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完全解析社會住宅

完全解析社會住宅

鄧麗萍,製作人/楊紹華,研究員/黃家慧

房地產

攝影/陳俊銘

955期

2015-04-08 11:55

房價過高、租屋市場不健全、社會住宅過少,是台灣居住正義的三大禍源。
未來8年,全台至少將推出十萬戶社會住宅,其中一半坐落在居住壓力指數最高的台北市。
它,影響的將不是一戶一樓,還將改變台灣人每一代渴望安身立命的命運。
無論你是無殼蝸牛、房東、投資客、想買房子的人,或者屋主,社會住宅政策都與你息息相關。

從台北圓山捷運站下車,過一條街,不消三分鐘就走到大龍峒公營住宅。這裡,是台灣最大的整棟社會住宅,也是台北目前戶數最多的社會住宅。

落成三年多,大龍峒公營住宅看起來依然乾淨新穎,雖然沒有健身房、閱讀室等公共設施,卻有一片公園綠蔭,只見小朋友在這裡騎腳踏車,成群玩樂。這裡,讓許多沒有自有住宅的年輕人與中低收入者,找到了一個安身立命的小窩。

「我真的很幸運,能夠抽中社會住宅,至少有五年時間,可以在台北安心生活和工作。」七十五年次的廖小姐,是大龍峒公營住宅的承租戶。

她目前是師大附中代課老師,月薪約四萬元,社會住宅每月一萬一千二百元的房租,占薪水約四分之一,仍在可負擔範圍內。

出生在台北的她,從小父母離異,她一歲多時就和妹妹跟著姑姑住,搬到大龍峒之前,姊妹倆和姑姑、爺爺在南港區福德街租房子,四人擠在二十二坪、兩房的老舊公寓,租金一萬元,一住十年。

二○一一年,她幸運地抽中了大龍峒公營住宅,那一年,妹妹考上新竹市特教老師,她和姑姑則搬進這裡。四十九歲的姑姑,過去在貿易公司上班,靠著三萬多元薪水養大兩個姪女。三年前,公司結束營運,她頓時失業,所幸兩個姪女都已長大,而且抽中社會住宅,讓她鬆一口氣。

「很難抽到吧?」這是大多數人對社會住宅的印象,總覺得「看得到、吃不到」。的確,四年前全新落成的大龍峒公營住宅,一一○戶住宅招租,吸引逾一二七○人申請,平均中籤率僅八.六%,其中,廖小姐抽中的一房型最搶手,中籤率僅二.七%。

不過,這樣的「超低中籤率」可望開始改善。在一四年底縣市長選舉時,六都之中十二位候選人都承諾大力推動社會住宅政策。而根據台北市政府最新民調,柯文哲就任台北市長百日,卯足全力推動社會住宅,成為他最受市民肯定的作為。

四月七日起,柯文哲推動公共住宅首部曲,把捷運聯合開發案中,台北市所分得的五七○戶轉作社會住宅,以「只租不售」的方式、租金打八五折出租給年輕人,以解決民眾買不起房、住不起房的問題。

 

社會住宅

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社會住宅,居住品質比你想的好

現場1:台北市大同區.大龍峒公營住宅

社會住宅

內裝舒適

有一房型和三房型的大龍峒公營住宅,附床架、衣櫃、窗簾等簡單家具,還備有廚房和陽台,寬敞舒適。

 

社會住宅

 

社會住宅

外觀新穎

大龍峒公營住宅管理良好,並利用計點扣分制度,維持環境品質。

 

社會住宅

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現況》釋出聯開宅,轉作社會宅 五七○戶只租給年輕人,租金打市價八五折

 

這五七○戶,僅僅是柯文哲提出五萬戶社會住宅目標的百分之一。而若放眼全台,據各地方政府規畫,未來八年,全台至少將推出十萬戶社會住宅,其中一半、五萬戶,坐落在居住壓力指數最高的台北市。從無殼蝸牛、房東、投資客、想買房子的人,以及屋主,社會住宅政策都與你息息相關。

在形態上,除了捷運聯開宅之外,社會住宅還有多種形態,包括整棟興建的公營住宅、都更分回戶、出租國宅,以及中繼住宅(編按:都更住戶暫時安頓之地,後轉為社會住宅)等。在名稱上,前市長郝龍斌時代叫作「公營住宅」、柯文哲時代叫做「公共住宅」,無論怎麼稱呼,都是只租不售的社會住宅。

走進廖小姐位於大龍峒的家,虛坪面積二十六坪,室內約十五坪,一房一廳,有相當寬敞的廚房和陽台,採光良好,市府還提供衣櫃、床架、窗簾等基本家具。更重要的是,交通便利,鄰近捷運圓山站,信義線通車後,她搭一班車就能到師大附中教書。

「社會住宅的政策很不錯,尤其在台北工作、面對高房價的人,很需要這項政策,來讓自己安心拚未來。」廖小姐說的「安心」,不只是有房住、租金相對便宜等層面,還包括了居住環境。

