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工業住宅就地合法 有違公平正義

工業住宅就地合法  有違公平正義
台北市內湖區五期重劃區屬工商混合及辦公服 務區,建管處曾對此區違規住宅連續開罰。

陳柏樺

焦點新聞

攝影/吳東岳

970期

2015-07-23 15:52

工業住宅因地目為工業用地,取得成本較住宅用地便宜,房價較低,但作為住宅仍屬違法。新北市政府推動回饋方案,以回饋金或異地捐贈方式讓工業住宅就地合法,但被認為有違公平正義。解決工業住宅亂象,還有更好的方法嗎?

過去高度爭議的工業住宅,似乎現出一線「生機」。非法工業住宅合法變更為一般住宅的第一樁案例,可能出現在新北市泰山區。


根據內政部都市計畫委員會二○一四年四月二十九日第八二六次會議紀錄顯示,該案歷經四年討論達成初步共識,採「異地回饋」方式,由建商捐贈不低於建案面積三七%,同一都市計畫內當期等值的公設保留地。


內政部都委會已核准通過,但尚待「異地捐地」的機制達成共識,才能發布實施。若此案順利施行,一般預料既存的其他工業住宅也可能要求比照辦理,進行變更。


然而,建商廉價取得工業區土地當住宅賣,購屋民眾以低於周邊行情的價格購屋,雙雙獲利,卻只要繳付不成比例的罰鍰(捐地是罰鍰的一種形式),甚至現在地方政府還設法為違法情形解套,學者憂心此例一開,恐將造成後患。

 

個案恐變通案 政府自失立場


工業住宅主要爭議是違法與價差,由於工業用地價格較住宅區、商業區便宜,在成本降低的情況下,房價自然壓得低。但依《都市計畫法》規定,工業區土地及建築物以供工業使用為主,不得興建住宅,違者可處六萬元以上、三十萬元以下罰鍰,並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。因此,內政部與地方政府才要求工業住宅變更成為一般住宅,必須回饋或捐地。


「個案的處理都應該要有通案的原則,每個縣市政府處理工業住宅,都要按中央指示依法辦理,因為這牽涉更廣大的都市計畫問題。」政治大學地政學系教授張金鶚直言,工業區變更做住宅使用,不是不行,但必須透過都市計畫做通盤檢討,否則都市計畫就變成空談。


張金鶚認為,都市計畫分區自有其意義,建商不能本末倒置,自己違法在先,再回頭逼迫政府處理地目變更,「工業區若要轉作住宅區,周邊環境適不適合?不能說既成住宅的部分劃一塊做住宅區,其他都還是工業區,那也很怪。」


曾擔任台北市副市長的張金鶚認為,工業住宅的問題就與違建一樣,該處罰就處罰,罰完再來討論是否要變更,「既成建築的部分,該按照《都市計畫法》開罰,不罰且就地合法,這就說不通。」


德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群也認為,在中央未建立全面性原則的情況下,地方政府此時不宜用個案處理,「不應該依縣市政府說了算,否則未來訂定原則的時候,可能要花更多力氣去檢討或推翻。」


追究起來,這麼多既存的工業住宅,是誰的責任?一一年監察院就曾對工業住宅氾濫問題,對內政部提出糾正。

 

處罰效果不彰 建商觀望


監委在報告中指出,內政部為解決都市計畫工業區土地閒置問題,大幅放寬工業區容許使用項目,反招致適法性及合理性的質疑,有違公平正義原則,讓工業區的劃設有名無實,反而假借興建「一般商業設施」的名目申請建照,變相開發及違規使用工業住宅,當時統計銷售及使用中工業住宅案例至少有七三六件。


內政部在○二年通過《都市計畫法台灣省施行細則第十八條》,為工業住宅開了「小門」,放寬一般商業設施、零售業和事務所合法進駐工業區;財稅單位還跟進,認定工業區自用住宅地價稅、房屋稅、土增稅得比照一般住宅,加上過去十年房市飆漲,工業住宅遍地開花。


