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提高房地持有稅 填補稅制最後漏洞

提高房地持有稅 填補稅制最後漏洞
財政部長張盛和廣納各方意見,「房地合一」在不斷微調下愈趨公平。

楊卓翰

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攝影/林育緯

961期

2015-05-21 14:52

產、官、學界吵了整整一年的房地合一稅,終於定案,即將送立法院審議。到底這個實價課稅改來改去,藏了什麼細節在裡面?一般老百姓會不會受到影響?政府又該怎麼全盤規畫?

五月十三日,行政院公布最終版本的「房地合一課徵所得稅制度」。最快從明年(二○一六年)一月一日開始,賣房子所賺的利差,將以買賣房屋的實際價差來計算所得稅。施行近八十年的「土地增值稅」雖然照課,但會在計算稅基時扣除土地漲價總數額。台灣史上第一次房地產實價課稅,終見一線曙光。
 

兩大改動 房地合一稅短重長輕


值得注意的是,行政院準備送立法院的「房地合一稅」版本,和最初財政部的版本,有兩個非常大的不同,將影響全台灣所有房屋持有人。

首先,原本財政部區分自用戶免稅的門檻,是交易價格四千萬元以下不用課房地合一稅。不過,最新版本中,免稅門檻的範圍縮小,自住戶要符合免稅條件,需要設籍、持有並實際居住連續滿六年,且無供營業使用或出租。在這樣的自住條件下,賣屋獲利四百萬元以下免稅,超過四百萬元的部分,課以一○%稅率。

課稅門檻從「房屋總價四千萬元」變成「獲利四百萬元以下免稅」,德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群給予肯定:「比原本的制度合理多了。」他指出:「既然是資本利得稅,那麼原本用總價作為區分,本來就是件奇怪的事。」雖有自住、重購屋雙重優惠過寬的疑慮,花敬群認為長期來看這是好制度。

信義房屋企研室專案經理曾敬德也表示,房地合一稅與奢侈稅有接軌配套,但以獲利為門檻,「有賺才繳稅,對一般民眾比較友善,不會像奢侈稅蝕本;再加上現在房市比較弱,四百萬元的門檻不易達到。因此,不會有太多民眾受到影響。」

不過,在非自用戶方面,原本財政部採「輕稅」主義,賣房利得不併入個人綜合所得稅,用單一稅率一七%課徵。到了最新版本,改以持有時間作為稅率分級的基準,持有一年以下課四五%的重稅、二年以下三五%、十年以下二○%、十年以上一五%。

「這樣的稅制,很明顯是延續『奢侈稅』的精神,抑制短期房地產炒作。」花敬群說,「但是,日出條款訂於明年開始,卻造成了一個大漏洞!」

「從制度面來看,房地合一稅對『未來交易的公平性』我給很高的分數,」花敬群說:「但是,過去十年從房地產價格飆升賺到大把鈔票的投資客,這次房地合一稅可以說是一毛也課不到。」關鍵就在於,新稅制的日出條款,訂於明年開始。而回溯期限,也只到一四年一月一日取得的房子,在明年持有未滿兩年賣出才適用。

對此,張盛和則表示,做事情不能一步到位,日出條款訂得寬,慢慢來,一段時間後就會「日正當中」。的確,政府的意圖很明顯,就是盡量縮小打擊面,放眼未來制度,怕「房地合一稅」成為壓垮疲弱的房市最後一根稻草。

曾敬德觀察:「影響房市最重要的就是日出條款。如果維持明年一月一日才開始適用,可以說對目前的九九%的屋主都沒有影響,市場可以比較穩定。如果日出往前移,衝擊面恐怕會太大。

 

房地產稅

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避免囤房 房產持有稅須實價課稅


然而,另一個更嚴重的問題,就是非自用住宅持有越久、稅率越輕的制度。「短期這麼高的稅率(四五%)、長期稅率卻這麼低(一五%),會不會變成只抑制短期炒房,卻課不到長期囤房?」花敬群質疑。

一名熟悉房地產的投資專家指出,許多大戶都是有二十棟房子,也都持有十年以上,未來如果賣出,那也都只要一五%的稅率,「反而鼓勵他們鎖資產、不交易,反正口袋深,擺十幾年也沒差。」

他指出,若要堵起這個漏洞,調升非自用住宅的持有稅才是真正的解決之道。這個觀點,房仲公會全聯會榮譽理事長暨吉家網不動產董事長李同榮也深感認同。李同榮表示,交易所得稅實價課稅,他十分贊成,但是最重要的還是持有稅也應該要房地合一。

財政部前部長林全接受《今周刊》專訪時,就曾強調台灣的房地產稅制房、地分離,地價稅、房屋稅的稅基各不同,造成房地產價格「房、地一刀切」的怪象,也讓台灣的財產稅成為「全世界最落後、最沒效率的稅制。」持有稅若沒有辦法實價課稅,房地產稅制離真正的公平,距離不會拉近。

曾敬德也說:「台灣現在還沒有討論到那邊(持有稅改革)去。政府現在能做的,只能盡量調高公告地價與房屋評定現值,與市價接軌。否則一下調到實價,衝擊無法想像。」

何時台灣能做好準備,拋棄複雜又扭曲的房地產制度,用實價將房地產統一課稅?所得稅的實價課稅,接下來必然會在立法院再掀波瀾;但持有稅的實價課稅,何時才能開始改革?政府又有什麼規畫?這是大家需要思考的問題。

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