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兩大衝擊 讓北市房屋稅美意打折

兩大衝擊 讓北市房屋稅美意打折
台北市屋齡超過30年的老房子比率近六成,都更需求刻不容緩,但房屋稅新制恐降低居民都更意願。

蔡曜蓮

焦點新聞

攝影/吳東岳

956期

2015-04-16 14:24

台北市房屋稅新制上路,終於讓台灣長久以來過低的不動產持有稅朝國際標準靠攏;但本次改革也造成兩個影響,因房屋標準單價以去年七月一日作為課稅分界點,除了可能拖緩都更進展,也阻礙商業的公平競爭。

五月要繳房屋稅,身為台北市民的你,被加稅了嗎?

為什麼指名台北市?原來在一片改革房產稅制的呼聲中,台北市率先在年初針對由地方掌管的房屋稅進行調整。從調高路段率、房屋標準單價、祭出三戶以上就調高稅率(囤房稅)等措施;而且所有的調整立刻生效,在今年五月的房屋稅單中,就可看到調整結果。

台北市財政局長蘇建榮指出,全台北市大約只有一成五的家戶被加稅,其中,增稅達百萬以上的有三十五戶;被加稅的家戶中,七六%增加的稅額不到五千元。

儘管有部分很有感的「受災戶」哀哀叫,例如,富邦金控副董事長蔡明興日前跳出來為朋友抱屈,認為台北市的房屋稅調太高了,一口氣漲了十倍,一年要多繳幾百萬元。

但是,蔡明興所言的暴漲十倍,必須是去年七月後取得執照的新屋,並處於路段率調高的街區,同時持有人名下的房產須六戶以上,具備上述等條件,才會出現的極端例子。

以實際的數字來看,台北市中山區的指標豪宅松江一號院來說,一戶面積一七二坪,實價登錄揭露的預售價為二.四三億元起跳;若單純自住,納稅額大約一一二.五萬元,實質稅率(總售價除以稅額)為○.四六%。台北市前副市長張金鶚評論,「國外的房地產持有成本,平均實質稅率約為一%到二%,相較之下,台灣的持有稅並不高。」即使課以囤房稅的最高稅率(持有六戶以上為三.六%),實質稅率為一.三九%,仍在合理範圍內。

中研院院士王平是去年中研院提出賦稅改革建議書的主要負責人。他認為,台北市經過這番房屋稅調整後,終於可以跟上美國等先進國家水準,對台北市的作法大表贊成。

只不過,多數人按讚的改革案,在相關配套措施沒有完善下,恐怕有兩個副作用是台北市政府始料未及的,值得進一步關注。

 

衝擊一:拖慢都更 適用新標準單價 稅負倍增


此次台北市大幅調高房屋標準單價,增加幅度約一到三倍,平均幅度一.六倍。

房屋標準單價已三十二年未調,原本大幅調漲也無可厚非;但是因為新的調整單價沒有溯及既往,而以二○一四年七月一日作為新舊制的分界點,導致七月一日後取得使用執照的建物,需要繳交的房屋稅,就因標準單價提高而可能暴增兩倍以上。

「在持有稅增加後,如果都更戶不願負擔新屋的納稅額,推動會很困難。」電視節目《豪宅旗艦王》主持人夏慧麟說。因為對都更居民來說,所住的地段、室內坪數條件都差不多的情況下,只要房子一都更就適用新屋的房屋標準單價,每年房屋稅可能增加一倍。

台北市目前屋齡高於三十年的房屋比例高達五七.八九%,無論是從住戶安全或是台北市容的角度看,都市更新其實是台北市迫切的市政之一。只不過,因住戶意見整合難度高,台北都更已經是牛步進行,若加上房屋稅的因素,恐怕讓都更難上加難。

雖然《都更條例》四十六條規定,都更後兩年內的新屋,包含地價稅與房屋稅都將減半,但過了兩年,房屋稅就回到原來水準。

針對此問題,蘇建榮表示,市府將針對都更戶規畫補貼稅額的配套措施。王平則建議參考國外作法,「補貼之外,讓稅負備註都更條款,給予退稅等優惠。」

以去年七月一日作為劃分界線的作法,也造成明明是性質相近的建物,稅額卻天差地遠。

 

房地產

 

衝擊二:影響投資 同地不同稅 廠商怨不公


永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛以豪宅為例,分析新制造成的畸形稅額。位於台北市敦化南路一段、市民大道口的新地標「敦南樞苑」,與相隔一個街廓、一○年完工的同為豪宅「元大栢悅」相較,因為前者適用新制,標準單價調漲幅超過兩倍,在稅基計算上比鄰居吃虧不少。兩者的每坪房屋評定現值分別為六十二.一四萬與二十七萬元,加乘坪數後,敦南樞苑的屋主要繳交的房屋稅多上百萬元。

而坪數越大的建築,受到新制房屋標準單價的影響就越明顯,尤其是飯店、辦公室,新舊制的稅額差到千萬元以上。

典型商業競爭不公的受害者當屬今年七月即將開幕的宜華萬豪酒店。萬豪酒店與美福大飯店同為大直的新飯店,但是美福在去年四月就取得使用執照,萬豪在十二月,前者仍可沿用舊制,後者則適用新制。按照永慶房屋提供的試算結果,八個月的差距,美福大飯店節省稅額大約五千萬元,萬豪酒店付出的代價是,房屋標準單價由每坪約新台幣三萬六千元躍升到八萬元,稅額由五千八百多萬一躍破億元。

稅額的差異,使萬豪酒店董事長劉文治心生不滿,「(和美福)要繳的房屋稅差了一大截。我是要跟它比什麼?還沒開始比賽就先趴下去了!」

當然,就國際持有稅水準看,萬豪酒店繳的稅才合理,但因為與旁邊飯店的差距形成不公平競爭,恐怕會影響未來企業的投資意願。

 

房地產

 

房地產

 

房地產

 

房地產

 

房地產

 

北市府:稅改不能回頭 將研議調高舊屋標準單價


對此,北市府回應,稅改不可能走回頭路,蘇建榮承認,如果要為現況解套,則要一併調高「舊屋」稅額。「未來的處理方向,就是將過去標準單價提高,至於提高幅度多少,還需要再研議。」不過,即使市府有心調整,因為房屋評定現值每三年才評鑑一次,下一次調整是一七年,還得再等兩年。

德明科技大學不動產學系教授花敬群則批評,「過去三年評價一次是受限於人力、技術;現在早該改成一年調整一次,甚至半年都不是問題。」顯示台灣的稅改,還充滿大大小小的眉角需要校正。

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