在今天看見明天

百億黃金商圈 贏的祕密

百億黃金商圈 贏的祕密

許秀惠、鄭閔聲、林麗娟

生活消費

攝影/陳俊銘、林煒凱

969期

2015-07-16 11:46

找一天呼朋引伴來逛逢甲夜市吧!
這裡,排隊攤日進萬金,是小吃創富的重要發跡地;這裡,是投資客的掘金場,新舊商旅競相卡位,更是陸客指定的景點;這裡,緊鄰12期重劃區、水湳經貿園區,可望聯手擴大影響力。
從小吃美食、觀光商圈到產業發展,當大台中的重心從東往西前進,這裡,將觸發你的財經想像力。

逢甲商圈

 

一分鐘認識逢甲商圈

範圍:包含文華路、逢甲路、福星路、逢甲路20巷(便當街)。

小歷史:早期為眷村,1963年逢甲工商學院(逢甲大學前身)自北屯區搬遷至西屯區,帶來兩萬餘學生人潮,文華路開始發展成夜市;因鄰近國道一號中港交流道與快官霧峰線(台74線),交通便利,吸引人潮,商圈逐漸成形。

 

逢甲商圈

人潮帶來錢潮,連一根柱子月租20萬元也很多人搶。

 

逢甲夜市7大驚奇 打造百億商圈


周五傍晚,華燈初上,站在台中市文華路炭烤麻糬的攤子旁,人擠得像要滿出來;七點起,這裡人聲鼎沸進入高峰,像灰姑娘一樣變身迎接絢麗的舞會,摩肩接踵川流不息的人潮,讓高溫三十六度的文華路上熱氣蒸騰,五個小時內,有六萬人湧進文華路、逢甲路、福星路所交橫而出的夜市商圈。

這裡,每晚像流動的盛宴,人潮牽動著錢潮;這裡,是台灣含金量最高的夜市之一︰逢甲夜市。

 

逢甲夜市

▲點圖放大

 

含金量最高夜市 千萬元頭家比比皆是,名人也搶進駐投資


福星路、逢甲路交叉口的麥當勞前,青春的臉龐三五成群站在街口,一起討論下一攤吃什麼;路的這邊肩背著  JanSport包、操著粵語正在比對地圖的男女朋友,手上還捧著一盒章魚小丸子;夜市自治會的行銷公關吳浚銘自顧自地說,「明天福建省書記帶一團五十多人,我要負責接待。」一直要過了半夜十二點鐘響,喧囂的街聲才逐漸趨於安靜,鼎沸的夜慢慢降溫,灰姑娘撿起玻璃鞋,回家了。

趁著白天,夜市未變身之前,由逢甲商店街管理委員會主委王朝藝帶路,他邊走邊介紹文華路、逢甲路上的攤位店家,問他哪幾家排隊人潮最多,「排隊店很多,介紹不完啦!」問起營業額,「不好說啦。」這裡,多的是一月營業額十萬元、二十萬元的小攤小店,一坪大小而年營業額上千萬元的小販和老闆比比皆是,「國稅局還派員站崗,按馬錶計算人潮。」逢甲大學統計系前教授李燊銘這麼說。

逢甲大學曾連續九年針對逢甲商圈的商業活動進行統計,逢甲商圈二○一四年產值達一○九億元,觀光人次高達一二二○萬以上,加上商圈內有逢甲大學、僑光科技大學、航發中心、漢翔公司,人口密度相對撐起當地經濟的基本盤。人潮帶來錢潮,也帶來商機,繁榮跟著報到。

滾燙的商機,不僅僅造就許多千萬元身價頭家,更肥了房東。近幾年,黃金地段的店面、夜市街裡的攤店,租金漲幅三級跳,從台北來的投資客,早從七年前就長驅直入,對他們來說,這裡的房價相對比台北便宜,基期低、增值空間大。


最著名的當屬劉媽媽家族,光在逢甲路、福星路一帶,已砸下至少十億元重金買大樓、店面,商圈地標之一麥當勞所在大樓,就是劉媽媽家族的物業。在這一區經營眼鏡行十餘年的王朝藝回憶,麥當勞當年店租一個月不過六十來萬元,一路三級跳升到一百萬、一五○萬元,如今據說房東喊「兩百萬元」。

事實上,根據台灣房屋智庫的統計,台灣北中南,包括士林、SOGO、信義、逢甲夜市、一中與六合夜市在內六個商圈的店租投報率,以逢甲商圈的平均投報率位居六大之首。若拿劉媽媽這棟租給麥當勞的大樓,當初花十億元買下,創當年天價,但是租金也跟著調高,換算租金投報率超過六%。

