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實價登錄的下一步何時踏出?

實價登錄的下一步何時踏出?
德國買賣房屋資本利得稅高達15%,使得投機者炒房意願低。

梁任瑋

焦點新聞

攝影/吳東岳

840期

2013-01-24 14:23

實價登錄實施數月,實價課稅何時上路逐漸成為各界討論焦點,有人擔心,實價課稅將衝擊台灣房地產,但從居住正義的角度,這是政府必須堅定走下去的正確方向。

房地產實價登錄實施五個月,國內房價透明度提高,實價課稅何時上路成為近來討論焦點。不動產仲介公會理事長李同榮日前在他的新書發表會中強調,由於「實價課稅」可望上路,現階段對房市預期應居高思危。此外,台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴日前亦表示,近來民眾對房市信心偏低,就是因為擔心實價課稅。

儘管實價課稅如今彷彿就像一道壓抑房價後市的陰影,但在不少學者專家眼中,無論基於「居住正義」或「國際潮流」,實價課稅都是應及早實施的正確方向。

 

台日豪宅房屋稅差逾四十倍


台北市政府財政局長邱大展就曾打趣地說,因為稅制、稅基的差別,日本一棟二億新台幣的房子,每年至少要繳一七○萬元的房屋稅;但台北「元大一品苑」同樣市價二億新台幣,一戶一年房屋稅與地價稅只要四萬元,比管理費還少,連日本官員都讚嘆「台灣人真幸福」。但這種「持有房屋成本超低」的「幸福」,卻營造了台灣「養房」、「炒房」的環境。

台大經濟系教授林建甫則高聲疾呼:「房產稅制的改革勢在必行!」他強調,「實價登錄」只是第一步,只要房產稅負制度不公平優惠繼續存在,投機炒作就不會終止,惟有推動「實價課稅」才能真正打擊投機行為。

目前國內的不動產稅制,究竟有何「不公平」之處?

首先,目前民間土地的價格共有公告地價、公告現值與實際交易價格(市價)三種,其中公告地價是作為地價稅徵收的依據。但由於現行公告現值遠低於市價,而公告地價又低於公告現值,造成土地的持有成本──「地價稅」極低,有心人士得以「放膽養地」。此外,由於土地交易成本是「以公告現值減去前次移轉現值」,在公告現值嚴重低估的情況下,也讓土地的交易成本──「土增稅」明顯偏低。

另外,房屋稅制亦有相同問題。無論是持有成本「房屋稅」,或是交易成本「契稅」,都與「房屋評定現值」相關,而房屋評定現值又與「房屋核定單價」連動;但是,核定單價標準一直停留在一九八四年水準,已逾二十八年未變動。僅台北市及部分直轄市在二○一一年時,針對部分豪宅房屋的各街路等級進行調整(路段率),高價住宅房屋稅因此略微上升外,全國多數房屋的課稅現值均遠低於市價。

台北市政府去年底已公告今年土地現值、公告地價,分別調升九.三一%、五.五四%,房仲界估算,若以一○年購入住宅區區段地價第三高的豪宅「帝寶」計算,假設今年出售,土地增值稅將較去年多二六一萬元。

基於上述怪象,長期觀察國內外不動產稅制的東森房屋董事長王應傑認為,台灣房地產持有稅偏低,地價稅與房屋稅應按市價課稅。他表示,投資房地產有獲利就該課稅;但也強調,綜觀世界各國作法,通常會將自用住宅與非自用住宅,採取明顯的差別稅率待遇,在保障人民基本居住權之餘,也要兼顧房地產市場發展。

事實上,實價課稅已是國外主流趨勢,甚至有不少先進國家祭出更嚴格的控管規範制度。

以德國為例,德政府將住宅視為人民之必需品,除規畫市場超過五成以上出租住宅外,更以法令規範炒作或哄抬價格之行為,使得德國近二十年來,住宅市場的炒作者無機可乘。

 

成敗關鍵在於政府的魄力


在德國出售房地產時,賣方除須繳付評估價值一%至一.五%的不動產稅,還要繳付三.五%的交易稅;如果買賣獲利,還須繳付一五%的資本利得稅。自有房屋出租須繳付不動產稅外,租金收入亦須繳付二五%的資本利得稅,藉此抑制投機者的「養房」意願。

至於香港,則是對短期賣出房產的投機客祭出高稅率,若在半年內脫手,稅率高達賣價的二○%,藉此拉高投機客「炒短線」的風險;此外,在近年來國際熱錢湧入之下,香港政府也快速因應,採取進一步的打炒房積極作為,自一二年十月二十七日起,對境外買家課徵「買方印花稅」,稅率高達一五%。

此外,新加坡政府也為壓抑房價,自一一年一月起,針對不動產交易新增賣方印花稅,若購買並出售未滿四年之房產,最高可加徵一六%的賣方印花稅。

實價登錄上路至今,已逐漸為實價課稅建立資訊基礎,政府能否在伸張居住正義的大旗底下落實「實價課稅」,端視行政魄力。前財政部長林全就曾指出,實價課稅既是潮流趨勢,亦是為了稅制合理化,社會沒有理由抗拒,影響成敗的關鍵只有一個,就是政府的改革魄力。

 

各國不動產相關稅制比較

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