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誰背叛了孫中山?

誰背叛了孫中山?
房地產稅制不公,已成為最大民怨,在此民氣可用之時,財政部改革應該一次到位。

楊卓翰

焦點新聞

攝影/林育緯

918期

2014-07-24 12:57

孫中山先生有個理想,那就是平均地權、漲價歸公,讓土地的利益全民共享,最終目標,是要讓土地稅收成為政府的主要收入。當國民黨從中國敗逃台灣,我們這座島於是成了這理念的實驗場域。但這理想卻始終沒有實現。甚至台灣的房地產實質稅率還低到只有國際的十分之一,究竟是誰背叛了孫中山呢?

國父遺教 名存實亡

 

以孫中山精神創立的《憲法》中,在第143條明定:「土地價值非因施以勞力資本而增加者,應由國家徵收土地增值稅,歸人民共享之。」

但是,台灣土地增值稅課稅的基準,是由地方政府以「土地公告現值」決定。長久以來,這個假價格與市價差距越來越大,政府課不到稅,也讓「漲價歸公」變成「漲價歸私」。政府的稅基制度不彰,讓國父遺教成為空話。

 

房地產課稅

房地產課稅

房地產課稅

房地產課稅


「房地產實價課稅最快明年就會上路!」財政部長張盛和的一句話,引起產、官、學界一陣激辯。三十年來,政府不只一次嘗試實價課稅;三十年來,部長下台、業者叫苦、民眾反對……,沒有一次成功。

但在現今房市亂象下,台灣的房地產稅制不公,已經到了不得不改的地步。財政部也因此提出稅改方案, 準備邀集各界討論。但是,這次稅改真的可以解決不公、改掉台灣長期畸形的房地產稅制嗎?

這是一棟台東市區的舊房子,白色油漆早已剝落,露出裡面紅色的磚牆。五十坪三合院,市價約七百萬元,是台東市區普遍的價格。主人王先生摸著斑駁的牆面,誰也想不到,這棟老房子的稅率卻比台北市的豪宅還高!

「這房子老了,繳的稅也很低。」王先生說。繳多少?不記得了,很少啦!看了稅單,王先生才知道地價稅三千元、房屋稅三千五百元,每年要繳六千五百元。算一算,王先生的房地產持有稅,比他的手機電話費還便宜,每年持有稅的實質稅率(應繳稅額除以財產市值)只要○.○九三%。

 

漲價歸公變歸私!台灣房地產課稅的3大荒謬

 

房地產課稅

 

房地產課稅

 

房地產課稅

 

持有稅低 是政府德政嗎?房地產增值六兆 稅卻只多收三百億


沒錯,台灣的房屋稅和地價稅超低,眾所皆知,也被視為「德政」。但是,你真的是這項德政的受惠者嗎?

舉一棟台北市中正區歌手周杰倫所住的豪宅「元大一品苑」 為例,一戶市價約一億三千萬元,而每年繳的不動產持有稅是五萬四千元;而一輛四千四百CC的汽車燃料費和牌照稅,每年都要繳五萬七千元,車比房子繳的稅還多。就算加上豪宅稅,這棟豪宅的房屋稅和地價稅也只要九萬元,實質稅率也只有 ○.○六九%。也就是說,以不動產的真實價格來看,住在老房子的王先生,租稅負擔率竟比住豪宅的周杰倫還高!政府想透過豪宅稅提高持有成本的政策,完全無效。

在稅單上,王先生地價稅的依據是以「公告地價」來計算、房屋稅則是「房屋公告現值」,兩者都和不動產的真實市價無關。王先生的公告地價和房屋公告現值加起來只有二百多萬元,稅基是市價的三分之一;但周杰倫的豪宅稅基卻只有二千多萬元,稅基僅有市價的六分之一。

台灣房地產的持有成本過低,讓養房比養車還便宜,而且市價越高,繳的稅就相對越便宜。

「真的啊!不算我還沒有發現!」王先生說。房地產稅負不公平,就在這樣的習以為常下悄悄滋長。這場慢性病──一套你我都沒感覺的不公平稅制,不只間接影響高房價,將大量資金導向房地產,也影響了台灣的總體經濟。

台灣的房地產稅制,源自於孫中山先生的「平均地權、漲價歸公」,讓土地的利益全民共享。但是這個理想,卻在現行扭曲的稅基制度下變了調。《今周刊》特別和「參玖參公民平台」合作,邀集中研院院士等學者,提出不動產稅制的改革方向。究竟,房地產改革到底要怎麼走?實價課稅又該怎麼實行?

