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都更家教到府服務 不用建商也能住新屋

都更家教到府服務 不用建商也能住新屋
新北都更推動師周昆立(右2)借力數據專長,開發都更App,讓住戶一掃描即知人數、持有土地房舍比例,免去以往人工計算的不便。

陳柏樺、梁任瑋

房地產

攝影/陳弘岱

1046期

2017-01-05 16:43

新北市三十年以上住宅約六十五萬戶,占總戶數四二%,面對都更挑戰,靠「都更推動師」深入社區,以及簡化程序等策略,加速腳步。

二○一六年十二月下旬的周日午後,民眾陸續來到新北市新店區一處社福會館,老少青壯聚精會神盯住會議室前方的投影,像觀看大選開票一樣專注,當「出席所有權人」、「土地面積」與「建物面積」三項數字相繼突破七五%門檻時,會議室裡響起掌聲,宣告建國路都市更新案成立大會正式啟動。


會議室一隅,「都更家教」吳定安正協助主席確認會議流程,會議室外還有數位跟她一樣身著紫色背心的夥伴協助住戶報到,手中的App一掃描,立刻根據住戶謄本資訊,將土地、建物面積計入出席比例,是否越過法定門檻,一目了然。

 

都更

▲都更講座或住戶大會現場,總能看到好幾位新北都更推動師,即時解答住戶疑惑,或協助會議進行。(圖片來源/新北市都更推動師聯合辦公室提供)

 

策略一:號召螞蟻雄兵 獨創「都更家教」,須經嚴選訓練


這群忙裡忙外的都更家教,正式名稱為「都市更新推動師」,包括將謄本數據化的App開發者周昆立,也是從精算師、新創公司老闆跨界的都更推動師。


新北市都更推動師的構想來自於,這幾年都更大多由建商主導,相較之下,「自力更新」社區因受限於專業知識不足,致使進展有限、裹足不前,加上新北市幅員遼闊,建商無意整合的社區無以計數,其中不乏海砂屋、具有立即危險或居住品質非常差的房屋,新北市政府從一四年起,獨創「都更家教」徵選與訓練,希望藉此加速推動都更。
 

目前新北市已培訓出二五三位都更推動師,如同到府服務的家教老師一般,成軍兩年,已協助五十處社區向新北市都市更新處申請備查辦理自力更新。
 

但是,新北市政府每年僅舉辦兩次的都更家教徵選,競爭相當激烈,每次都吸引四、五百位民眾報名,當中不乏里長、都更社區住戶、房地產從業人員,因名額有限,每次還得靠抽籤選出二百五十位接受培訓;在接受過一百小時課程後,必須再經過兩次嚴格筆試,平均每次只剩五十位脫穎而出,但若考試未達標準,將採不足額錄取。以去年下半年招考為例,僅錄取三十位,因此最終能考取都更推動師資格者,堪稱皆已具備相當的專業知識。
 

深入社區蹲點,提供知識與平台


都更推動師採「一社區一家教」模式,任務包括進入社區蹲點成立辦公室,協助社區辦理簡易都更、更新重建、耐震補強、老公寓增設電梯、外牆拉皮等。
 

「我們證明沒有建商,也可以自力更新。」周昆立說,他希望藉由開發整合數據的App、網站等平台,讓都更可以「像點餐一樣輕鬆自在。」透過資訊公開,化解住戶之間的不信任,減少釘子戶(非同意戶)。「總是有人認為,等到最後利益最大,可以看出台灣人數學很好、記性卻不好,算計著一坪換一坪,還要加一個車位,卻忘記房子早已經骨質疏鬆。」周昆立如此形容。
 

「他們就像是老屋重建的種籽,讓新北市除了建商外,更引入在地動能,由下而上地共同推動都市更新。」新北市政府都市更新處處長張溫德說,「都更家教」可協助社區建立都市更新觀念,進而凝聚向心力以成立都市更新團體,讓客觀條件較差的社區辦理都更時,降低開發成本。
 

例如,新店大溪地庭園社區海砂屋的自力都更、汐止樟樹二路山光社區,就是透過新店都更推動師吳定安團隊協助,分別完成都更範圍劃定與備查,讓更新的可行性提高。
 

然而,外界對都更家教的認知有限,一開始都更推動師進入社區拜訪,被拒絕是家常便飯,都更推動師林煌欽說,「很多住戶一開始都會懷疑我們背後是不是有建商利益,不然怎麼會有免費的服務?」
 

