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職業炒手新樂園 奢侈稅打不到的角落

職業炒手新樂園 奢侈稅打不到的角落
非都市計畫內的工業地或農地,因不在奢侈稅課徵範圍,吸引不少投資者買賣。(攝影/陳俊銘)

梁任瑋

焦點新聞

攝影/陳俊銘、陳永錚、吳東岳

848期

2013-03-21 11:00

當政府停止標售國有土地、都市更新停滯不前,大台北地區大面積住宅區與商業區土地取得愈來愈不易,頓時讓過去被視為票房毒藥的工業區土地成為養地大戶新樂園,其影響,是讓真正有需求的製造業者「無地自容」。

奢侈稅開徵即將滿兩年,當外界以為短線炒房投資客已銷聲匿跡之際,枱面下,卻有一塊死角是奢侈稅課不到的禁地,這正是過去被視為房地產市場票房毒藥的工業區土地。

新北市一家工業電腦上市公司老闆,近日為了尋找擴廠土地,廣泛蒐集各處地價,這才發現,新北市工業區土地貴得嚇人,以五股工業區為例,每坪地價已漲至近一百萬元,較兩年前上漲了一倍。

原本想用時間換取空間的他,曾經向外圍往新北市邊緣林口華亞工業園區、土城頂埔找地,「沒想到那裡工業區土地也不便宜,一坪喊至三、四十萬元,土地愈找愈貴,真的是一肚子火!」

 

「破銅爛鐵」悄悄漲二、三○%

 

「那個價格吞不下去啦!」他拿出計算機按了按數字,以林口、土城工業區土地容積率二一○%換算,每坪三十萬元的土地,容積單價就要十五萬元,再加上每坪營建成本十萬元,等於每坪興建廠辦的單價高達二十五萬元。這個數字,對毛利率不超過五%的電子廠來說是不可承受之重。

這位電子廠老闆無奈表示,製造業很依賴資深技術人員,很多人建議他往桃園、中壢設廠,但他也要考慮員工上班通勤距離,深怕廠一遷走,員工連帶流失,「現在已經不好找人了,如果還要搬到中南部,解決土地問題,恐怕還要擔心缺工問題。」

如今,北台灣工業區土地究竟有多夯?

今年初,新北市政府為了替回台設廠的台商媒合找地,特別成立了「工業用地供需服務資訊網」,網站開張沒多久,點擊次數已經超過一萬多次。

此外,三月七日,鋼鐵業者青鋼金屬以三.二億元處分五股工業區廠房,以土地面積三四八坪換算,每坪單價高達八十六萬元,寫下五股工業區土地新天價。

 

五股工業區地價創新高

五股工業區的地價日前已站上每坪86萬元,圖為青鋼日前處分的廠房。(攝影/陳永錚)


戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立指出,最近這一年,北台灣工業區土地產生結構性變化。台北市內湖科技園區地段好的第三種工業區土地,一坪都開價二百六十萬元,五股也漲至八、九十萬元,連去年才十三、四萬元的中壢工業區,現在都站上二十萬元,這些土地以前是不被市場重視的「破銅爛鐵」,不過,今年已上漲二、三○%,他直接用「凶悍」兩字形容工業區土地的漲幅。

 

內湖科技園區

目前內湖科技園區地價最高,為長虹建設前年以每坪235萬元買下的洲子街土地。(攝影/吳東岳)


實際走一趟新北市五股工業區,只見新五路兩側蓋滿了不起眼的鐵皮屋工廠,除了出租倉庫之外,甚至還有人在經營垃圾資源回收場,完全看不出來這個區域的地價已經站上每坪百萬元行情。

「別小看五股、泰山一些外觀不起眼的鐵皮屋,台商搶這些土地可是搶瘋了,三年前這裡不過一坪五十萬元,因為供需失衡,讓這些工業區土地價值翻倍。」專營五股廠辦買賣的仲介業者地王不動產業務員透露。

 

集資買進再切割 轉手獲利高

 

「大家都是在養地!」當地一位土地代書說,在五股、泰山經營工廠的老闆都不是真正的地主,因為五股地理位置處於捷運環狀線西、北段銜接處,未來捷運機場線也將通車,成為大新莊重要的交通樞紐,「慶祝行情」早已提前上演一、兩年。

