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選後房市看跌未跌 賣方趕搭逃命波

選後房市看跌未跌  賣方趕搭逃命波
戴德梁行舉行「環遊郡」競標會,最後並未衝高成交價,反而比之前預售還低。

梁任瑋

房地產

攝影/劉咸昌

792期

2012-02-23 14:47

總統大選前,房市觀望氣氛濃厚,選後買氣是否回溫?業界評估,在高房價與低房貸的兩面夾擊下,房市很難有激情表現,新北市較偏遠的林口、三峽、淡水有率先下跌的隱憂。

二月十八日,寒流來襲,台北低溫降至九‧七度,但信義計畫區內舉行的淡水小坪頂「環遊郡」不動產競標會場卻熱鬧滾滾,絲毫感受不到室外的寒意。

「底價三百萬,直接跳三百一好不好,有沒有人加價?每一個窗戶都是一個景,如詩如夢如畫。」競標官戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立,站在舞台賣力地炒作氣氛,搭配鼓聲隆隆催促,台下一百多位抱著撿便宜心態來競標的民眾,都想買到一坪底價十二萬元的房子,只見他們拚命地按計算機錙銖必較,深怕一不小心就買貴了。

最後,環遊郡十九件標售物件以每坪均價十五‧四五萬元收場,比底價高出兩成一,但只用了一個下午的時間,顏炳立就替業主樺福集團回收一‧二億元現金,在近期買氣不振的市場堪稱差強人意。

 

房市

 

房市

 

新莊捷運共構  增值有限


場景轉到三天前,另一個在農曆年後測試房市水溫的指標大案,捷運新莊線先嗇宮站共構宅冠德「美麗新境」標售案,一百一十一戶共吸引六百餘封標單,最後全部標出,得標金額最低每坪二十九萬元,最高四十一萬元,但比起三年前預售階段每坪二十八至三十萬元成交價,房價顯然未增值太多。

這是總統選舉結束滿一個月後,台灣房市呈現的主要樣貌:民眾購屋回歸理性,不再盲目追高追漲,唯有價格下跌才願意進場購屋,對於房價修正存有高度期待。

三年多前,向樺福建設買下一戶三十幾坪環遊郡的大師房屋總經理陳建慶,聽到戴德梁行標售結果說,他也是環遊郡的「受災戶」,當初衝著藝人關之琳代言知名度高訂了一戶,「我以為一坪買到十六萬元很便宜,沒想到居然還是賠錢。三年多前買房子會賠錢的大概只有那裡。」現在不敢問行情的他只能自嘲,「老船長有時也是會暈船。」

專營台北市豪宅產品的大師房屋,去年成交量跌四成,今年更慘,一月是大師房屋開業以來業績最差的一個月,大直與內湖營業處首次掛蛋零成交,大安區、天母僅成交一件。

 

北市豪宅  一月業績慘淡


眼看今年房價下修趨勢已擋不住了,陳建慶最近也急著想賣掉個人在文山區政大二期的樓中樓住宅,打算「先跑先贏」,趁今年三二九檔期價格還維持在高點趕快出貨,每坪開價四十一萬元,比附近剛推出的新成屋還便宜三成。陳建慶說,假如今年房市三二九檔期銷售率也一路賣不好,到今年九二八檔期,市場價格一定得被迫修正。

根據永慶房屋調查今年購屋趨勢結果顯示,選後高達五成三受訪民眾看跌下一季及未來一年房價,相較於選前高達五成五及六成看跌,顯示選後民眾對房價看法稍微回升,但受到國內外經濟情勢不明影響,整體來說,民眾對房價看法仍呈現悲觀。


永慶房產事業群總經理葉凌棋表示,今年有些區域的房價能夠撐住不跌就了不起了。因為銀行第一個先掐住建商貸款,這會觸動建商降價的壓力,第二,緊縮房貸成數,因為客戶沒錢買,自然降低總價預算,也讓建商被迫縮小坪數,原本一層一戶七十五坪的豪宅,修改為一層三十一、四十三坪自住型產品。

葉凌棋表示,房市景氣興衰看利率、房貸成數兩大指標最準。兩年內全球利率都還會維持低檔,但銀行緊縮房貸成數,民眾想透過銀行大舉借款申請房貸的銀彈更為吃緊,卻是對買氣最不利的因素。

 

土銀

土銀董事長王耀興(右二)看淡今年房市,不少公股行庫也緊縮民眾房貸成數。(攝影/陳俊銘)

