消失無蹤,這回面對高房價的抗議聲浪,政府發現民氣可用,挑賺取相對「暴利」的投資客開刀,實在是一著好棋。

事實上,房地產轉手利潤再高,一年了不起就是一○%~一五%,拿這跟大戶從股市中攫取的報酬相比,其實是小巫見大巫;但誰都不想當第二位郭婉容,因此,這次針對房地產的加稅政策,居然只遭到小幅反彈,甚至贏得輿論的廣大支持,難怪政府官員喜形於色。

我想,政府真正的底牌,其實是想辦法創造內需市場繁榮,提高工資,降低失業率,讓更多人能買得起房子,而不是把價格打下來,讓更多人買便宜房子。

 

利率低、賣方以拖待變,房價下跌有限

 

所以,政府才在財政收支不寬裕的當下,大聲宣布要替公務人員加薪,希望藉此產生「比價行情」,拉高民間企業待遇,最近又刻意公布三十一家在自家網站揭露企業社會責任的公司名單,催促國內企業快點為員工加薪。

在幫助人民購屋政策上,本來政府還規畫「住者有其屋」長達四十年的低利貸款,這想法對人民其實十分有利,可惜有人認為貸款要還四十年實在太沉重、太悲慘,導致這項美意有可能無疾而終。

對銀行有利的事,對貸款者就不利,對貸款者有利的事,對銀行就不利。若四十年房貸真如表面所見,要額外增加很多利息錢(對貸款者不利),明明可以多賺,銀行為什麼不幹?

走一趟銀行,你會發現,多數銀行連三十年房貸都沒有,頂多提供二十年房貸,原因是房貸時間過長,各種風險將難以控制,其次經驗顯示,大部分台灣人在十多年之間就能清償貸款,銀行自然懶得多事。當然,通膨會「吃」掉負債也是考慮因素之一。

從投資客觀點看,奢侈稅是短期內賣出才加重課稅,能在實施前賣掉就賣,賣不掉,反正利率仍低,以拖待變改成長期投資並不困難,使得市場價格沒降多少。

看清楚,奢侈稅瞄準的對象,並不是房地產界的主力——建商,對建商的影響,頂多就是交易速度變慢。過去幾年好景,多數建商早已滿手現金,不足以造成他們拋售餘屋的壓力,少了這種大量拋售的賣壓,整個房市價格更不可能發生破壞性的下跌,你只要觀察最近房市僅僅出現「價跌量縮」的正常現象,並沒有「價跌量增」的背離現象就可明白。

既然沒有明顯賣壓,這波房市價格略微向下修正或高檔震盪,恐怕不全是奢侈稅打房有效,有可能只是連續兩年上漲二○%後的合理修正,奢侈稅只是一種觸媒,提出的時間點「剛好」趕上獲利出場的修正波段而已。別忘了,漲太多也是一種利空,剛好讓人有「打房有效」的感覺罷了。

這種情況下,我們有理由相信,奢侈稅實施後的台北市房地產市場,價格恐怕不跌反漲!

原因有二:其一,賣方惜售,供給突然減少,在需求不變的情況下,價格有可能逆勢上漲;其二,需求與能力大過稅賦負擔的買方仍然不少,未來這些人進場承接,使奢侈稅的負擔順利轉嫁,同樣會帶動價格上揚。

 

奢侈稅

奢侈稅的影響到底多大,成了各方矚目焦點。

 

市場很可能繼續由賣方掌控

 

值得注意的是,過去幾年房價上漲過程中,房價逐漸由賣方決定價格,就算堅持價格,賣方同樣可以輕易找到願意接受的買方,我認為這波房價修正結束後,台北市整個市場很可能繼續由賣方掌控,賣方將可輕易地把奢侈稅的成本轉嫁,使價格不跌反漲。

 

價格直接往上跳,財力不足的人當然無法接受,但此現象應該僅限於台北市精華區。

 

在普遍看跌情況下,或許有人質疑奢侈稅將加劇部分區塊漲幅的說法,但我們可輕易地從汽車市場找到支持以上論點的證據。

 

汽車市場分國產車與進口車,進口車售價遠高於國產車,除了品質、性能與品牌形象優越外,稅賦負擔與國際運費其實也是重要因素之一。與國產車相比,進口車要額外負擔二○%關稅,但很多人照買不誤,同理,賺錢能力與速度相對優異的富人,如果看上某間房子,哪怕因奢侈稅加重了價格,恐怕也不會影響其成交意願。

 

眼前,大家暫時還「不習慣」奢侈稅負擔其實是由買方負擔,但時間一久,習以為常或逐漸淡忘後,台北市精華地段的交易速度與價格上漲,可望逐漸恢復往日雄風,更何況,奢侈稅實施後,引領房價上漲的因素並沒消失。

 

早在二○○八年底金融海嘯後,大家驚魂未定,失業率仍居高不下,台北房價卻悄悄地從○九下半年開始「莫名其妙」起漲,其實,只要你看過貨幣供給量M1B的統計圖(圖一),你就會恍然大悟。

 

目前許多專家預言,依照一九九○年房市崩盤的歷史經驗來看,台灣房地產這波狂飆已經接近崩盤邊緣,並且最快今年年底就會開始崩盤。然而依照貨幣供給量年增率(與上年同期相比)來看,從○九年以來的年增率,其實遠遠不如一九九○年房市崩盤前的「盛況」(圖二)。

比起來,這波貨幣供給量增加的幅度,只能算「溫和」,根本稱不上瀕臨崩盤,相反地,我們可明顯看出,貨幣供給量增長的幅度,已及時被壓抑住。

 

