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政府標售國有地不容迴避的擔當

政府標售國有地不容迴避的擔當
政府擬開放500坪以下的國有地標售,民眾擔心炒房風氣再起,房價又「回不去了」!(攝影/聶世傑)

張靜文

房地產

818期

2012-08-23 14:48

政府丟出「恢復國有土地公開標售」風向球,引發輿論正反兩極效應,建商全面叫好,學者罵聲連連。扛不起房貸的小市民則擔心,若沒有配套措施,就貿然解禁雙北國有地標售,房價上漲惡夢恐將重演。

財政部長張盛和日前突然拋出擬「恢復雙北五百坪以下國有土地公開標售」,且在有條件前提下「奢侈稅考慮退場」。一時之間各界議論紛紛,認為將助漲居高不下的房價。政府此舉真的有辦法增加土地供給,抑制房價,進而達到「居住正義」嗎?

為何在民眾心目中會將「國有地標售」與「房價飆高」劃上等號?這要從當年禁止國有地標售說起。二○一○年初,當時國內房地產市場正火熱,國有財產局也剛好有多筆雙北小坪數土地持續進行標售。

標售結果出爐,台北市精華地段仁愛路一處一一六坪住宅用地,以每坪六九七萬元脫標;羅斯福路一塊八十七坪商用地,更標出每坪七一九萬元天價。兩處國有地標售價格創下住、商用地新高,引起各界譁然。

由於當時每標售一次雙北精華地段國有地,就會直接牽動大台北精華地段房價,在民眾高呼「國有地標售已成炒作工具」、「政府帶頭炒房」的反彈聲浪中,時任行政院院長的吳敦義,在一○年三月宣布「雙北五百坪以下國有土地全面停售」。

 

房價

▲聯勤土地多次換手,每每以天價標脫,成為當年「禁止國有地標售」政策產生的主因。

(攝影/林煒凱)
 

禁令根本無法抑制房價


兩年來,台北市房價漲了約兩成,即使央行使盡力氣打房,根據最新統計顯示,台北市七月住宅成交,較高單價平均為八十三.一萬元/坪,與六月及去年同期比較分別成長二.一%及九.六%;較低單價平均為三十四.六萬元/坪,較六月及去年同期成長一.五%及七.五%;若從平均成交單價五十六萬元/坪來看,也比六月及去年同期成長一.四%及七.九%。

顯然這兩年來大台北地區的房價,在奢侈稅、豪宅稅、實價登錄,以及央行持續打房政策效應衝擊下,仍相當有撐;房地產市場可說是「hold」住,但價格並沒有真正下跌,顯示停止標售國有土地,並不能抑制房價。

而這樣的房價,一般民眾買得起嗎?若以一般公務員平均經常性薪資每月約六.三萬元,一年十二個月月薪加上年終績效獎金一個月,約八十萬元的年收入所得來看,想要在台北市買一戶三十坪左右的房子,大約要「二十一年」不吃不喝。

公務員買不起房,月薪僅有二十二K(二萬二千元)的時下年輕一代,「買房」更是天方夜譚。當年輕人想要一個遮風蔽雨的家,都要動輒花費上千萬元,不只買不起房的民眾只能「望屋興嘆」,就算買得起房子,也要長期苦背房貸。「高房價」這幾年來一直都是民眾心中的痛。

對於張盛和提出「恢復標售國有地,抑制房價」的說法,政治大學地政系教授張金鶚表示,「政府的邏輯前後不通,很奇怪!」因為當年會禁止標售,主要就是因為國有地標售助長了房地產炒作,因此禁止國有地標售,背後其實是一種「抑制房價」的構想。

況且台北市精華區國有地相當少、價格又高,只有財團才出得起價,賣了國有地,民眾沒有受益,反而讓房價更加「回不去了」。國有地地上權不能出租嗎?難道一定要「直接標售」才是有效利用?張金鶚反問著。

 

解禁須有抑制囤地等配套


確實就在「高房價」仍持續在「十大民怨」中名列前茅同時,財政部在這個時間點想要解禁雙北國有地標售,在處理上就必須相當謹慎。因為萬一標售的價格賣得不好,一定逃不過輿論「賤賣祖產」的罵名;價錢賣得太好,又將帶動房地產飆漲,政府恐再次淪為「帶頭炒房黑手」。

因此有財經人士建議,財政部這次如果真想解禁,必須提出進一步且前瞻性的配套作法。

首先,國有地得標廠商,必須在一定時間(如三年)內進行土地開發,嚴格禁止養地、囤地;否則三年時間一到,若得標廠商都沒動作,則須強制收回,且限制參與未來的國有地投標等配套方案。

這一項「抑制囤地」的作法,連中國各大城市都已經實施,國內卻到現在都沒有明確的配套方案,政府實在有必要加快腳步。

另外,專家也建議,這次若要再度開放國有地標售,必須在實施房地產實價登錄之後,緊接著開始實施實價課稅。最後這些土地標售款,應專款專用在協助青年購屋、興建合宜住宅,甚至撥補全民健保以及勞保虧損等非經常性支出上面;而不是用在彌補一般財政收入,進而讓出售國有地的獲利,又間接落入如「放煙火」、「辦燈會」等被批評為無效的支出上面。

國家的土地是「賣一塊、少一塊」,出售國有地的利益必須由全民共享,政府這一次要解禁國有地標售,「消極的、積極的」全面性配套作法都必須謹慎、仔細地全盤規畫;否則若財政部又貿然開放「國有地直接標售」,恐讓國有地標售價格重回兩年前的天價,房地產「hold」不住的歷史又將重演。

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