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四大怪象 凸顯台灣居住仍不夠正義

四大怪象  凸顯台灣居住仍不夠正義
政府用各種手段打壓房市,仍未解決高房價問題,年輕人還是大嘆買不起房子。

李建興、梁任瑋

焦點新聞

攝影/吳東岳

806期

2012-05-31 11:23

去年六月一日奢侈稅正式上路,這項被視為史上最嚴苛的打房政策,成效格外引人關注。然而,在後奢侈稅時代,政府又相繼祭出一系列打房政策,宣示力促「居住正義」的決心,值此政策上路周年之際,《今周刊》帶你檢驗政策成效,為當下的房市大政把脈。

自從房價高漲被視為民怨之首後,實現「居住正義」儼然成為政府施政的最高宗旨。因此,繼二○一一年六月一日奢侈稅正式上路,又加碼祭出「課徵豪宅稅」、「調高售屋所得稅率」等政策,甚至近日公股銀行還蘊釀拒絕放貸給每坪一五○萬元以上的豪宅。總之,從去年至今,這一系列衝著豪宅、有錢人而來的打房政策,似乎都向人民宣示,政府苦民所苦的決心。

攤開這令人眼花撩亂的房市政策,當局者不外是想藉著對富人增稅以及提高買賣門檻,扼止投機行為,進一步有效抑制房價飆高,讓市井小民更買得起房子。但在奢侈稅實施屆滿一年當下,老百姓對於政府的美意似乎處於無感狀態,凸顯出這一系列標榜「劫富濟貧」的打房政策,成效似乎不如預期。

 

打房

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打房不如預期  豪宅續漲


首先來看奢侈稅。去年財政部在政策上路之前,信誓旦旦地宣稱,在執法的決心下,一年將可為國庫增加一五○億元的稅收;但無奈的是,從去年六月一日至今年四月底,奢侈稅實收金額只有三十二.六億元,僅約當初預期的五分之一。

「雖然收多少稅並不是政府目的,但理想和現實的差距,足以看出政策的效度!」一位房地產人士斬釘截鐵地點出奢侈稅所面臨的問題。他表示,在上有政策下有對策的心態下,奢侈稅都還沒開徵,坊間就出現了一堆教人避稅的「教戰守則」;再加上相關單位未能充分執法,使得原本令市場膽戰心驚的政策,呈現雷聲大雨點小的窘境。

根據永慶房仲集團提供台北市總價六千萬元以上的頂級豪宅行情,去年奢侈稅實施前的五月,每坪均價約為一○五萬元,但到了今年三月,卻一路攀高至一一三.八萬元,顯示豪宅「越打越旺」。無獨有偶,今年二月,專業投資客劉媽媽在「帝寶」賣出的一戶就刷新紀錄,每坪衝上二七○萬元。事隔才一個月,台北市大安森林公園旁的「勤美璞真」頂樓戶,旋即以每坪三○四萬元的開價,打破劉媽媽的行情。

對此,住商不動產企研室主任徐佳馨認為,在通貨膨脹、全球股匯市又呈現盤整的時局下,台灣的低利率為房市創造了游資避險、投資的絕佳環境,導致豪宅無視奢侈稅威脅而持續飆漲。另外,自二○○三年以來,房市一連走了九年的大多頭,也讓投資客口袋加深,無損買房實力。

 

自住客觀望  一般住宅凍漲


不過雖然豪宅客和投資大戶實力仍在,但徐佳馨承認,奢侈稅上路以來,確實減緩部分投資客進場的意願;於是,這一年來,台灣的房市由原本的「投資導向」,漸漸轉為「自住導向」。

自住客成為市場大宗後,由於追價實力不如豪宅客及投資客,因此若排除豪宅市場,一般住宅產品則出現漲幅趨緩的「凍漲」現象。以台北市來說,去年五月至今年四月的每坪均價,只小漲了一.八二%,與過去動輒年漲二、三成大相逕庭。

值得注意的是,雖然市場由自住客接棒,卻由於房價居高不下,多數老百姓都抱持著「等行情下修後再進場」的心態,於是在「投資客退場、自住客觀望」的氣氛下,成交量急劇萎縮。

