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年輕人買不起房 政府應拿出稅改魄力

年輕人買不起房  政府應拿出稅改魄力
薪資不漲、房價猛漲的經濟現實,讓許多年輕人對於未來充滿無力感。

楊卓翰、楊紹華

房地產掃瞄

攝影/林煒凱 插畫/李俊建

751期

2013-07-29 14:10

在苦勞的經濟結構底下,高漲的房價無疑是許多買不起房子的人無法擺脫的夢魘。至於何謂居住正義?政大教授張金鶚認為,居住正義就是不容許把房屋當成投資炒作的工具,而要達到這樣的目標,唯有從稅制改革著手,實價課稅可能是唯一有效解決高房價的路徑。

馬總統說居住正義,但究竟什麼是居住正義?」政大地政系教授張金鶚認為,總統至今並未說清楚何謂居住正義,而目前政府所祭出的抑制房價手段,也沒有精準地切中要害。

除了高工時、低工資之外,高房價的困擾,就像是落井下石一般,對年輕人面對未來的無力感,再施以最沉重的一擊。

 

高房價最核心的問題,還是「稅」

 

「什麼是居住正義?很簡單,就是不能把房屋當成投資炒作的工具。」張金鶚說,政府就算一天到晚推出社會住宅、合宜住宅、公益住宅、現代住宅,「高房價最核心的問題,終究還是『稅』。只有調整稅制,才能停止台灣不正常的房地產投資歪風,這是馬政府不能迴避的問題。」

 

更具體地說,張金鶚直指房地產稅制改革的目標,就是「解決房地產投資很容易賺錢」的環境。「(不動產交易)實價課稅,這是最佳的解決之道!」

 

相較於張金鶚的嚴厲批判,台大經濟系教授林建甫則先對政府近期措施給予肯定,「短期之內,奢侈稅對壓抑房價飆漲具有一定效果。」但他認為,若要長期壓抑都會區房地產的熾熱炒風,就必須打消投資客對於未來房市過度樂觀的預期心理,因此,「馬總統應該對兩個問題即刻表態:第一、對陸資買房的規畫與想法;第二、台灣房地產的持有和交易,未來究竟要不要走向實價課稅?」

 

實價課稅是什麼?為何它會成為專家眼中根治台灣房價飆漲的唯一藥方?

 

簡單的說,國內房地產相關稅賦成本,包含了「持有成本」和「交易成本」兩個部分;其中,持有成本包含「地價稅」與「房屋稅」,交易成本則包含了「契稅」、「財產交易所得稅」及「土地增值稅」。進一步看,地價稅與土地增值稅,通常是以「公告地價」為基準,而房屋稅及契稅、交易所得稅,則與「房屋評定現值」息息相關。

 

問題來了,在台灣,無論是公告地價或是房屋評定現值,目前水準都與實際市價落差極大,這樣的落差,正是台灣房地產無論持有或交易成本都嚴重偏低的根本原因,也因此提供了投資客極為低廉的「養房成本」與不小的「交易獲利空間」。

 

舉例來看,台北市大安區一戶面積四十坪的自宅,若屬十層樓的鋼筋混凝土建築,市價可以上看新台幣二千萬元,但房屋評定現值可能只有九十萬元,而房屋稅僅需一萬多元、地價稅也不到三千元。換言之,如果投機客以一千五百萬元的買價「養著這戶房」,每年只需一萬三千元的持有成本,只要拖過奢侈稅兩年的課徵時限,若以一千八百萬元賣出這間房屋,扣掉交易成本後,投機客可以輕鬆賺進約一七%的報酬率。

 

但是,如果在實價課稅地區,例如美國加州,這名投機客可沒那麼好運。和台灣相同的一千八百萬元賣價,依當地稅制計算,交易成本略高出台灣。

 

但真正致命的是高昂的持有成本。加州每年的財產稅是以市場實際交易價格課徵,投機客進行一樣的買賣,他的財產稅即市場交易價一千五百萬元台幣乘上一.二五%的稅率,每年的持有成本高達台幣十八萬七千五百元,將近台灣的二十倍,大大減少了投機客的套利空間。

 

若十年後,假設房價沒有上漲,投機客在台灣仍有一四%的報酬率,但在實價課稅的加州,因為持有成本高,報酬率則僅剩四%。

 

兩地相比,不難看出若房地產的相關稅賦能夠改以貼近於真實市價的基礎課稅,也就能夠拉高投資客的養房成本,並且壓縮交易獲利空間,在此之下,即能有效提高房地產的投資難度,壓抑投機炒作的意願。

 

不動產

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實施實價登錄  提供實價課稅的基礎

 

「其實,實價課稅能壓抑炒房歪風的道理大家都懂,但政府長期以來受限歷史包袱與業者壓力,遲遲不願改革。」張金鶚表示,即使短期之內不容易具體落實,但可以先從「實價登錄」開始著手,他強調,目前房價資訊只在大戶、建商、房仲的手上,如果能先做到實價登錄,讓房地產交易資訊公開透明,至少能先減少房價遭到不當哄抬的空間。

 

此外,實價登錄也是實價課稅的基礎,「實價課稅的稅率怎麼算,可以從長計議,甚至依景氣情勢彈性調整,但實價登錄是『稅基』,不管未來的稅率怎麼定,稅基總要先建立好啊!」張金鶚強調。

 

事實上,攸關「實價登錄」法源基礎的《不動產經紀管理條例修正草案》,原已排入立法院本會期討論,但目前草案已退回內政部要求修改,一般預料,本會期順利過關的機率不高。台灣年輕人能不能擺脫苦勞的房產稅制?看來,的確需要主政者的積極表態。

 

實價課稅

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