「以前住的南港老舊公寓,環境較複雜,缺乏管理,晚上不時聽到有人在街頭吵架,而且,和隔壁棟之間沒有防火牆……。」如今,同樣是付一萬元出頭的租金,居住品質卻大不同。

大龍峒公營住宅管理良好,不僅門禁森嚴,進出
電梯都要刷卡,踏進家門,須先把鞋子收進屋內鞋櫃,走廊顯得乾淨整齊,完全顛覆了一般人刻板印象中「社會住宅造成居住品質下滑」的迷思。

 

里長說:我挺社會宅政策!現在年輕人薪水低,若沒有政府幫忙怎麼辦


「政府作為房東,執行住戶公約比一般民間更有執行力。」台北市政府委託管理公共住宅的物業管理公司督導吳明智說,社會住宅有計點扣分制度,讓生活環境維持得很好。

轄內包含大龍峒公營住宅、有四個小孩的大同區至聖里里長王清標感嘆說,現在的年輕人薪水低,若沒有父母幫忙,根本買不起房子。「雖然有些里民擔心影響房價,但我很支持社會住宅政策。」

大龍峒公營住宅租約屆滿三年後,最近開始辦理續約,只要年所得仍符合申請條件,原住戶就能再住兩年。讀教育研究所的廖小姐,一直努力考正式老師,她正準備要去台南應考,社會住宅為她提供了五年的安心居住空間,能專心準備考試。

「希望政府蓋快一點、蓋多一點。」廖小姐這麼說;因為她知道,像她一樣需要社會住宅政策支持的年輕人,還有很多、很多。

根據內政部一一年三月底進行的調查,全台社會住宅的需求量達三十三萬戶,其中,大台北地區就有八萬三千多戶,占了四分之一。然而,全台現有的社會住宅僅七三四一戶,以全台近八百四十萬家庭戶數計算,比率僅○.○八%。

即使未來全台興建十萬戶社會住宅的目標達陣,比率也僅一.二%,距離歐美二○至三○%、香港逾三○%的水平,仍然差很遠。

雖然台灣自有住宅率高達八成五,但這項數據是以「每戶」為單位,並非以「人」為單位;換言之,如果年輕人與父母同住,就不會被納入「無殼蝸牛族」行列。事實上,根據《今周刊》委託波仕特線上市調公司在三月底進行的「青年居住大調查」顯示,全台二十五歲至四十歲的青年族群,有高達五○%的人與父母同住,二四.四%的人租屋而居。

本刊調查發現,這些青年當中,有四四%想申請社會住宅,其中,租屋者逾五五%有申請意願,台北市和新北市的受訪者,有意申請者亦高達五二%。

對於許多年輕人來說,租金便宜是選擇社會住宅的首要考量,其次是交通方便、生活機能完備。其中,八七.四%的受訪者表示,能接受的租金水準是一萬元以下,其中更有五四.六%希望租金水準在七千元以內,若以租金不超過薪水三分之一的理財建議來看,也是月薪22K者較能負擔的範圍。

 

社會住宅

 

社會住宅

 

社會住宅

 

社會住宅

 

社會住宅

 

社會住宅

 

學者說:這是社會福利!提供經濟弱勢者,暫時安身立命的過渡期


調查也發現,超過八成五的受訪者認為,擁有自己的房子是人生中很重要的夢想;從交叉分析來看,大多數夢想擁有房子的人認為社會住宅的租期是三至六年,其次是三年以下。世新大學財金系副教授郭迺鋒分析,調查結果符合社會住宅的基本定位,「是一種社會福利,是年輕人在準備買房過程中一個短期的過渡階段。」

對許多人來說,社會住宅是「住一陣子,而非一輩子」,讓剛出社會的年輕人和經濟弱勢者有安身立命的地方。但在台灣,建社會住宅,為何那麼困難?

三月三十一日傍晚七點,台北市忠義國小舉行了一場「公辦都更及中繼住宅計畫」公聽會,都發局、教育局、都更處等北市府官員一字排開,聆聽南機場公寓住戶的想法。

在這之前,台北市政府已舉行過四十九次公聽會,但漫長的時間過去,二千多戶的南機場公寓都更案,依舊躺在市府書架上的報告裡,任由這些五十年老舊公寓,成為被遺忘之地。

柯文哲上任後,公辦都更案重新動起來。從九二一地震後被列為危樓、學生僅約二百人的忠義國小,被選為中繼住宅預定地,是推動社會住宅和公辦都更的「活棋」。中繼住宅在都更完成後,住戶搬離,市府會逐步規畫成社會住宅出租。

然而,當地居民對忠義國小併校、興建中繼住宅及都更的容積率、貸款等問題,看法相當分歧。從南機場公寓的公辦都更,到忠義國小改建為中繼住宅和社會住宅,一場又一場的公聽會,在協商、溝通的過程所遇到的困難,就是歷來中央和地方政府在推行住宅政策時,停滯不前的縮影。