其中台北市去年五月的住宅買賣移轉件數為四五四四戶,但到了今年四月則僅剩三二二八戶,量能足足縮減了二八.九六%。對此,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛就無奈地表示,「奢侈稅帶來的最大變化就是市場縮到只剩自住客,偏偏買方一直等著跌價,賣方又自認房子奇貨可居,不願輕易賤賣,導致買賣雙方僵持,呈現出『有行無市』的怪現象!」

 

房仲

奢侈稅讓不少投資客退場,雙北市房屋交易量只剩高峰時期的六成。(攝影/劉咸昌)

 

 

成交價量越往南越熱


不過,在民間交相指責奢侈稅「該壓的沒壓到、該幫的沒幫到」的撻伐聲中,卻意外終止了「南北房價差距擴大」的惡性循環。由於投資客在體認到北部市場短期難以炒作的情況下,紛紛轉戰價格偏低的中南部市場,使得這一年來,整個房市呈現「北冷、中溫、南熱」的現象。

拿五都房市行情來看,越往南漲幅越高,其中台北市平均房價一年來成長一.八二%,而新北市為一二.三六%;但台中市則有一四.二九%,台南市為一八.○七%,長期房價委屈的高雄市在強力的補漲效應下,大漲二八.一六%。

成交量亦是越南越熱,雖然奢侈稅讓五都的住宅交易量全部萎縮,但台北一年來量縮達二八.九六%,越往南跌幅越小,高雄只微挫了六.三九%。

再來看看台北市政府在今年五月創全台首例開徵的豪宅稅。細究課稅的主因,不外是政府認為近年北市房價飆漲,多半是豪宅帶頭領漲,於是「擒賊先擒王」,抑制房價則由壓縮豪宅投資獲利空間先做起。


但實施後卻發現,即使豪宅稅稅率比一般住宅多了好幾倍,但折算起來,每戶豪宅平均所增加的稅負大約三萬元,約莫豪宅每月管理費,抑制效果大打折扣。弔詭的是,部分住宅,因為被市政府標明為「課稅標的」,等於視同為受政府「認證」為豪宅,價格反而水漲船高。對此,信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮認為,豪宅稅難以達到立竿見影的效果,問題不在於「稅率」,而是「稅基」。

 

由於目前國內的房地產相關稅負採計標準是以公告現值為主,但往往是市價的十分之一至五十分之一。拿台北市來說,一般三、四十坪的公寓,公告現值約是三十多萬元,與時下動輒一、二千萬元的市價行情悖離甚遠,難怪豪宅稅課得不痛不癢。

 

同樣的情況,亦發生在財政部今年針對部分都會區提高「售屋所得金額比率標準」。原本財政部為了抑制區域房價被炒作飆漲,加高售屋所得的計算標準。以台北市為例,以往民眾售屋時,若無法列舉實際的獲利金額,就以公告現值的三七%作為獲利標準,但今年則調高至四二%;也就是說,在台北市賣屋,若賣出時房子公告現值為一千萬元,政府認定的售屋獲利金額就從以前的三七○萬元,調高至四二○萬元。

 

這樣的政策,看似會大幅提高都會區賣屋時的稅負負擔,但也由於稅基(公告現值)太低,效果減半。

 

每戶豪宅稅負僅增三萬

 

「政府打房從『富人』著手,立意雖然良善,但現實和理想恐有落差!」面對政府祭出的「懲罰性稅制」,徐佳馨認為,得從稅基改革做起。她建議,除了實價登錄一定得落實,以促使公告現值貼近市價,讓房地產稅基合乎實情;另外也要縮短對房地產行情的評定間隔,如公告現值調整頻率應更高,以改善當前公告價格過時的弊病。而基於台灣房市南北行情差異過大,課稅標準則要分區因地制宜。

 

「除了排富,也要濟貧!」蘇啟榮則認為,除了抑制房價,如何提供更多的住宅供給,讓能力有限的民眾買得起房,更是政策努力的方向。他建議,除了推動公益住宅,提供低價的買房或租房環境外,運用完善的交通建設擴大都市範圍,延緩都會區房市供不應求的壓力,同時提高民眾實質所得勢在必行。

 

「政府應該先讓一般民眾所得增加,買得起房子,而不是讓有錢人覺得充滿罪惡感,只急著把錢搬到海外!」誠如遠雄集團董事長趙藤雄一席話,深刻地點出在兼顧自由市場和居住正義下,尺度拿捏的重要性,值得執政者深思。

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