「不動產稅是整體性的問題。不只是不公平,這也是經濟動能的問題。」中研院院士王平說:「台灣的銀行總放款餘額,其中三○%是房地產相關貸款,」他指出,偏低的持有成本,誘導房地閒置與囤積,「台灣的資金全流到房地產了。」

根據行政院國富統計報告,去年台灣總資產毛額為一八七.四兆元,而土地(按公告現值計價)和房屋就占了六成,不動產已經是台灣最大宗資產。稅基造成的問題不只讓養房、囤房成本超低,買賣房地產的交易後資本利得稅也很低。去年,台灣總資產共增加了十兆元,光是土地就有六兆元;但是,六兆元的資產增值,政府收到多少稅?財政部統計,房地產相關的稅負只從前年的二千億元增加到去年的二千三百億元,不動產稅收增加三百億元。


房價直漲 為何收不到稅?稅基太低 有錢人繳的資本利得稅超少

 

如同免稅的房地產資本利得稅制度,只有笨蛋才會工作賺錢。參玖參執行長楊筱瑄說:「台灣的不動產稅不是德政,而是幫有錢人省下上千億元稅額的惡政!用實例計算,一位高階主管工作五年收入二千五百萬元,和持有不動產五年賣出獲利二千五百萬元,所繳的所得稅相比,薪資收入繳的稅是五六○萬元,但是賣房子賺的錢只要繳一五二萬元的稅。」換言之,上班繳的稅,是炒房所繳的近三倍!

也難怪,過去十五年,不動產房價指數狂飆三倍,但是政府的房地產稅收,卻仍保持在二千多億元的水平。而辛苦的上班族和企業,卻貢獻了近四千億元的稅收。德明財經科技大學房地產投資與經營學位學程副教授花敬群估計,台灣稅基若和國際接軌,從第二棟房子開始以市價的八成計算稅基,那麼持有稅就可以增加二千九百億元,可以完全彌平台灣各級政府二千億元的財政赤字。 而且這些錢,全都由擁有兩棟以上房子的人來繳。這些人,不用說,都是台灣金字塔頂端的人。

「荒謬!真的荒謬!」中央研究院經濟研究所特聘研究員彭信坤說:「過去十幾年,台灣貧富差距最大的主因,就是房地產稅制。有錢人繳的稅低得不合理、低得誇張。」彭信坤花了一年的時間,研究房地產稅制,並在中研院的《賦稅改革政策建議書》中提出房地產財稅改革方向。結果這篇建議書,一炮打響房地產改革,掀起一場風暴,媒體紛紛把麥克風塞到財政部長面前,張盛和才終於透露要著手改革。

 

房地產課稅

 

稅基太低 是誰造成的?專業無力官員、開發商、民代把持稅基評價委員會

 

但是要怎麼改?我們得先看看台灣的不動產稅制到底出了什麼問題。

台灣的不動產稅分為三大類:一為持有稅,也就是地價稅和房屋稅;二為交易稅,就是契稅;三為買賣獲利的資本利得稅,以土地增值稅和財產交易所得稅來課徵。「台灣不動產稅的名目稅率,其實和世界各國相當,」花敬群分析,「但持有稅(地價稅與房屋稅)稅基約僅市價一成,利得稅(土增稅與房屋交易所得稅)除稅基偏低外,也與市價完全無關。」

問題就出在台灣落後的稅基評估方式。不動產學者楊松齡分析:「孫中山先生的漲價歸公精神用意良善,因為早期地價和房價的認定,沒有達到先進國家的水準,沒辦法掌握市價,所以政府就用公告地價、土地公告現值、房屋評定現值來替代;但是這樣假的稅基與市價差距實在太大,漲價歸公已經變成『漲價歸私』了。」

「不管是哪一種稅,這些稅都是地方稅,應該是由地方政府徵收。」彭信坤說。但是,決定地價和房屋價格的地方政府,卻是最大問題。公告地價及土地公告現值的評議委員會,分別是三年和一年開一次會,追不上市價;而且估價師都只有二至三名,其餘的委員,就是地方政府官員、不動產開發商、民意代表等。而稅基真正的決定權,也握在他們手上。

「叫他們提高稅基,簡直不可能。」每屆都參加評議的全國不動產估價師公會全聯會理事長陳諶說。「叫我們這些估價師去根本白搭!他們根本不在乎市價。」陳諶說:「這樣的制度,充滿政治角力。」他舉國外的例子指出,房地產價格都是經由第三方的估價機構評定,然後交給政府去執行。