差別在於一九九○年房市崩盤前,雖然當時利率水準相當高,但大多數人還是買得起房子。相反地,目前是少數人不但買得起、還能買很多間房子,以至於觀感差異非常大。但我們不能因為自己買不起,就蒙起眼瞎說房地產已經瀕臨崩盤,我們反而應該要了解前因後果,盡力做出對自己最有利的決策。

 

並不是說貨幣供給量增加,就一定會帶動房價上漲,也不是說貨幣供給量減少,就一定會帶動房價下跌,這還要再觀察投資信心與消費信心的變化。只是,信心很難被量化,我們可以先簡單地觀察貨幣供給量變化,然後搭配觀察市場現象來推測信心情況。

 

台北房價

奢侈稅後,台北市好的物件因為不缺有能力的買家,價格表現將依然堅挺。

 

貨幣供給量

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房市投資與消費信心仍強

 

舉例來說,一九九○年台灣房地產崩盤後,以及美國在金融海嘯後,為了刺激景氣,當時的台灣以及現在的美國,貨幣供給量都是暴增的,但房價仍然持續下跌。這表示在缺乏信心下,不論貨幣供給量再多,也不會影響房價,多數人寧可抱著零利率繼續存錢,也不願意消費,更不願意投入房市,房價自然漲不起來;相反地,就算貨幣供給量減少,也不必然代表房價肯定會跌,因為貨幣不見得會從房地產中被抽離。

也就是說,如果大家對購買不動產缺乏信心,哪怕已跌到「很便宜」,也沒人會買,大家不買造成惡性循環,房價就會跌個沒完。

 

奢侈稅實施在即,我們眼前所見,卻是大家口中說不考慮買,但報紙和電視上,天天都有專家名嘴熱烈討論,一下說成交量縮了多少,一下說跌了多少,其實有這麼多人關心房市走向,我們可以斷定:房市投資與消費信心仍然十足,頂多只是嫌貴。

 

有一本暢銷書的作者認為,全球政府為了抗通膨,紛紛升息緊縮資金,從歐美流進亞洲的游資即將撤回,造成台北房價下跌。然而,當歐美政府緊縮他們「國內」貨幣供給量,為什麼會造成台北房價下跌呢?除非這些錢是快速投入台北房地產又快速抽離,但可能嗎?

 

所謂熱錢,本來就屬來得快去得快的資金,目的都是要短期內套利,而不是真的要投資,熱錢連變現很快的股市都不投入,頂多只購買報酬率極低的台灣公債,又怎麼可能會購買變現速度極差的房地產呢?就算日後全球紛紛進入升息階段,資金有可能從台灣撤走,導致貨幣供給量增長幅度趨緩或減少,但是不可能影響在房地產中長期投資性的資金供給。

 

我們該問的是,這波快速增加的貨幣,一方面不會是熱錢,另一方面也不是因為台灣經濟很旺盛所產生的貨幣,那這些錢到底是誰的?他們看上了什麼我們目前還看不到的呢?接下來這波源源不絕的資金會持續下去嗎?

 

過去,在長期鎖國下,台灣人已經很習慣從「台北看天下」,習慣把自己看得很小,越來越缺乏國際觀。這也許是因為台灣過去許多次國際化的失敗經驗,導致專家學者們也習慣完全排除外來因素,看到許多無法用過去式的模型解釋的現象時,只好一味地推給「炒作」,而從來都沒想過,其實是他們分析的模型已經落伍、過時。

 

在這種情況下,導致許多專家也越來越「本土化」,也跟著從「台北看天下」,而沒辦法從全球化的角度,把視野與高度放得更長遠一點,來看台灣的未來。

 

台北

當台北愈趨國際化,大量資金將持續湧入,資產也會更有價值。

 

大陸富豪將擁抱台北房地產

 

從全球化的角度來看,台灣絕對是全球企業前進中國的跳板,可能也是中國企業進入全球市場的跳板,台灣除了本身製造業基礎雄厚,加上歷經多年產業外移、產業空洞化危機,又在外界十分看壞台灣的情況下,安然度過全球金融風暴,在各方面都已十分成熟。

 

在海外打拚多年、見多識廣的台商,以及本來就有全球觀的外資,早已看出台灣的未來潛力,紛紛把資金匯入台灣,等著分享兩岸和解的豐碩成果,隨著ECFA(兩岸經濟協議)簽訂、自由行開放後,未來勢必會有更多大陸資金進入台灣。

 

不要忘記,台灣是世界上唯一中國必須「善待」的國家,兩岸開放後,等於提供了大陸富豪多一個炫耀之處外,也同時提供了比香港更棒的藏錢管道,講白一點,大陸富豪的龐大灰色收入,即將以各種面貌進入台灣市場,你想,在上海、香港買房不手軟的他們,不會大力擁抱剛被奢侈稅「修理」的台北精華房地產嗎?

 

從華人世界的國際觀來看,台北最貴房價也不過每坪二百萬元的帝寶,但香港精華區房地產,每坪早就飆過八百萬元,新加坡每坪也在三、四百萬元以上,香港與新加坡比台灣更缺乏資源,也不像台灣擁有許多優越的居住環境與特色,為什麼人家撐得起如此高的房價呢?這絕對不是用「炒作」兩個字就可簡單帶過的。

 

台北與香港、新加坡相比,過去最大的差別,在於國際化的程度。

 

如今ECFA一簽,自由行開放,踏出了真正走向國際化的第一步,兩岸人與貨物往來無礙,大批台商回流,外商重新把台灣視為掌握中國商機的跳板,而當台北的國際化程度逐漸趕上香港、新加坡時,誰還敢說台北房價太貴呢?

 

經濟有了新活水,資產就有新身價,就這麼簡單。

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