這也帶動各路投資客進駐逢甲商圈獵地,這裡的地價、房價因為投資客拉抬,一路呈上升趨勢。去年,夜市主幹道文華路上一戶六.九六坪的店面,創下六千四百萬元成交價,一坪高達九一九萬元,買家是知名電視節目主持人陳斐娟。

 

點圖放大

 

逢甲商圈
點圖放大

 

解密1:一份學生報告引爆人潮 夜市導覽掀漣漪效應,紐約客也指名想來


「逢甲商圈的人潮,分別來自學生、台灣遊客、中國旅行團,以及自由行的港澳、外國旅客,結構相當平均。」台中市觀光旅遊局長陳盛山分析,在他看來,逢甲商圈內有平價美食、百貨商場、商旅民宿在內的多樣化觀光元素,幾乎所有客群都能在這裡找到符合自己需求的商品或服務,商圈能成為全台灣人氣最高的觀光夜市,也就不令人意外了。

但不過十年前,逢甲夜市就像逢甲大學副董事長高承恕口中:「本來沒什麼名氣,沒什麼人潮,不過是師生打理三餐的地方。」它的竄紅,功勞簿上該記上逢甲大學中文系教授李寶玲一筆。

二○○九年時,她給中文系學生設計學習課程,分組記錄夜市攤店美食、票選十大美食,學期結束,第一本逢甲夜市美食導覽就此誕生,後來台中市政府把這份導覽印成觀光手冊,「撒遍台中的民宿、旅館到飯店」,並把這份學生報告內容原汁原味放到台中觀光官網,就像一顆石頭,丟入旅遊觀光市場,掀起陣陣漣漪。

逢甲夜市開始吸引各地學生族的注意,年輕人呼朋引伴,再透過網路發布「遊逢甲、逛夜市、吃美食」圖文分享,漣漪越泛越大,逢甲夜市自此暴紅。

住在逢甲商圈二十多年的李寶玲認為,「○九年是分界線,」這之前,商圈裡的旅館還經營得有氣無力;此後,逢甲商圈不同了,她指著文華路的透天厝說,「六坪大小的店租以倍數調漲,有些店逐漸搬走。」

一○年,在交通部觀光局最有特色夜市網路票選中,逢甲夜市獲選「台灣最美味夜市」,王朝藝甚至記得,「一份紐約人的網路調查,來台灣最想去的地方,第一名是一○一大樓,第二名就是逢甲夜市。」

一一年,台灣開放陸客自由行,更為逢甲商圈的熱度添柴火,國外遊客一到台中,「最常聽到的旅客要求就是『能不能安排到逢甲夜市的接駁車?』」陳盛山指出。但對逢甲商圈來說,自發性的島內遊客與自由行的成長,仍是大宗,陸客實際比率仍在個位數。

 

逢甲商圈
房東笑,房客哭 投資客押寶指標性商城,帶動商圈租金、地價三級跳上漲,許多店家往外圍移動。

 

解密2:新動能加持 緊鄰台中最後鑽石地帶,注入經貿、科技味


未來,這裡還會注入新動能。商圈緊鄰著「台中市最後一塊鑽石地帶」水湳經貿園區,兩者優勢結合後的效益,引人無限遐想。經發局官員坦言,緊貼着商圈的十二期重劃區,近年民間建商及旅館大量進駐,地價因此飛漲,至今仍沒有趨緩的跡象。

在十二期擁有兩大商旅文華道、星享道的董事長劉敏瑛指著星享道所在位置,「前面、旁邊都要蓋旅館,未來一年幾乎一個月新增一家旅館。」業者看好自由行的成長性,加上未來經貿園區的規畫不僅有科技、商業產業,台中市新聞局長卓冠廷也想把電影館規畫在此,更遑論中國醫藥大學的醫療長照園區也在此落點,這些都可望帶進一波又一波的人潮。

「逢甲商圈恰好補足了經貿園區較缺乏的傳統生活機能,能讓台中未來舉辦的大型國際會展更具魅力。」台中市經發局長呂曜志認為,兩者截然不同的特性,能互補,又不會相互干涉,為整體發展帶來優勢。

 

解密3:美食創新基地 三個月做不起來就陣亡,存活皆強者


這些優勢看在商家眼中,是既興奮又擔心。身為攤商牛B葫蘆王的老闆,吳浚銘加入商圈自治會,希望為提升商圈盡一分力,他很清楚,遊客來逢甲夜市是因為美食,只有保住美食特色,商圈才能生生不息。而管委會、自治會也在可管轄的範圍內設置垃圾桶,爭取人車分流,改善商圈動線。