加拿大地產開發商VISION董事總經理湯馬士聽到台灣的制度,直呼不可思議。「除了明顯的利益衝突,開發商也不夠專業,這應該交給專業估價師才對。」在加拿大,持有稅是以市價的九五%開始課徵。日本信義株式會社營業部部長李旭鎮也指出,在日本地方政府會委託兩組估價機構做出估價,中央政府不會插手,最後決定的稅基也大概是市價的七成。但是在台灣,按照內政部統計,台灣的土地公告價格只有正常交易價格的兩成。

土地只是問題的一環,房屋評定現值是按照建築造價試算,但這套標準卻是「三十二年前的價格,」花敬群說:「和現在真正的造價成本比,大概只有兩成。」而這只是造價成本差異,若和房子的真正價格比較,落差更是天差地遠。

而台灣如此獨特的稅基決定過程,就造成台灣房地產課稅基礎低估,而且不能反映市價漲跌。「如果依照實際價格來計算,台灣的稅基只有市價的十分之一。」花敬群說。「所以一棟三、四億元的豪宅,最後稅基只會有幾千萬元。」

 

稅基太低!從豪宅課到的稅僅九牛一毛 ──以帝寶為例圖解持有稅與交易資本利得稅

 

市價約3億元的帝寶豪宅,政府卻認為它只值4180萬元(房屋評定現值+土地公告地價)。假設出售獲利1.73億元,政府卻只用3686萬元(公告土地現值+房屋評定現值)課稅。問題出在房屋評定現值、土地公告地價、土地公告現值,這個稅基過低。

 

房地產課稅

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實價課稅 真的有這麼難?應打破「加稅」迷思 讓稅基與市價接軌

 

「放眼國際,先進國家早都採用實價課稅,只有我們還在用過時的制度。實價課稅應該盡早上路!」王平說,而這也是中研院的政策建議書中最強調的一點。雖然台灣實行實價登錄兩年,對於房市的透明度有所提升,但「『公開』與『健全』房市是兩回事。真的要健全房市,就必須走到最後一步:實價課稅。」李旭鎮說。

一般人聽到實價課稅,第一個反應就是「加稅」。「但這其實是兩件事。」花敬群指出:「政府可以在市價上打折扣,例如對於自用戶,就用優惠的二折、三折;而非自用或是豪宅,就用八折、九折來課稅。」「重點是,稅基必須和市價接軌,才能符合公平原則、量能課稅(根據負擔能力決定稅收負擔)。」

花敬群指出,日前財政部提高房屋稅稅率,從一.二%提高到三.五%的政策,就是走錯方向。「你再怎麼提高稅率,稅基就那麼一丁點,還是沒辦法提高稅額;到時如果實價課稅,又要降,反而更複雜。」

不只是學者強烈支持,不動產業者也對實價課稅樂觀其成。信義不動產企畫研究室經理蘇啟榮認為:「時間慢慢拉長,制度應該要慢慢走向實價課稅,稅制也會變得比較公平,長期來看,對台灣房地產的健全是好事。」


實價課稅 應如何配套?從資本利得下手 交易稅與所得稅分離


至於實價課稅對房地產市場的影響,世邦魏理仕台灣總經理林俊銘也認為,「短期當然會對信心面有些打擊。但是如果稅制健全,把現在扭曲的制度改掉,長期來說,不但房價會降,交易量也會更好。」

但是,實價課稅應該怎麼走?短期而言,財政部決定挑最簡單的「資本利得稅」下手。

財政部準備直接用所得稅將房地合一,繞過《憲法》規定的土增稅。「所得稅是中央稅的問題,不會受地方的意願影響,這與過去不同。例如中央在七月訂出了『囤房稅』,最高可課三.六%的房屋稅率。 但是地方政府還是因地制宜,多數只用一.五%的最低稅率。因此,現行作法可行性的確比較高。」永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說。

這和立委曾巨威想法一致。曾任行政院賦稅改革委員會副召集人的他,深深了解不動產稅制問題,並認為資本利得稅「是房地產稅制裡最好處理的。」

他解釋:「雖然大家都知道土增稅是假的,因為買房子的時候都是算總價,不會算房、地的分開價嘛!」但是《憲法》明定必須課土增稅,修憲又極度困難。最好的作法,就是化繁為簡,不再區別土地、房屋,而把財產交易所得稅以交易價格減去取得成本,用差價當成總資本利得。「然後再將財產所得稅扣除公告的土地增值稅;如此一來就是房地合一,卻不用修憲,又可以課到市價。」包括花敬群在內的學者,也都認為這個作法可行,並且建議在所得稅法做上配套。

「如果把房產交易稅併到所得稅,會一下子提高太多所得級距。」花敬群說。所以應該將房產交易稅和所得稅分離課稅,避免對民眾有太大的負擔。

當然,這也是一般人最擔心的部分:實價課稅如果課到自己該怎麼辦?