負責工業區住宅使用督導作業的內政部營建署中部辦公室統計,工業住宅林立的情況以新北市、台北市與桃園市最嚴重。


依據新北市政府城鄉局統計,新北市在一一年列管工業區建築案共一○八件,後續法令越修越嚴,數量未再增加,台北市也從兩年前開始嚴格取締。營建署也研擬修法、關閉小門,然而既存的工業住宅該如何解決,才是最棘手的問題。


為解決違規工業住宅問題,台北市政府一三年四月、十月兩度查處違規個案,對建商開罰,包括內湖五期重劃區、南港工業區等十處工業住宅,每案罰三十萬元,並限期改善。


六個月後,台北市政府再次派員勘查,僅一處改善,其餘九件逾期未改善,遭市府「加重累計」處罰,每案每層按違規事實處罰三十萬元,但被罰得最重的「忠泰恆美」與「遠雄藝朗」,也不過被罰四百二十萬元,與建商的龐大利益相比,根本九牛一毛,也難怪建商抱持觀望態度。

 

更大的問題在於,北市府罰建商而未將矛頭指向住戶的原因,是考量建商誘導消費者購屋、充當住宅使用。但建商宣稱既已交屋,違規裝修的裁罰對象應是住戶,而被建商推出來當擋箭牌的住戶,卻不願跟北市府合作,舉證建商違法。這個三角習題,變成建商、住戶聯手二打一。

 

學者籲通盤檢討都市計畫


執法的地方政府要如何翻轉局面,重占上風,張金鶚認為,通盤檢討都市計畫加上嚴格執法,才能杜絕由來已久的亂象。第一步就是依照《都市計畫法》開罰和開拆,「該罰就罰、該回歸原狀就回歸原狀,儘管代價會很高,但違法、違規的人若沒有被懲罰,沒被追究責任,反而獲得好處,這才是最諷刺的事。」


花敬群建議,可先將案例做初步分類,「區別為有明顯惡意,以及法令容留模糊空間的兩類,至少目前新建成的工業區豪宅,是挑戰制度、挑釁公權力,顯有惡意者,優先處理。」


其次,「通盤檢討都市計畫,是內政部職權所在,不宜由地方政府就建案所在地做個案變更。」張金鶚補充,若確定將工業區變更為住宅區,必須追討獲益,若建商不從,政府可用建商後案申照作為交換。


另一方面,住戶不是完全無辜,「住戶不會完全沒有責任,這好比買到瑕疵品甚至違法商品,貪了便宜,當然應該要承擔。」張金鶚說,變更為住宅用地後,地價提升,住戶若轉手亦能平白得利,不符公平原則,必須理出建商與住戶的責任歸屬,讓實際獲益者吐回不當利益。


主管都市計畫的營建署城鄉計畫科科長李守仁表示,若經過都市計畫評估,工業住宅所在地仍維持工業區使用,可輔導住戶依法使用,或依法要求住戶拆除、改建、停止使用,或恢復原狀。


李守仁解釋,過去的問題源自地方政府稽查人力不足,「既成的工業住宅,由地方政府輔導住戶依法使用。目前沒有新的工業住宅案件出現。」

 

張金鶚與花敬群認為,都市計畫的全面檢討,遠比討論個案處理來得急迫。「像目前除了工業住宅,還有商業區住宅、旅館用地住宅等存在,都是違法的,也一直被人詬病,這是整體都市計畫錯亂,需要通盤檢討。」花敬群說。


政府至今仍未大動作取締、開罰工業住宅,難怪建商與消費者會抱持僥倖心理,期待有朝一日就地合法,房子價格翻漲。中央與地方主管機關應加快執法與處理速度,才能杜絕建商、住戶公然挑戰公權力、獲取暴利,違反公平正義的情況,才不會一再上演。
 

 

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