甚至有「職業級炒手」知道新北市的工業區物流土地極缺、廠商的需求強烈,以集團式手法收購工業區土地囤積,所以才會看到一坪百萬元的土地,卻拿來當資源回收場的浪費景象。

事實上,工業區養地的亂象新北市政府並非毫無所悉,連新北市經發局都清查出,目前新北市閒置的工業區土地有四五五筆、約十九公頃;廠房二四六筆,約八公頃。但也因為向民間徵收土地的困難度愈來愈高,此刻要新北市政府再開發新的工業園區,更加不易。

據了解,這群工業地職業級炒手鎖定新北市、桃園一帶的農地或工業地,因為背景多半是當地的不動產業者,對於區域行情、地主身分瞭若指掌,也比外地人敢投資。

最常見的手法就是以「集資」方式合夥,鎖定遭法拍的舊廠房,買進後先將建築物拆除,再切割成十數筆「素地」銷售,因為是「非都市計畫內的工業地」,所以在兩年內交易,一毛奢侈稅都不用繳。

更誇張的是,這類型案件如果是一年內交易,土地公告現值未調整,根本不用繳土地增值稅,再加上我國土地交易不用繳營業稅、所得稅,一年內轉手獲利率可高達五、六成。

仲量聯行投資部副總經理吳瑤華說,北台灣工業區土地飆漲的另一個原因,是建商看好土地變更的機會,只要是在都市計畫範圍內的大面積工業區土地都很搶手,這個現象,在原本就是傳產業大本營的桃園縣更明顯。

去年曾幫偉聯科技處分中壢廠土地給中壢客運的吳瑤華說,現在桃園超過萬坪以上的工業區土地,根本沒有地主拿出來賣,不只地主惜售,桃園本地的開發商也積極收購,甚至還有投資客專門買大面積工業地,再切割成小塊地出售,每坪單價都喊至十三至十八萬元。

桃園甚至有房仲業務員每年光靠服務幾位大咖投資客買賣農地,就連年拿下全公司業績第一名,「一塊土地一年內轉手五、六次,投資客完全不用繳稅。」

場景轉到台中工業區,中部製造業者同樣面臨一地難求的困境,在看似工具機業景氣大好的強烈需求下,不為人知的卻是工業區廠商嚴重的養地問題。

 

放任搶地、養地、炒作地價

 

台中工業區廠商協進會理事長張光瑤指出,很多台商向他抱怨,中部幾座新興工業區,每次招商就搶破頭,甚至有廠商抱持新股上市抽籤的心態進場搶地,只要搶到土地之後就轉手出售,讓真正急著建廠的廠商被排擠在外。

他說,中部三大新興工業園區招商兩年時間過去了,甚至還有得標廠商無任何建廠動作,至少有一半空地閒置在那裡,主管機關視而不見,不去抓養地的廠商,放任地價被炒作。

他甚至更直接地表示,目前只有中科沒有養地的情形,因為主管機關是國科會,不容許廠商炒地皮,但其他針對機械業招商的新興工業區,都有養地的問題,最好的作法是政府應該祭出公權力介入,「不開工,就收回。」

事實上,台灣工業區土地浪費的問題,監察委員早已發現。

 

北台灣工業區奢侈稅

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二○一二年監委周陽山、李炳南、馬以工就曾公布一項調查報告指出,全台已開發的九千五百餘公頃工業區土地,還有五○二.一二公頃在養蚊子,而尚未公告租售的設廠用地有一一五六.一五公頃,顯見工業區土地閒置的問題有多嚴重。

監察委員認為,造成台灣工業區土地閒置的原因在於政府開發工業用地缺乏整體規畫,又缺乏跨部會協調機制,造成各園區間相互競爭及供需失衡。如今,奢侈稅造成的「工業區養地」風潮日熾,恐怕會讓台灣工業區土地浪費的情況雪上加霜。

綜觀工業區用地閒置怪象,從房地產市場探討,政大地政系教授張金鶚批評,奢侈稅開徵以來只讓交易量下滑,但房價依舊在高檔,很明顯,就是有辦法的人還是不用繳稅,尤其非都市計畫內土地居然不用繳奢侈稅,更是稅制上的一大漏洞。這個破網如果不在奢侈稅滿兩年之際檢討,只會造成更大的居住不正義。

工業區土地被投資客與養地大戶控制,讓真正有需求設廠的廠商無立足之處,政府卻視而不見,完全無法可管,背後所衍生的產業衝擊,恐怕已不是只單純設置一個供需服務資訊網站,就可以解決的問題!

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