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都更案件急凍 背後兩大因素作祟

都更案件急凍 背後兩大因素作祟
台北市許多老舊公寓都更案,受政策不確定因素影響,進度皆陷入停擺。

梁任瑋

焦點新聞

攝影/唐紹航

1032期

2016-09-29 14:00

曾經炙手可熱的都更案,隨著今年房市價量重挫,如今已成開發商的燙手山芋,大型建商興趣缺缺,小型建商急著脫手,而老舊公寓的結構安全問題依舊無法解決。

儘管歷時二十年、位於台北捷運忠孝復興站旁的「正義國宅」都更案,近日終於整合成功,即將取得建照,但大台北地區的都市更新熱潮,卻似乎正在走向寒冬。


隨著房屋稅暴增效應擴大,不僅讓新成屋市場交易急凍,也讓老公寓都更案進度雪上加霜。根據台北市政府都更處統計,今年一至八月,只有三十四件新申請案,對比去年全年高達一四九件的申請數字明顯退燒,凸顯業者縮手態勢。


官方數字之外,近日市場傳出,雙北市有多件整合中的都更案急找買方接手。某專營大台北土地仲介的業者表示,包括基泰、揚昇、頂禾、國礎等多家知名建設公司,都有都更案在市場尋求接手買主,土地面積從百餘坪至上千坪皆有,有些甚至是坐落大安區精華地段的都更案。

 

冷處理〉不排除轉手  建商埋怨「養不起」

 

基泰建設副總經理張玉貞坦言,文林苑事件後,公司對於都更案很悲觀,相較最高峰時期有近二十件在進行,如今只集中火力在五、六個有可為的案子,阻力大的案子已不會積極投入資源整合。


張玉貞也說,房屋稅爭議、都更政策的不確定因素相當考驗建商迎戰風險的能力,基泰目前的態度是不再開發新的都更案,整合到一半的案子,也不排除轉手。


國礎建設總經理劉建文表示,由於政府大砍都更獎勵面積,建商無法滿足住戶需求,都更案「快不起來」,目前卡關的建案如果有人願意接手,他們並不排斥。但他也了解要把案子盤出去並不容易,因為待整合的困難並未解決,目前只好先精簡人力,或是與其他建商合作。例如國礎在新店有一個都更案,後來就讓潤泰擔任實施者,兩家公司一起開發,獲得住戶認同。


亦有業者指出,「如果真的有其他公司願意接手,不排除換人做做看。」雖有不少建商試圖尋找新股東加入,但由於目前住宅市場處於打底盤整中,口袋深的建設公司較適合持久戰,因此部分建商已打算「冷處理」,短期仍嘗試整合住戶,中期若仍無法達成整合目標,不排除拖過合約中設定的整合期限,讓合約自然失效。


原本建商搶著卡位插旗的都更案,為何成了票房毒藥?


中華民國建商公會全聯會祕書長于俊明指出,因獲利空間有限,上市公司或規模較大的建商,幾乎都不再願意親自下海整合都更。他表示,包括華固、興富發都傾向只完成現有都更案件,也不再投入資源開發新案,而小建商也因現金周轉壓力,紛紛退出都更市場,「現在還敢做都更的公司,真的很有勇氣!」


「養不起啦,建設公司要營運下去,無力再養土地開發人員,做一個不確定何時可以完成的都更案。」曾經在台北市同時開發近二十件都更案的誠美建築主管表示,因都更整合困難,多數都已放棄,如今僅留三件與其他建商合作的都更案還在進行,土地開發人力都已轉往開發不適用都更的素地,或開發速度較快的合建案。


德天國際地產總經理田揚名表示,住宅市場都更案急凍,恐怕與目前北市都更推動相當困難有關,如永春市場、忠孝正義國宅,都更歷程已經花上十幾、二十年。他說,推動都更過程難免有居民表示不同意見,甚至有專業人士介入整合;面對不同意戶,一來政府幾乎沒提供什麼協助,二來在文林苑事件後,面對少數弱勢、社會運動抗爭,建商很容易就被冠上負面形象,這對於一些上市櫃有規模,又有口碑聲譽的大公司而言,都更案是一門吃力又不討好的生意。

