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北市容積銀行 讓建商沒油水可撈

北市容積銀行 讓建商沒油水可撈

梁任瑋

焦點新聞

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901期

2014-03-27 13:12

買古蹟或公共設施保留地容積率移轉到較貴的土地,增加樓地板面積,在台北市營建業是公開的祕密,未來容積銀行上路後,建商獲利空間將大減。

台北市政府日前宣布將推動「容積銀行」制度,並將是全國第一個以「市價」為計算基礎的容積代金制度的城市。市府內部透露,這項新制是由副市長張金鶚在上任後積極推動的。北市府都發局估計,台北市可以取得容積增額的接受基地高達五九二公頃,以容積價值每坪一百萬元計算,容積銀行的總容積價值超過新台幣一兆元。
 
台北市自二○○八年起開放道路及公園綠地容積移轉,但由於房地產市場景氣好,地價越飆越高,要買容積移轉的建商大增,造成行情叫價到公告現值的二倍,如今容積銀行制度上路,市場生態恐將大洗牌,建商好康不再。
  
長期從事公共設施保留地買賣的仲介指出,目前不少投資客都已將陣地移轉至新北市、桃園、台中等尚未實施容積銀行的都會區,也有人大量在高雄、台南低價收購公共設施保留地,準備待價而沽。
  
「早期有人以遠低於公告現值的價格買入公共設施保留地,以現在行情計算,價差可高達兩至三倍。」仲介表示,容積買賣是極不透明的市場,因為建商買冷門段的公共設施保留地來捐贈,再將容積獎勵移轉到建案上使用,來往之間,其所創造的附加價值相當可觀。
 
 買古蹟或公共設施保留地容積率移轉到較貴的土地,增加樓地板面積,在台北市營建業已屬於公開的祕密。例如一二年大陸建設以每坪八二三萬元買進信義計畫區B7千坪土地,看似無推案利潤,但因為可灌入自其他區域購買的容積率,讓基準容積率僅二九二%的土地得以多蓋一些樓層,如此一來就可大幅降低土地成本。
  
「容積銀行是落實居住正義的重要一步。」張金鶚指出,容積成為全民的公共財,利益歸公。台北市都發局長邊泰明指出,現行容積移轉制度是由私人自行買賣,因為市場資訊不透明、不公開及中間人介入,導致原公共設施保留地地主的權益,未能受到充分保障。
  
宏大不動產估價師事務所執行長郭國任表示,在停車獎勵取消後,目前台北市建案只剩開放空間獎勵、容積移轉與都更獎勵可提高容積率,未來容積銀行條例上路後,由於建商取得容積的價格趨向透明,賺取超額利潤的空間將逐漸減少。

 

容積

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