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人口危機對台灣房價影響不容小覷

人口危機對台灣房價影響不容小覷

劉俞青

房地產

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932期

2014-10-30 12:41

台灣經濟研究院日前示警,二○一五年國內房價恐將下跌五至一○%;房市終於走到了反轉拐點嗎?其實,從歷史經驗與人口、薪資成長等數字來看,房市的確面臨壓力,若要避免硬著陸,必須仰賴政府有所作為。

我們先從全球的角度來看一個問題:日前,IMF〈國際貨幣基金〉第三度下修今年全球經濟成長率預測到三.三%。如果把時間再拉長一點看,從二○○八年美國實施史上首見的量化寬鬆貨幣政策〈QE〉,並帶動台灣等非新興國家將利率壓低到一%左右,迄今五年全球平均經濟成長率大約是三%,比起QE以前的四%左右更差,全球經濟已面臨非常嚴重的結構性問題,就是實體經濟無法透過低利率的誘因催化出成長動能。


終端消費與創新皆不足


帶動實體經濟成長的兩大支柱是終端消費與創新,五年來創新能量不足(相對於已大幅攀升的比較基數),終端消費的主要動力來自一般階層的可支配所得,卻受制於所得分配惡化,及歐、美兩大經濟體的高失業率而停滯不前,這是全球經濟成長率不佳的主因。

創新帶動經濟成長的最佳範例,就是一九九○年代迄今的E化,大量的新投資、工作機會及消費熱潮,形成全球經濟可持續成長的正向循環。E化的延續效應仍在擴散,如電子商務、雲端科技等,但相對於二十年來累積的龐大基數,動能已逐步減弱。

創新產業大致是由投資帶動新的終端消費需求〈也因此成長能量最大〉,傳統產業則是由終端消費需求擴增帶動投資,成長率不高,但累積的總值卻遠高於創新產業。終端消費需求的擴增,主要來自一般階層的可支配所得,充分就業及可支配所得增加才能提升終端消費需求,QE的外溢效應卻是大幅降低資本創造利潤的成本,造成貧富不均現象日益惡化,一般階層可支配所得未增加,終端消費需求如何提升?

台灣未來將面臨的最嚴峻考驗,就是一般階層的可支配所得如何提升(這當然涉及到產業結構如何調整或升級),及高房價如何善後;在日本以外的大多數亞洲國家,可支配所得與高房價息息相關,這也說明了在最近的全球調查中,日本是貧富不均最不嚴重的國家,因為日本房市如老僧入定,文風不動。

房地產的複雜性在於,它兼具商品、投資品、必需品等多重屬性,又是絕對的非貿易財,無法輸出或輸入,再加上長期的文化認知差異,跨國或跨地區的房產價格無法作合理的比較。這種晦澀多重的屬性、配合空前寬鬆的資金環境,及房地產自購地、開發、購屋,所有環節皆須運用高槓桿的特性,當然是資本創造超高利潤的最佳炒作目標。

對一般階層而言,房子是必需品,購屋是一輩子只會出現一至二次的巨額支出,再加上裝潢、家電、汽車、家具、廚具等住房配套支出,雙北市無房族滿足自住購屋需求的門檻,大約是十八年不吃不喝〈十五倍房價所得比加上住房配套支出〉。如果房貸可延長至三十年,這筆帳算下來就是未來三十年每年所得六成繳房貸,只有四成是可支配所得!人生的黃金三十年縮衣節食過日子,可能不敢婚育。高房價對未來台灣終端消費能力及國民生活品質的殺傷力,大到你無法想像。


苦熬三十年換增值 不盡划算


過去五十年的台灣經驗顯示,任何時候及早買房都是對的,房價只有週期性的回檔,長期必然持續上漲。台灣人刻苦耐勞,二、三十年後房價上漲個兩、三倍,三十年的苦日子總算還換來房產增值;但,這個歷史經驗仍然可靠嗎?

愈來愈多的證據顯示,在政策不作為的假設下,台灣房市很可能步入過去二十四年來日本房市L形衰退的後塵。L形衰退有兩個必要條件,一是房價長期累積上漲,最後出現恐慌性上漲;另一個是未來的長期供需關係出現大逆轉,也就是基本面持續弱化。現在看來,台灣兩個條件都具足。

日本自韓戰結束迄一九九○年的三十多年,房市也是一路大漲小回,八七年出現最後三年的恐慌性噴出大漲,九一年崩盤迄今,目前房價只有九一年高峰價的四至五成。最主要的原因是人口高齡化及少子化,日本又不願開放移民政策。一九九○年代迄本世紀初的全球大榮景,日本經濟「斯人獨憔悴」,房產泡沫化的後遺症是最重要因素之一,從日本五十年來的房價走勢不難看出端倪。

台灣人口高齡化及少子化已是必然的結構性現象,根據國發會的推估,到二○六一年時,總人口大約只剩一六六○萬至一七○○萬人。由於房屋是不會消失的供給,只會增加不會減少,加上現有一成多的空屋,屆時每兩間房子就會有一間空屋。過去五十年人口紅利帶動的房產需求,將反轉為嚴重的供過於求。

另一個支撐房價的主力是一般階層的可支配所得持續提升,這部分有努力空間但難度很高,涉及到產業結構調整及升級,很難抱持太高的期待。

從台灣過去、現在及未來的房價、房屋供給量、一般階層所得水準及總人口數的對應關係中,可以看出台灣房市步上日本L形衰退的後塵,肯定是台灣人的噩夢。現在八字還沒半撇,政策作為應該是數年甚至十幾年後的事,但是努力方向應該很清楚:總人口減少及高齡化社會是必然趨勢,對策是鼓勵優質移民,如投資移民及技術移民,延長退休年齡,退休移民也可以考慮。

其次,房屋供給形態不應再投入一般住宅,宜轉為高齡化社會所需的老人住宅、安養中心等。至於政府必須想方設法提升一般階層所得,則不再贅述。

另外有一個現在大部分台灣人不能接受的變數,就是兩岸政治談判有一定進展,利用中國強大的經濟實力,支撐台灣房市,這可能是十幾年後的事,現在言之過早。

 

日本房市



房價將L形衰退?
—— 當總人口減3成,一般階層所得成長未知,政策不作為,房產泡沫化勢難避免。

1960年至1987年
房價所得比約5倍

房屋供給、人口、薪資成長四者呈現同步正相關性,這段年代的台灣被譽為是「既均且富」的經濟奇蹟。

1987年至2003年
房價所得比約7倍

總人口成長趨緩,一般階層所得由高度成長轉為中低度成長,房屋供給量87至90年大增後轉為平穩,房價87年至90年大漲一波,其後緩漲。

2003年至2014年
房價所得比逾15倍

總人口未成長,一般階層所得未成長,房屋供給量中度增加,雙北房價大漲250%左右。

2014年至2060年
房價所得比?倍

總人口約減少3成,房屋供給量估計增加很慢,一般階層所得成長未知,若政策不作為,房價恐L形衰退。

說明:房屋供給量為1987年起核發住宅建照樓地板面積累積,累積薪資成長為1987年以來經常性薪資累積成長率。

資料來源:永慶房屋、內政部營建署、主計總處

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