知名部落客肉魯打從大學時期就常來逢甲商圈找朋友,來了一定進夜市吃吃逛逛,這裡有他的青春回憶,「當年規模不像現在那麼大,在裡面逛的也大多是學生。」現在一遇假日,他還是常開車殺過來,「只是為了逛逢甲夜市,同時看看又有什麼便宜新鮮貨。」

逢甲夜市是商圈的心臟,心臟的主動脈是文華路、逢甲路、福星路,這一帶的主力是小吃攤,許多創意美食都發跡於此,如可麗餅、胡椒餅等,然後擴散到全台,連鼎王餐飲也是從這裡起家,名聲遠播的程度,連對岸都搶先登記「逢甲夜市美食開發公司」。

累積九年調查經驗的李燊銘直指,逢甲的攤家陣亡率高,「新進駐者如在三個月內沒有做起來,就要bye-bye了,」王朝藝說得更直接,「攤販大概一個月淘汰一成,店家三個月淘汰一成。」只有具商品力、服務力,有知名度的攤店、聚客率高的才能撐下來,「多樣化、便宜,就是生存的密碼。」李燊銘點出。

但只要經歷殘酷競爭能活下來,都擁有聚富的能量,一坪、六坪大的立足地,就像打開自動印鈔機,財源滾滾。排隊名店如章魚小丸子、大腸包小腸、懶人蝦、熊手包、一口酥臭豆腐等,只要懂得加入獨有創意,就能讓遊客趨之若鶩。

譬如巧蕉王,業者用冷凍香蕉蘸上巧克力、花生粉、碎米花,兩秒就能交給遊客,生意也是嚇嚇叫,業者不但去申請專利,大陸也跟著出現山寨版,在在證明這裡的原生創意無限。

而日船章魚小丸子老闆張世仁,更是從一輛攤車開始,站在一坪不到的路邊,一盒四十元起跳的小吃,一天可熱賣三千盒,帶進四千萬元的年營業額。逢甲夜市就是無數個張世仁的聚寶盆。

 

人氣上升,商機勃發 緊鄰的水湳經貿園區(左圖)蓄勢待發, 未來將與商圈互補,發揮一加一大於二的效益。

 

 

新挑戰:排擠效應來了…… 小吃往外圍移動,服飾、3C變主要店家


然而,商機也帶來排擠效應,只要開始賺錢,房租地價跟著就調漲,「學生吃飯的便當街變了,」李寶玲說,「文華路原本兩邊多是小吃,現在只剩靠國宅的一側賣小吃,對街都變成服飾、3C潮品取代。」

曾是逢甲最有名的西瓜汁攤,五百CC賣十五元,強調不摻水,打響名號後卻做不下去,因為房租漲了。西瓜汁攤消失在逢甲夜市,更多攤家被迫往商圈外圍移動;服飾品牌Bossini原本開在美妝店寶雅旁邊,也因租金太貴,搬遷到青海路家樂福的對面。

從壞處看,逢甲夜市變了,小吃攤少了,特色跟著淡了;往好處看,商圈擴大了,大企業、知名品牌紛紛前來卡位探路。糖村開在星享道對面,三十九元店大創、mister donut甜甜圈店等、新旅館正前仆後繼地湧向逢甲商圈,繁榮不會停歇。

如今,逢甲商圈無疑是大台中最具知名度的景點,為了持續熱度,逢甲大學與夜市商店街管委會結合外部的磐雲智能公司,一起努力讓商圈變聰明,從結合物聯網的App、舉辦逢甲商圈的創意行銷競賽等面向,以提升商機與店家業績的角度思考,希望遊客逛逢甲商圈,能有不同感受。

陳盛山說,觀旅局如今需要做的並非行銷,反而是如何讓人潮分流,避免商圈超載。管委會主委王朝藝透露,正與市府溝通,希望能把原文華路上面對大學舊大門入口的停車場退縮,將道路拓寬為十二米,讓人流與動線環境更安全。但這些似乎還不夠,逢甲商圈應該可以在熱鬧之餘,多點內涵底蘊。

「我寧可它留白,多點呼吸思考的空間。」高承恕這麼說,美食小吃在市井庶民、學生之間得到回響共鳴,這是熱鬧;但除了「好好吃、彈牙」這種重複單調的小吃話術,若能多挖掘來自商圈的深刻故事、建立人文的厚度,長遠來看,逢甲商圈將不僅靠霓虹燈閃耀光芒,而是能淬鍊成曖曖內含光的鑽石。


