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徐一鳴:大陸人遲早會來台置產!

徐一鳴:大陸人遲早會來台置產!
台灣房地產很有機會成為大陸富人藏錢的「聚寶盆」

徐一鳴

焦點新聞

攝影/吳東岳

766期

2011-08-25 17:32

二○○三年起,香港成為大陸人藏富的聚寶盆,香港房價大漲。如今台灣開放陸客自由行,房市投資達人達一廣告董事長徐一鳴認為,大陸富人可零距離欣賞台灣之美,他們有什麼理由拒絕?

最近股市劇烈震盪,許多專家學者,對房地產後市又紛紛看空,他們的依據,主要都是奢侈稅實施後,重重打擊了投資客,導致成交量明顯下滑。

事實上,真正能打擊眼前房市的,只有經濟狀況不佳!這陣子,全球股市都出現明顯回檔,房地產投資客資金受到影響,缺少新資金投入房市,才會導致成交量萎縮。只是,萬一經濟真的崩盤,就算房價下跌了,但失業率也將再度飆升,眼前買不起房的人,只會更沒能力買吧。

所以,我們應期待的是,想辦法把台灣經濟弄好,讓大家收入增加,提高購屋能力。除了加強出口外,也該發揮台灣優勢,以正面角度,吸引大陸客來台觀光或置產,藉此帶動內需成長。

提到吸引陸客來台觀光、置產的趨勢,不能只用我們的角度來看這檔事,而是要深入分析:台灣房地產對大陸人來說到底有什麼吸引力?若單從獲利機會來看,在大陸買房,可能還勝過台灣或香港;但若論及投資所獲的保障,在台灣或香港買房,保障應該遠勝過在大陸任何城市置產。

這種差別,主要是大陸依然是人治社會,而不像台、港早已是法治社會。

 

零距離接觸  台灣魅力無法擋

 

陸客

開放陸客自由行初期,台灣房市未見預期的「回春」跡象。

 

我們以震驚台灣社會多年的「陸正案」為例,只因找不到陸正屍體,加上邱和順等人始終否認犯行,在欠缺直接證據下纏訟二十三年,最近才由最高法院判決定讞。這足以說明,台灣的人權相當有保障,就算對殺人犯也一樣。

所以,在法治社會的台灣,我們很難想像,為什麼很成功的大陸連鎖家電國美創辦人黃光裕竟然會涉及官商勾結?他所經營的行業,既不是特種行業,也不是特許行業,為什麼非得與權勢人士掛鉤不可?閱讀對岸相關報導,發現黃光裕會出事,深層原因竟然是政治鬥爭,從這一點就可以看出,大陸離法治社會還有相當長的一段路要走,富人不見得比窮人有保障,這正是大陸許多富人千方百計要辦移民、要把人民幣換成外幣、從中國匯往各國的原因。

二○○三年起,香港成為上述大陸富人「藏錢」的「聚寶盆」,造成香港房市一路走高,房價儼然成為舉世之冠,至今仍在屢創新高。但香港畢竟是中國屬地,大陸政府要掌握大陸人藏在香港的資產並不難。而台灣是世界上少數敢向大陸說「不」的國家,更何況,台灣無論在語言、文化、飲食、生活甚至醫療各方面,都比香港更吸引大陸富人。

自由行開放後,有錢陸客能單獨、自由地「零距離」欣賞、體會台灣之美,試想,會在北京、上海、香港置產的他們,有什麼理由不在台北做同樣的事?

因此,我們可以大膽推論,大陸富豪應該有很大的意願來台置產或藏錢!只是,「人怕出名豬怕肥」,誰會在媒體天天緊盯下大臘剌地直接買?所以,他們要來台投資,也會低調行事,刻意隱瞞,因此,我們怎麼能單憑媒體報導、或官方統計數字來推斷,陸客來台置產根本不存在?

依據內政部地政司統計數字,自○二年開放大陸人士來台購買不動產以來,至目前為止只有四十五件核准通過,許多專家學者拿著這項數據,嘲笑陸客來台置產只是建商宣傳手法,這種論調其實犯了「見樹不見林」的毛病。

 

繞道前進  大陸人變身大陸裔

 

依據大陸中國社會科學院公布一○年「全球安全與政治」報告顯示,一九七○年代末與八○年代初的出國留學熱、九○年代的技術移民熱,以及二十一世紀開始的投資移民熱,其本質差異很大。剛開始,是一去不回頭;這幾年,中國富了,新一代中國申請移民者,其實無意遷往移民國居住,他們只想更換公民身分,繼續留在大陸工作生活。

中國招商銀行所發布的《二○一一年中國私人財富報告》顯示,中國有五十萬人「可投資資產」超過千萬人民幣,其中,將近六○%的人已經完成投資移民或有相關考慮;而在億萬富翁(可投資資產規模在一億人民幣以上)中,約二七%已經完成了投資移民!

這表示,若我們只以「大陸人民」身分來觀察陸資來台置產的趨勢,其實是忽略了許多實力雄厚的「大陸裔」外國人士!