 

都更

 

原因一〉容積獎勵限縮  「犧牲利潤」業者卻步

 

事實上,一件都更案從開始到完成動輒要花上十年時間,建設公司投入的人力、時間成本都是一筆開銷,景氣好的時候,或許可以用高房價回收資金,但如今房價下滑,很多案子都無法用當初預估的高價回收利潤,導致建商寧願斷尾求生。


不過,容積獎勵限縮,應該是業者眼中參與都更意願降低的更重要因素。


「二○一五年是都更申請獎勵政策法令明顯轉變的一年。」財團法人都市更新研究發展基金會業務研展部主任麥怡安說,由於內政部函釋自一五年七月一日以後申請的事業計畫,必須適用新訂的建築容積獎勵上限規定,也就是整體爭取容積獎勵上限開始限縮,台北市在五年前推出、以「一坪換一坪」為訴求的「老舊公寓更新專案」又在去年八月一日到期,市府表示不再續辦,「政策風向球對都更案不友善,加上整體不動產景氣反轉低迷,自然讓建商打退堂鼓。」

 

原因二〉房屋稅失控暴增  屋主憂心「住不起」

 

一位參與都更案多年的上櫃建設公司總經理透露,因為早期可以申請到的都更容積獎勵很多,如今為了降低新建築物對環境造成負擔,「都更審議委員砍容積獎勵,大刀一揮就是對半砍,例如ΔF5-1的『都更規畫設計容積獎勵』一砍就是十%,這一縮減,可能好幾百坪樓地板面積就不見了。」


這位主管抱怨,業者參與都更,都是希望把產值極大化,但目前雙北市都更處都傾向緊縮容積獎勵,在要維持地主分回面積的前提之下,犧牲的自然是建商的利潤,「這一算下去,根本就毫無獲利空間,只好放棄。」


宏大不動產估價師事務所執行長郭國任指出,推動都更的建設公司,獲利來源在於充分利用土地的多餘容積、額外的容積獎勵,以及再行購買的容積移入等額外取得的可建坪數,將這些分到的建坪對外銷售後實現獲利。換言之,當政府釋出容積獎勵限縮的風向球,自然會引發業者場邊觀望的心態。


另一方面,房屋稅的暴增,也被業者認為讓很多老公寓的屋主參與都更的意願瞬間趨弱。于俊明指出,這兩年地方政府相繼大幅調漲房屋稅、地價稅,房屋稅已暴增十.五倍,一四年七月後完工的新大樓首當其衝,讓許多原本打算都更的地主擔心「住不起新房子」,寧願維持現況。


以北市最具指標都更案文林苑為例,根據台灣房屋的試算,三十坪房屋在都更前,房屋稅只要年繳一○四二元,但新屋面積增為四十六坪,以及房屋標準單價調高,房屋稅遽增至五.一萬元,文林苑自救會會長謝春嬌直呼,「養不起新房子」。


事實上,台北市副市長林欽榮日前亦表示,高額房屋稅和地價稅的確會讓民眾參與都更的意願打折扣,因此已表態希望中央針對《都更條例》修法,將都更戶房屋稅減半時間從目前的兩年延長至四年,土地持有人若百分之百同意合建,也可減免土增稅。


從官方數字或市場風向來看,建設公司參與都更意願降溫中。業者有將本求利的商業考量,但老舊房屋結構安全問題如何加速改善,卻是在這波都更寒流中,政府必須思考的課題。

 

都更

台北市正義國宅都更案延宕20年,近期才傳出將取得建照,這也是建商縮手都更案的原因之一。

 

ΔF5-1
北市府規範,若都更案在建築設計與鄰近建築物相互調和,並增設無障礙環境及都市防災,會酌予獎勵容積,增加新建面積,上限為法定容積10%。

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