名人帶路

台中企業家蔡國洲:到這裡繞繞,可以讓人變年輕

我在1974年考上逢甲大學,當時商圈只有校門口一條文華路,還有西屯路尾的幾條小巷子,馬路後面都是田地。當時我們都騎著腳踏車在田埂裡鑽來鑽去,帶女朋友也要到田裡才好玩嘛。

40年前,逢甲周圍就有很多便宜的小吃店,同樣的食物,價錢可能只有市區的一半,只是東西不像現在這麼炫。我最常吃的就是十塊錢吃到飽的自助餐,巷子裡也有一些眷村家庭開的小吃攤,像我們這種「巷子內」的學生才知道。

我太太念的是東海大學,從逢甲騎腳踏車大概只要十幾分鐘。讀大學的時候,我們曾經很認真許下心願:出社會賺到錢以後,一定要回逢甲買一棟房子。但畢業後20年,我都在各地奔走闖事業,沒有時間回逢甲;九○年代中期搬回台中定居,才突然驚覺一切都變了。

大二那年,我和幾個同學在上石南三巷合租一棟兩層樓的平房當宿舍,這些年我和太太回到附近轉了好多圈,卻怎麼樣也找不到它,可能是被拆掉蓋大樓了吧。如果那棟房子還在,我還真想買下來,因為這是我們年輕時的美好記憶。

就我的觀察,這幾年逢甲商圈名氣越來越響亮,和台中人勇於冒險、不服輸的性格有關,你看王品、鼎王、春水堂這些知名品牌都是從台中發跡的。當然失敗的案例也很多,但如果不敢賭,怎麼會有成功的機會?逢甲商圈另一個成功的地方,是商家自我管理非常嚴謹,創造出對消費者友善的環境,才讓觀光客願意遠道而來消費。

這幾年逢甲商圈範圍越來越大,離水湳經貿園區只有一牆之隔,雖然經貿園區的定位是尖端科技與金融、文創產業,但我很看好在逢甲起家的美食業者,未來在追求高端、精緻的服務時,逐漸往這塊區域發展。

一個商圈的持續興盛,需要很多條件配合,除了求新求變,還要有政府支持與業者自律。我最擔心逢甲像舊台中市區的中華路夜市,因為交通規畫而沒落,或是有業者捲入黑心食品風暴……。

現在只要有空,我還是會和太太開著車到逢甲夜市繞繞,比較過去商圈和現在的差異,也感受一下年輕人的活力。我常和太太開玩笑說,「我們一定是整個夜市最老的兩個人。」但看著車窗外摩肩接踵的年輕人,我們好像也覺得自己年紀沒這麼大了。 (鄭閔聲)

 

蔡國洲

 

蔡國洲 (左)1978年畢業於逢甲大學交通管理系,金可國際董事長、磐石會第16屆會長

 

部落客肉魯:逢甲夜市有我的青春夢


我是個很愛逛夜市的人,但對逢甲有一種特殊的情感,退伍後回台南定居,每到周末,還常會跟朋友一起開車殺到台中,只是為了逛逢甲夜市。

逢甲夜市對我的意義是什麼?除了好吃好逛,大概就是能在那裡找到屬於青春的回憶吧。我前不久逛逢甲時才和朋友感嘆,「我們以前就坐在這裡吃當歸鴨,現在環境變了好多啊。」

逢甲夜市的攤商變化很快,只要不合消費者胃口的,很快就會被淘汰,目前我口袋中推薦的必吃美食有四家。第一個是「海邊小屋」的蛤蜊燒,食材來自彰化,非常新鮮,分量很多、價格也便宜;再來是明倫蛋餅,現做薄餅皮是這家店的最大特色;甜點部分就是北回木瓜牛奶和溫家地瓜球。當你吃完這些,肚子可能也飽了,就可以到外圍的商家看看,或隨機嘗試幾家喜歡的小吃攤。

逛完夜市如果不想那麼早回家,我推薦開車到清水的鰲峰山,那裡有剛落成不久的觀景台,可將大台中的夜景盡收眼底,目前知道的人還不太多。如果你想喝著飲料搭配夜景,我建議到沙鹿的MITAKA咖啡,飲料和鬆餅品質都很不錯,適合靜靜地坐著享受夜景。 (鄭閔聲)

 

肉魯

(圖/肉魯提供)

 

肉魯

1978年生,專職旅遊部落客、旅遊作家,著有《一生一定要帶她去的100個私房景點》等

延伸閱讀

逢甲夜市年收百億 打敗百貨

2015-07-16

建商、老飯店、文創搶進 一個月就新開一家商旅

2015-07-16

北客南下當包租公 劉媽媽、名醫重金獵地

2015-07-16

「一坪」小店面 締造月收百萬的黃金傳奇

2015-07-16

夜色中的鑽石

2015-07-16