新制上路 自用戶也遭殃?短期只瞄準大戶交易所得 未來持有稅也應列入


現在財政部規畫以所有人擁有的棟數,來區分自用和非自用,而這也符合現況。事實上,在台灣的不動產所有人,大部分只擁有一棟房子;擁有三棟或以上的人,只占全部所有人的八%左右,但是這八%的少數人,卻擁有台灣二六%的房地產。因此,政府應該瞄準這群有錢人課稅,而不傷害一般的自用戶。

「很多人認為實價課稅就是加稅,但是這並不是等號。」高力國際韓國分公司資深總經理林東舉例:「韓國在二○○七年從原本的評定價格轉換成實價課稅,配套的方法有很多種,例如就在提高稅基的同時,降低稅率,或是對自用住宅以優惠稅率來課徵。」「最重要的是,你一定要有很完整的配套措施。」

「這是正確的政策,但你要給大家一點時間。」信義企業集團研發長曹玲玲說,「否則帶來的衝擊會非常大。將自用、非自用及農舍田地,這些所有人區隔開,非常重要。」

不過,就是因為財政部「繞過《憲法》」,這項「房地產實價課稅」制度,僅屬片面的所得稅改革,並未觸及最核心的持有稅,也就是地價稅與房屋稅制改革。王平認為,長期來說,持有稅也必須走向實價課稅。

王平就曾在中研院的院士會議上,直接對行政院院長江宜樺「嗆聲」,指出政府只做房地產交易所得稅,只改革一半。「不能這樣走一步算一步,而必須有全面性、長遠性的考量。」但是,持有稅若要依實價課稅,長久未交易的不動產該怎麼估算?其中最大的問題,就是實價登錄資料庫不全。花敬群指出,國外普遍都是用電腦大量估價,去評算同一個路段裡的屋齡、房屋狀況,不會完全按照市價漲價。

 

房地產課稅

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提高稅基 中央該怎麼做?建立公正估價機構 不受地方政府干預

 

「長期來看,政府應該和地方商量,如何把現在的評定現值逐年調升到接近市價,好為未來的實價課徵持有稅做準備。」陳諶認為,政府應該「建立起值得信賴的機構來做估價系統,不能受到地方政府的干預。」「除此之外,三年一次評定地價實在太久,在這三年內的持有稅就完全不會提高。」因此,應修正評價委員會的機制修改,重新檢討組織條例。

彭信坤也認為,若不解決地方和中央的財政劃分問題,中央再怎麼想調升持有稅,恐怕都是一場空。「這是地方政府的責任,所以中央與財政劃分的問題,也必須解決。改善持有稅還能讓地方政府獲得穩定豐沛稅源,如何讓地方政府有誘因去提高稅基?這是中央要思考的問題。」

台灣究竟能否一改三十年的房地產稅制惡習?現在看來,財政部似乎想用一場七月底舉辦的座談會一決勝負。但是,「我們有太多法令和政策,在制定的時候不周延。」曹玲玲說:「像不動產稅制這麼大的政策,從小的審議到大型的產業討論會,至少要有三、四十次以上,充分讓產、官、學討論,只開一場座談會,絕對不夠。」王平也指出,「而最重要的是,在民氣可用之下,不能浪費,不要像證所稅,浪費了一次改革的大好機會!」

的確,目前財政部房地產「房地合一實價課稅」的稅改內容,仍只限定在資本利得稅及土增稅上;不過,房地產持有稅制不公,真正打擊投資客囤房的持有稅稅基過低的問題,政府還是擺在一邊。

「現在好不容易有個勢頭,政府應該趁機通盤檢討,擘畫一個完整的房地產稅改計畫。」王平認為,「只調整資本利得稅,卻不動持有稅,這樣半調子的稅改,不如不要改。反而浪費了一次改革的大好機會!」

 

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