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讓50萬老房子變百萬豪宅!靠這3招

讓50萬老房子變百萬豪宅!靠這3招

今周刊整理

焦點新聞

1046期

2017-01-05 15:38

位於台北市中山區剛落成的新大樓,外牆全面天然石材,有空中花園、挑高6米5的氣派門廳、公設一應俱全,有如豪宅般。

「這間房子從我兒子讀建中就開始談都更了,過了十幾年終於成功,和仍在努力的都更社區相比,我們真的很幸運。」宋太太盼了16年,終於等到一間豪宅,新曆年前歡喜入厝。

很難想像,過去這裡是破舊不堪的老社區,經過都市更新重建後,如今完全換了個樣,推動中山區這棟都更宅成功的幕後關鍵人物是地主柯有明,16年來他協助建商整合當地兩個老社區,變身兩棟全新大樓。因為他,讓原本房價只有50萬元水準的老房子,搖身一變成為上看百萬元的高級豪宅。

台灣屋齡逾30年的老房子高達384萬戶,老屋比例高達45%,其中3.4萬棟不符合耐震標準,老屋不僅居住品質差,還有安全疑慮,誰也無法保證,一旦地震來了,會發生什麼事,家中老人上下樓梯,更是舉步維艱。

 

都更迷思:又要都更快 又要不花錢


根據《今周刊》與永慶房產集團在2016年12月底合作進行的調查發現:有40%受訪者住在屋齡超過30年的老屋,有37%受訪者住家有都更的需求;但有高達7成的人認為,住家進行都更,在不須出錢的前提下,更新後合理換回的室內坪數是「一坪換一坪」且不含公設;有52%的人不願意為自家都更案額外支付營造費用,這兩項也是都更最大的迷思。

另外,大多數受訪者認為可忍受的都市更新案進行時間,竟然只有「3年以下」!對比當前都市更新案件動輒8年、10年的期程相比,幾乎是「不可能的任務」。也似乎解釋了為何高達52%的民眾,認為對於少數不同意戶,應該「由公權力執行強制拆除」。這項調查結果,台北市都發局都市更新處處長方定安、新北市都更處長張溫德皆異口同聲認為,這與民眾存在的都更迷思不謀而合。

 

一坪換一坪?近年房價下滑,條件大不同


他們認為,民眾面對都更,常常會出現幾個迷思。首先是「以為不用付出成本就可換回新房子」,其次是「一坪換一坪」的迷思,這是前台北市長郝龍斌任內喊出的都更口號,但必須在某些條件前提下才能成立,現在卻被民眾簡化為「基本條件」。

 

途徑一》自力更新 社區共享利益,分回的坪數最多


一般來說,都市更新的途徑不外乎自力更新、建商合建與公辦都更3個途徑,其中「自力更新」是由住戶完全主導都更,整合完成後,再找營造商蓋房子,由於沒有建商來分享利益,因此住戶可以分回最多坪數。

以坐落在建國南路二段、大安森林公園周邊、緊鄰「信義聯勤」豪宅案隔壁的自力都更案,預估更新範圍高達4200坪為例,發起人是今年61歲的住戶嚴立。

嚴立與住戶組成都更促進會,目前已獲得7成住戶同意、並簽下都更同意書,都更促進協會還發行《都更報》,把最新整合進度告知住戶們,讓大家都有參與感,更重要的是,透過《都更報》的訊息傳遞,確立「自力都更」的方向。

為了協助民眾自力都更,新北市政府兩年前就開始「都更家教」,目前已有253位都更推動師,協助新北市想要自己主導都更的社區達50處,甚至也幫忙老公寓申請裝設電梯、外牆拉皮。

儘管自力都更,住戶可以掌握主導權,但不可否認,由社區主導的都更也存在資金融通、溝通協調等難處需要克服,因此,目前都更市場的個案都還是由「建商參與」擔任實施者進行為多,比率高達9成。

 

途徑二》建商參與 建商一條龍包辦,分回坪數較少


2015年轟動台北市都更圈的「龍腦」都更案,透過實施者太平洋建設的整合,突破了很多專業土地法規的限制,提升都更容積獎勵數值。

「其實現在住戶都很精明,建商做都更的利潤有多少,大家都算得出來,所以建設公司到最後只求不要做到賠錢就好。」太平洋建設副總經理陳清暉說,以太平洋之森案為例,太設提出優於原先居民要求的分配條件,而且每周舉行說明會,讓住戶更加瞭解進度,這些都是建商挹注資源才有辦法做到。

 

途徑三》公辦都更 政府主導,雙北市加快腳步


相較民間都更趨於平緩,「公辦都更」則在雙北市重新點火。

所謂公辦都更,就是由政府主導大規模地區的都市更新,通常是牽涉到公共安全或民辦也沒辦法推展的案件,經過公開徵選之後,再委託建商興建,住戶能夠分回的坪數與「建商參與」的都更案相同。

但方定安也不否認,都市更新能否成功,整合仍是最重要的關鍵,2016年台北市政府就強制拆除動工的「永春警察宿舍」、透過《建築法》第81條規定執行拆除內湖合家歡海砂屋都更案。

 

癥結》民眾仍有疑慮 放送政策利多,不同意戶仍在


「如果政府還是不處理釘子戶的問題,再多的都更容積獎勵,只會養大釘子戶的胃口,對參與都更同意戶予取予求,我們的權益又何在?」走過近20年都更整合之路,去年底終於正式動工興建的永春都更案同意戶代表劉德玢,嘆一口氣說,除非政府積極解決釘子戶問題,否則再多的政策利多大放送,都不見得能讓都更順利走下去。

釘子戶如何處理?這絕對是政府推動都更不得不面對的問題。

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