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張金鶚:公平社會是要付出代價的

張金鶚:公平社會是要付出代價的
台北市文林苑都更案中,其中兩戶不同意參與的住戶祖厝最後遭到拆除,引發議論。(圖片來源/UDN.COM)

梁任瑋、辛曉昀

房地產

798期

2012-04-05 17:32

近來文林苑事件引發各界對《都更條例》高度重視,如何促使未來都市發展更周延,政大地政系教授張金鶚建議,未來修法方向必須兼顧「地主權益」與「推動都更」兩個重點,而且地主更應積極參與,才有機會協商出兩全其美的局面。

「文林苑都更」事件造成王家、建商、政府及社會四輸的局面,除了檢討各方的缺失外,更重要的是,應藉此事件能夠促使未來都市更新的推動更為周延順利,產生正面的效應,而非將都更汙名化,造成未來都市更新更難推動,甚至停擺!

台北市屋齡超過三十年以上的老房子高達四成,普遍存在嚴重的消防和結構安全問題,很多舊公寓住戶面臨老人家爬樓梯不方便的困擾,還要忍受沒有停車位的不方便,如果今天因為文林苑事件造成都更全面停擺,這是大家樂見的嗎?

文林苑爭議凸顯一個普遍的現象,很多不同意參與都更的住戶,以為只要不去參加說明會、協調會就可以抵抗實施者進行都更計畫,但在民主社會,未明確表達意願,就代表放棄爭取自身的權益,這也導致該案最後演變為兩造雙方各說各話的情況。

 

同不同意 住戶都應參與


我曾協助過台北市仁愛路、杭州南路口一件都更案,因有住戶不同意參與都更,在事業計畫核定前就陳情不願意劃入都更範圍,透過自身的力量,讓台北市政府專案小組到場勘查,認為可以不用納入,法院於是判決市府敗訴,地主可以不用參與都更。這個案例代表不論同不同意都更,住戶都應該要參與,「參與」 才有資格講同不同意。

建商與住戶之間存在資訊不對稱關係,很多地主一輩子都沒碰過建築法令,但都市更新程序繁雜冗長,他們並不清楚建造成本要多少?共同負擔還要出錢?過程中缺乏公正第三者當作雙方溝通的平台。

因此《都更條例》應在短期內積極修法,方向必須兼顧地主權益與推動都更兩個重點,兩者不宜偏廢。我建議下列十二點修法意見。

一、有關都更範圍(事業概要)劃定方面:(一)提高第一階段同意比例由原先的十分之一到十分之五;(二)必須以書面通知所有地主;(三)對未參加都更公聽會的地主,必須以書面資料告知確認並提供申訴管道。

二、建立非營利專業組織(NGO)參與都市更新法制化:(一)建立都更NGO的組織規範,其中成員應包括建築師、估價師、地政士、律師及都市計畫技師,並經政府認證,同時接受考核;(二)訂定都更NGO協商的法定程序。

三、都市更新三家估價師選定,須由實施者、地主及估價師公會三方指定。

四、在不影響個人隱私權情況下,政府必須提供都更資訊給權利關係人。

五、不同意參與都更者,須提供書面意見。

六、不同意者視情況得以排除在劃定都更範圍外:(一)經過至少三次NGO協商程序,仍然不願參與;(二)不影響其他人的都更推動。

七、不同意都更者,不必拆屋,仍畫定在都更範圍內,但有權要求建商整建維護建物。

八、提高第二階段更新事業計畫同意比率,由四分之三提高到十分之九。

九、都更同意者如遇特殊情況(如遭脅迫、詐欺)得反悔。

十、建立都更法院外仲裁(ADR)機制:(一)建立都更ADR組織規範;(二)針對不同意參與者經事前法定協商程序後,若仍不願意參與,須要求進行法院外仲裁。

十一、地上物完全拆除後方得申請建築執照,始得預售。

十二、須經上述協商、仲裁及審議後,仍表不同意者,必須經法院判決,並由法院代為執行拆除。

 

都更

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賺錢為先 扭曲都更本意


都市更新除了讓市容環境美觀,更重要的是提升居住者的生活環境,但現在都更被誘導到如何爭取更多的樓地板面積銷售,「容積獎勵」變成萬靈丹,如果一坪土地換不到一坪房屋就不玩了,大家忘記了,天下沒有白吃的午餐,公平社會是要付出代價的,大家都只是想著如何讓外觀變豪宅,原住戶把房子賣掉了搬走,都更成為賺錢的工具、豪宅的代名詞,將本意本末倒置,賺到了錢,卻改善不了生活。

現在都市更新成為人人喊打的老鼠,讓建商看似為賺取暴利而不擇手段,但過程中並非沒有溫馨的案例值得學習,例如,台北市就有家建設公司曾經為了整合一件都更案,卡了三戶釘子戶,了解住戶需求後,替他們在異地另外買了三戶房屋,並搬遷到新的居住地,化解了衝突。

都市更新本來就不是一件容易的工程,惟有地主積極的參與都市更新,才能了解並保障自己的權益。期待文林苑事件能讓各方冷靜反省,都市更新是未來必走之道,如何尊重並保障地主權益不容輕忽,上述修法建議希望能回應文林苑的教訓,使台灣都市更新更為圓滿,邁向都市更新的成熟公民社會。

 

都更

北市林森北路、南京東路口的大樓因無法整合角地,導致大樓與平房間的高度懸殊,成為都市奇觀。(攝影/劉咸昌)

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