雖然我們很難具體證明,外國人中到底有多少比率其實是大陸人,但事實上外國人來台購置不動產的趨勢,確實已經明顯激增!以左圖的內政部地政司統計數據來看,外國人取得土地件數,確有增加的趨勢。

二○一○年至一一年上半年,在五都中外國人取得土地與建物所有權統計資料來看(後頁圖),可以很明顯看出,外國人還是對台北市與新北市的土地與建築物比較有興趣。若是考慮受惠於外國人買盤拉抬,更是應該考慮投資台北市與新北市的土地與建築物較為有利。

 

這其中,外國人取得建物中,台北市面積遠大於新北市,顯示外國人對台北市的辦公與住宅需求比較大。因此,若是考慮受惠於外國人買盤拉抬商辦與住宅,應該首先考慮投資台北市。但外國人取得土地中,新北市的面積遠大於台北市,除了表示台北市建地有限外,也顯示外國人對新北市的觀光用土地較有開發興趣。

 

以上觀點,我們可從近期北京萬通地產與四川花樣年集團控股公司(註:香港股票上市公司)的動作看出端倪。北京萬通地產,透過在新加坡的投資公司Vantone Capital Pte. Ltd.在台成立萬通國際開發公司,並在新北市淡水區小坪頂,買下一塊約九千坪土地,預計開發休閒豪宅,近期就會在大陸、新加坡、日本等地同步開賣。除萬通外,花樣年集團控股公司,也積極在台北市尋找商辦大樓,打算改建為商務旅館,隨著兩岸旅遊持續發展,也不排除投資大型觀光飯店。

 

為什麼大陸人如此感興趣?

 

馮侖

馮侖一口氣買下淡水9千坪土地。

 

大陸人從小學就學習、背誦關於台灣的地理與歷史,有趣的是,要在小學六年與初中三年的地理教育中,刻意安排介紹相對大陸「小很多」的台灣,勢必講了又講、談了又談,把台灣從頭到尾掃一遍還不夠,連微不足道的澎湖、金門、馬祖都介紹一番。

 

同時,為了奠定大陸人對台灣主權的固執認知,這幾年,大陸的小學、初中教育甚至會有過度包裝的現象,把台灣描述得宛如人間仙境,目的是讓大陸人不願輕易放棄台灣,把台灣重回祖國懷抱視為理所當然之事。結果卻是讓台灣旅行社或觀光局根本不用太花心思宣傳,自然就有一堆大陸人想來親身體驗。

 

大陸人從小就對台灣充滿好奇,現在總算開放了,只要經濟許可,大家都想來看看,在這種情況下,台灣的觀光與內需產業,真的不愁沒客源。

 

台灣民風淳樸,台灣人好客有禮,連初次來台灣的其他外國旅客,都可以安心地盡情遊玩,而留下深刻、良好印象,更不用說同文同種、愛吃美食、會說普通話的陸客。再加上台灣有豐富的人文素養,如誠品書店;精緻便宜的美食,如各種牛肉麵、麻辣火鍋等,很容易讓大陸富人讚不絕口,來了還想再來。難怪大陸地產商紛紛搶進台灣觀光市場,他們想的是:光做自己人(陸客)生意就夠了!

 

這種情況下,我們有理由相信,ECFA(兩岸經濟協議)簽訂後,愈來越多國際企業,將台灣視為轉進中國的跳板,中國企業也將台灣視為轉進世界的跳板。這兩項加起來,就是更多外資與陸資企業、人員來台常駐。光為了滿足他們的基本居住需求,就對中長期台北房價,帶來「源源不絕」的拉抬效果!

 

由於台、港在開放大陸觀光客數量上差異很大,加上台灣開放進展十分緩慢,很多看空台北房市的人都認為,開放陸客自由行,根本無法拉抬台灣房地產。

 

殊不知台、港情況不同,因為台灣與大陸長期在政治上的隔閡,以致面對交流,雙方同樣「既期待又怕受傷害」,因此初期成效不佳、進展不快,其實無須大驚小怪。

 

香港經驗  極具參考價值

 

我相信,經過一段試水溫的階段後,兩岸之間的開放與交流步伐必能加大加快。若這一點沒錯,香港對大陸開放後的經驗,確實是有參考價值。

 

如上圖所示,光是上半年,一手私人住宅市場,大陸個人買家的比率為二七.一%,金額占三二.四%;而二手私人住宅市場,大陸個人買家比率為八.一%,金額占一一.六%。

 

其中,值得我們特別注意的是,一一年上半年,筆數與金額比率,雙雙創下新高。這反映出,在大陸政府不斷加大對房地產的調控力度下,大陸資金加速流入香港房地產中!政大地政學系張金鶚教授曾說過:「中國房產修正,台灣不能置身事外。」從另一個角度來說,這句話有部分是正確的,因為只要中國房產持續修正,資金遲早會流向台灣房市中!

 

總之,我相信,隨著兩岸人民交流越來越頻繁、兩岸關係越能趨於和諧穩定。也許有一天,台灣政府有充分的自信與完整的行政管理時,願意進一步的開放,甚至允許大陸人民透過投資移民(即如同澳門與香港那樣,只要購買一定金額以上的不動產,就可自由通行,獲得相當於當地人的公民權),取得台灣房地產。屆時,不但可以大幅促進觀光、消費等台灣內需產業的再成長,更可以讓台灣的資產價值倍增。

 

不要忘記,除多元的文化與美食之外,相較於香港房價,台北房價其實還很便宜,這更是深深吸引著大陸人啊! 

 

外國人置產

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房地產

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香港

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