 

看壞房市  銀行「四不貸」


目前銀行對建商與購屋族都祭出不同條件的緊縮貸款。土地銀行董事長王耀興日前就坦言,他對今年房地產高度保守,土銀今年一至二月不動產放款件數大減二成,大額購地貸款更僅有一件,創歷史新低。

銀行為避免房市下滑影響銀行授信風險,對建築業土建融利率都已調高到三%,業界還稱有「四不貸」條款,即推案地點偏遠、非銀行老客戶、銷售率未超過五成建案,與預售屋價金未辦信託的建商,要申請土地與建築融資的難度都比較高,一般認為賣壓較重的「林三淡」林口、三峽、淡水,被列為偏遠建案,銀行鑑價較保守,也造成這些地區在這波房地產景氣下滑之際,有房價會率先下跌的隱憂。

購屋族部分,很多銀行也針對購屋地點、坪數緊縮放款成數,例如,華南銀行早在四年前即規定十二坪以下小套房的房貸申請案,須全數送回總行審核,若地點較偏遠的房屋估價金額也會比行情低。

此外,若房貸戶說成交價是一坪三十萬元,銀行會以鄰近實際成交價供參考,最後可能是以一坪二十五萬元核貸。更不利的是,目前首購族可承貸的成數上限約七成、第二屋的貸款成數上限約六成,均較四、五年前的八成、七成減少,在銀行房貸趨緊之下,今年購屋須多備一成自備款。

雖然外在環境對購屋族愈來愈不利,但台北市與新北市房價依舊是鐵板一塊。

 

十年翻倍  大台北漲勢不變


根據《住展雜誌》統計雙北市近十年預售屋房價變化資料顯示,台北市二○○二年房價每坪三十六‧七萬,一一年為八十·三萬元,十年來上漲一·一八倍,新北市○二年房價每坪十六·八萬元,一一年為三十三·六萬元,新北市房價十年來也上漲了整整一倍。

 

從雙北市房價變化曲線可看出,台北市的房價並非年年都漲,以○八年全球金融海嘯的四個季度來看,台北市曾經從○八年第二季的每坪七十·八萬元,跌至同年第四季的五十九萬元,跌幅達一六·七%,是近十年來首次出現二位數的大幅度下跌。

 

這與北市當年五二○檔期之前,豪宅屢飆新高價後出現的急凍市況有關,同樣的,新北市房價也曾在○八年第三季的每坪二十八·二萬元,跌至同年第四季的二十六·六萬元,跌幅為五·七%。

 

不過,台北市十年來的預售屋房價僅一年下跌,是從○八年的五十九·九萬元,跌至○九年的五十七·六萬元;新北市十年來的預售屋房價,也僅有○七年的二十四·四萬元,跌至○八年的二十一·三萬元,可見雙北市房價的抗跌性高,多數都是年年驚驚漲。

 

從台北市房價曲線圖可看見,台北市的預售屋平均房價,從○九年至一一年的三年期間,上漲的幅度加劇,○九年為五十七·六萬元,一一年房價正式突破八字頭大關,三年來的漲幅接近四成。

 

同樣的情況也發生在新北市,從新北市房價曲線圖亦可看見,新北市的預售屋平均房價,從○九年至一一年的三年期間,上漲的幅度與北市同步加劇,○九年為二十一·六萬元,一一年房價正式突破三字頭大關,三年來的漲幅也超過五成之多。

 

去年台灣房市面臨重大的衝擊,先是奢侈稅,後有歐債風暴的肆虐,再加上實價課稅及總統大選的居住正義政策,台灣房市面臨重要的轉捩點,及空前嚴峻的考驗。

 

《住展雜誌》研發長倪子仁表示,預售屋是房市的先期指標,現在買的價格,是未來一至二年後交屋的價格,二年後的房價會如何,是漲多漲少,誰也不敢妄下定言。但從雙北市預售屋房價近十年的漲幅皆超過一倍的角度觀察,長期來看,雙北市房價上漲的趨勢仍是不變。

 

二十一世紀不動產總經理王福連表示,去年奢侈稅及年底通過「地政三法」,讓投資客與置產者選擇退出市場觀望,市場交易量明顯萎縮,但一些區域還是維持高房價,精華區在一地難求下,不太可能再出現硬著陸的情況。雖然看不見有大利空,不過受制於全球經濟影響,預測今年上半年還是延續「盤整」市場的格局。

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