一名市府公務員感嘆說,「由於涉及土地、資金、設計、施工等複雜議題,各方的意見很難統合,公部門往往碰到困難就只是開個會、做了會議紀錄,但從沒有真正解決問題。」

過去三十年,全台灣只蓋了五萬戶社會住宅,而且大部分都賣掉,剩下約七千三百戶。相比之下,亞洲最晚推行社會住宅政策的韓國,在短短二十年內,就蓋了一百多萬戶,平均一年蓋出五萬戶,是全球每年蓋最多社會住宅的國家。

 

要建社會住宅,其實沒這麼容易

現場2:台北市萬華區、中正區 南機場公寓、忠義國小

社會住宅

(攝影/吳東岳)

 

社會住宅

第50次公聽會⋯⋯

南機場公寓要辦都更及忠義國小蓋中繼住宅,但在這場公聽會前,北市府已辦過 49 次公聽會,住戶依舊沒有共識。 

 

困境》執政者沒魄力、社會阻力大 牽涉龐大利益,「喬」了幾十年也談不攏

 

社會住宅推動聯盟召集人彭揚凱指出,即使韓國政黨輪替,住宅政策仍會延續,社會住宅頂多是換個名稱,卻是韓國歷任總統和首爾市長最重要的政績。反觀台灣,從二○一○年五都選舉拋出社會住宅議題之後,地方和中央的進度緩慢。

「過去幾年,看不到執政者的決心。社會住宅淪為政治口號,而非國民基本權益。」彭揚凱指出社會住宅政策停滯不前的原因,在於掌權者缺乏執行力。

曾旅居台灣十二年、目前定居在新加坡的《蘋果日報》前執行副總編輯王德寶感嘆,台灣遲遲無法推行社會住宅政策,原因在於缺乏專責的統籌部門,也缺乏強大的政府作後盾,「台灣可學習新加坡模式,成立專責部門,主導公辦都更和社會住宅推行。」

政府魄力不足的另一面,是社會阻力。當台北市政府釋出捷運聯開宅作為社會住宅,卻面對聯開宅的管委會主委和住戶跳出來反對,擔憂這項政策會讓房價狂跌。反對者的思惟是:「會去承租社會住宅者一定都是沒錢的,沒錢的人素質都很低,他們住進來,會破壞現有的居住品質」、「社會住宅會拉低房價,造成我們的房子貶值」。

對此,德明財經科技大學不動產投資學系副教授花敬群直言,「房價本來就正在下跌中,不必牽拖或怪罪社會住宅。」他指出,提高社會住宅的供給,對房價不會有影響,租金可能稍有影響,但社會住宅戶數很少,且符合申請資格(家庭年所得在四十分位點以下)的民眾不到半數、中籤率低,造成租金比價效應的影響偏低。對透過租金養房的投資客,利率的影響大於租金,即使社會住宅供給量達十萬戶,占全台總戶數也僅一.二%,不致成為壓垮房市的最後一根稻草。

相反的,他認為,興建社會住宅,政府將會投入大量資源,例如設立托兒和育老中心等社區營造,對鄰近地區的居住環境和生活機能,反而是加分。「台北市民以後一定會搶著求柯P蓋社會住宅。」

台北市前副市長、政大地政系教授張金鶚也指出,「租屋和房屋買賣是兩個不搭軋的供需市場。」真正造成房價上漲和需要有房子住的人,基本上是不同的兩群人。「現在是弱勢的人沒叫,有錢人卻在叫。」張金鶚認為,這種扭曲的現象,造成社會住宅被汙名化,政府在推行政策時,宜先做好溝通。

住宅不是商品,居住是人權。誠如台北市都發局局長林洲民所說的,「這些社會住宅的承租戶,是我們的親人、朋友、鄰居,他們在人生過程中的特定階段,需要這樣的支持。」

 

社會住宅

(圖片/達志)

 

未來》四年內蓋2.5萬戶 要落實居住正義,得靠全民的同理心

 

除了解決基本的居住功能外,林洲民指出,「興建社會住宅真正的企圖心在於只租不賣、屬於市府世代經營的智慧綠建築,目標是做良好的社區營造。」


未來四年,台北市政府決心要蓋兩萬五千戶社會住宅,以過去十倍的速度,解決居住問題。林洲民坦言,完成這項目標,要涉及的人力龐大,要推動的決心是超乎想像的困難。但是,「政府用公有的土地和資源去興建公共住宅,是天經地義的事。」

林洲民說,一個城市的房價飆漲十倍,是病態社會下的不當現象,因此,從公共居住原則下,推動社會住宅是「一天都不能等!」台北市地政局日前也已完成全市公有土地清查,其中約有四.八公頃、一○二筆土地未來將可無償提供作為興建社會住宅使用。

從現在開始,各縣市政府正跨出落實居住正義的第一步;倘若失敗,台灣的住宅政策恐將又走回老路;如果成功,影響的將不是一戶一樓,還將改變台灣人每一代人渴望安身立命的命運。而成功與否,正考驗著執政者的決心,以及,全民的同理心。

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