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興富發引發房市三大蝴蝶效應

興富發引發房市三大蝴蝶效應
一向快人快語的鄭欽天公開宣示旗下建案降價25%,攪亂市場一池春水。

梁任瑋

房地產

攝影/陳俊銘

786期

2012-01-12 10:23

興富發董事長鄭欽天在尾牙丟出「降價」震撼彈,把原本就慘淡的房市買氣炸得東倒西歪,甚至連遠雄董事長趙藤雄都跳出來重火砲轟。每個人都在問,「獵地王」鄭欽天Hold不住了嗎?

一月八日,藍綠兩黨總統候選人發動萬人大遊行,但新北市房地產推案一級戰區新莊副都心,原本在奢侈稅後就已門可羅雀的接待中心,隨著興富發建設董事長鄭欽天一句「北市房價看跌一五%、開價最低殺至七五折」的震撼彈,讓看屋人數更加冷清。


興富發降價不但消費者不買單,還得罪一堆同業,遠雄董事長趙藤雄十日就在公開場合重砲轟擊鄭欽天簡直是踐踏建築同業,成就自己,是不實在、不厚道、不負責的「三不」行為,顯見獵地王喊降,對於同業的殺傷力不容小覷。


「都已經壞半年了,再慘也不差這一個禮拜。」負責新莊副都心「淳青」案的鄉林建設協理邱博威說,奢侈稅後,投資客就已銷聲匿跡,選前一周,觀望氣氛更達到近期最高點。

 

買氣冷颼颼 一切等選後再說


他坦言近日並未爆出成交量,買氣薄弱,「興富發效應」只是倒打一耙,真正原因還是即將舉行的總統選舉,使得買方態度躊躇不前,客戶的口徑很一致,「一切等選後再說。」


選舉讓房市停滯得有多嚴重?近日台北市西區某建案,就遇到看屋客戶要求簽約時間要壓在總統選舉結果揭曉之後,一旦選情不如買方預期,就要取消這筆交易,代銷公司也只好無奈接受。


雖然遠雄、鄉林等大型建商都表明不會跟進降價,私底下卻都在嚴防「退戶潮」,怕已購客戶要求退錢。反倒是興富發已搶盡鋒頭,替今年預售案免費攻占媒體版面。


「台北市預售屋價格下來已經是必然。」站在信義計畫區的辦公室,戴德梁行台灣分公司董事長顏炳立望著窗外陰雨綿綿的天氣說,「由於政策的管制,整個交易量頓時劇減,投資客離場、自用型買家縮手等待,現在土地存量多的公司也不堪利息積壓,加上對後市沒有把握,只要土地有獲利,都會想換一點現金回來,存糧好過冬。」


而興富發喊降,雖然表面上房價尚未鬆動,但已隱然對房市結構產生三大效應:

 

房價未鬆動  房市結構大調整


效應一:房市八年多頭結束。「所有人都有看空房市的權利,只有建商不能,第一次看到開發商跟張金鶚抱在一起,大家當然不習慣。」大聲行銷總監田大權說,一向非常市場導向的鄭欽天宣布降價這一槍,是壓倒房地產買氣的最後一根稻草,也宣告走了八年的房地產多頭市場正式結束。


因為建商一旦降低開價,買方預期價格可以愈殺愈低,如果消費者因此而持續觀望,等待進一步的降價,再拉長了成交的時間,進而導致交易量持續下滑,房市寒冬可能就真正來臨了!


效應二:降價為王,市場回歸首購產品。興富發建設除了帶頭降價,今年在推案屬性也轉向在淡海新市鎮推出民間版的平價住宅,主打一字頭(註:每坪十萬元起)房價,呼應近半年來房市回歸基本需求的首購市場,這也凸顯大眾化商品將成為二○一二年房市主流。


首購族群因為有強烈的自住需求,這塊市場在中南部房市更加明顯,例如去年EPS(每股稅後純益)有機會挑戰六元的台中總太地產董事長吳錫坤指出,因應去年市場氛圍改變,今年總太不再強銷豪宅,將全力搶攻台中市的首購市場。事實上也證明,去年總太獲利表現不錯,主要都來自於非市中心的低總價產品入帳。


效應三:加速營建業洗牌,小建商被迫退出市場。由於興富發是目前台灣少見在北中南大量推案的建商,戰線拉得很長,為了回收現金,即使部分建案降低利潤銷售,仍可利用其他高毛利建案彌補,撐過景氣寒冬。


然而,財力不足的小建商就無法如此操作,甚至有可能因為過去兩年買土地買在高點,背負高額土地融資,如果銷售率持續惡化,將有可能面臨倒閉風險,因此,未來建設公司大者恆大的態勢將更明顯,財力不夠雄厚的建商,將被市場淘汰。


另一方面,自去年二月底奢侈稅宣布以來,房屋銷售率每況愈下,餘屋問題又開始浮上?面,根據《住展雜誌》統計,目前北台灣餘屋量體最大的地方在新北市,未售出的總銷售金額高達一五一四億元,比台北市多出近一倍。


新北市餘屋戶數第一名是新莊的一四二八戶,第二名是淡水的一二四一戶,第三名則是林口的一○四七戶。其中新莊會有較大的餘屋量,與近年頭前重劃區與副都心區的開發,引發大小建商一窩蜂地搭便車搶建有關,一旦景氣下滑,銷售率也首當其衝,供給量大的區域,房價修正機會大。


但弔詭的是,總統大選的政經影響因素過後,今年第一季上市上櫃建商的推案量爆出二三九六億元的大量,顯示建商避開選舉因素將推案遞延,因而出現選後爆量的市況,與去年第四季推案急劇萎縮的市況,出現明顯大翻轉的現象。


《住展雜誌》研發長倪子仁說,今年第一季上市櫃建商推案可謂精銳盡出,近二四○○億元的推案量,較二○○八年第一季上市櫃建商推案量一六○○億元,成長五○%,包括遠雄、日勝生、華固、興富發、皇翔等指標建商依舊沒有在選後房市缺席,這是否會對尚未去化的餘屋問題雪上加霜,也變成今年房市一顆未爆彈。

 

新北市

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