林煌欽說,像他為了與住戶建立信任,每周都會跑去找住戶了解進度,但並非每位住戶都很清楚都更法令,他花最多的時間就是在導正基本觀念,最常遇到的問題是住戶根深柢固「一坪換一坪」的迷思,「都更推動師也是在整合不同意戶的意見,只是我們是義務性質的角色。」
 

接受都更家教輔導的汐止山光社區住戶江朝榮就說,之前有建商嘗試整合,但因住戶要求條件太高、參與度低而失敗,這次由都更家教擔任溝通平台,讓大家又燃起希望,都更家教進駐後,原本四十戶只有三分之一同意都更,如今已提升至五成願意參與,就是因為採納都更家教建議,採自力更新方式進行。
 

「在房價看漲時,有七組建商來談,後來卻都收手,居民盼了很久仍希望落空,如果沒有都更家教介入,更新機會很小。」吳定安談到協助中的案件擬採「原住民自力造屋」模式,由具備板模、粗工技能的住戶出力,加上以更新後部分住宅供作中途之家的條件,向市府申請費用補助,可望讓老舊社區早日迎來春天。
 

除了重建之外,整建維護、加裝電梯也是新北市政府努力的都市更新方向,雖然整建維護的複雜度不像重建案高,但仍須對住戶意見進行整合,同樣是都更家教執行重點之一。
 

目前都更家教除了主動尋找有需求的社區外,新北市政府也接受社區委託,並公布推動師資訊,希望讓更多有都更需求的社區,獲得推動師的家教服務。
 

基本上,都更家教整合階段並沒有報酬,只有案件成功後才有五十萬元獎勵金,目前才上路兩年,尚無完成案件,但每件都更案動輒五年、七年的比比皆是,如何讓這群都更家教的熱情持續燃燒下去,政府的配套措施與補助經費可能必須同時銜接上,才不會讓一項良善政策因此戛然而止。

 

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▲新北市2013年起實施簡易都更,汐止車站旁一處老舊社區(上)率先申請,2個半月即核發建照,比一般都更行政流程至少2年快很多,今年已變身嶄新大樓(下)。

(圖片來源/新北市都更處提供)

 

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(攝影/吳東岳)

 

策略二:推動簡易都更 聯席審議,將三年流程縮至半年


此外,除了整合耗時,行政流程冗長、繁瑣,也是讓自力都更打退堂鼓的關鍵之一。新北市政府多管齊下,提供全體所有權人同意即可快速執行的「簡易都更」。
 

過去都更一律須送都市設計審議,費時較久,但新北市列出明確的簡易都更環境及配置條件,符合條件就可套用簡易都更的標準化流程。條件包含最小基地面積五百平方公尺(約一百五十一坪)、土壤液化高潛勢區屋齡二十年、全部建物因地震、水災、風災被認定為危險或有安全之虞者等。簡易都更經都市設計委員會審議通過,可直接申請建照,將動輒兩到三年的審議、聽證過程,縮短為三到六個月。
 

以首件簡易都更案為例,一三年底在新北市汐止區新峰段動工,這處鄰汐止火車站旁的老舊社區共有十戶人家,十棟磚造、鐵皮造的老舊建築物,從當年八月二十六日提出申請,到十一月十四日取得建照,行政流程約兩個半月。
 

新北市政府都市更新處解釋,簡易都更案較適合產權單純的社區,在取得住戶同意的階段,較容易達成共識,以汐止區的案件為例,十戶人家中,有八戶來自同一家族,整合相對簡單。而新北市目前還有五十七萬住戶符合簡易都更條件。
 

無獨有偶,台北市也推動都市更新一六八專案,加速市容更新。對於全體住戶百分百同意且無爭議的都更案,於六個月內完成都更事業計畫,八個月內完成都更權利變換計畫。
 

此外,建管處加速建築執照核發、地政局都更建物測量預審措施及加速產權登記時程,平均作業時間為一百三十九天,相較過去整個流程從掛號到核准,往往超過一年,效率改善許多。截至一六年底,申請一六八專案件數共六十六件。

 

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策略三:公辦都更做示範 法令、獎勵明確,加快審議時間


為減少社區推動都市更新的困難點,新北市也透過「防災型都更」投入資源進行公辦都更。


張溫德說,政府利用公辦都更公開徵求實施者,具有帶頭引導示範性的效果,新北市的更新策略是,第一,從招商的階段就盡量讓資訊很清楚;第二,法令很明確,容積獎勵的計算方式已經公式化,在還沒都更前,建商就能自己計算很清楚獲利空間,當這些法令和獎勵很明確,在審議時被討論的空間相對也快,以一六年底剛動工的新店行政園區為例,得標的實施者冠德建設,只花一年一個月就走完審議程序,是台灣最有效率的公辦都更。

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