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有錢也買不到地設廠 究竟誰在囤地抬價?

有錢也買不到地設廠 究竟誰在囤地抬價?
宏達電去年以28.8億元出售原本要擴廠的1.35萬坪工業地,獲利11.1億元,據傳買方是桃園專門收購工業土地的基進建設。

梁任瑋

焦點新聞

攝影/吳東岳

1056期

2017-03-16 17:02

工業區土地炒作問題日益惡化,如今強制買回閒置工業區土地政策又突然喊卡,眼看閒置地很多,有需求的企業卻找不到地設廠的怪象,該如何解決?

這兩年房地產景氣冷颼颼,豪宅、小套房等各類產品交投頻創新低,獨獨只有工業地產市場未受影響一枝獨秀,不但行情三級跳,甚至賣方惜售,讓需地孔急的買家直呼「受不了」,形成想買卻買不到、買不起的現象。但同時,囤地大戶則坐擁數萬公頃工業區土地閒置不用,政府原有意修法強制收回,卻半途喊卡,戛然而止。

「新北市政府嚴格取締違章工廠,桃園工業區地價跟著水漲船高。」經營工業不動產已二十年的達隆國際物業經理游佳龍,站在新北市土城的捷運永寧站,指著近期剛完工的科技廠辦永寧寶磊說,捷運通車後,土城不少製造業工廠都紛紛將舊廠改建為附加價值高的廠辦,如今想要在新北市找面積超過一千坪以上的素地,難度愈來愈高。

 

工業區破天價,黎智英也搶,10年飆漲五倍


正因奇貨可居,連香港《蘋果日報》創辦人黎智英都插旗工業地,而且布局時間長達十年,地價增幅相當可觀。


黎智英買的工業地,同樣位於捷運永寧站出口旁,近土城中央路四段與承天路,原址是已停業的合信化學。
 

二○○六年,陳姓投資客以每坪十八萬元向合信化學買斷後,二○○八年,他又賣給黎智英旗下的投資公司盛至、查德威,二家公司共計收購將近一萬坪土地,金額約莫二十億元。
 

據了解,黎智英的工業地目前正申請變更為商業區與住宅區,若變更完成,以土城每坪地價已上看一百萬元計算,這塊萬坪土地的價值就超過一百億元,累計十年漲五倍,比台北市精華區土地飆漲幅度還高。
 

游佳龍說,自己手上至少有十五個委託找新北、桃園地區的廠房或土地,面積需求從五百坪到一萬坪都有,但土地這五年來一坪從十三萬元漲到二十五萬元,貴得買不下手,出售個案和買家需求未必對應得上,區域與價格是最大的挑戰。
 

而漲幅最高的工業地,則以新莊、五股甚至已出現每坪突破一百萬元的天價行情為代表。再如,新北產業園區的價格漲幅亦是明顯,機場捷運A3站周邊地主期望最高,已出現幾件土地單價破百萬的成交個案,幾乎是商業用地的身價,加上五股園區土地使用分區為丁種建築用地,容積率為三○○%,也高於一般的乙種工業區二一○%的容積率,這種價位,不但遠超過一般廠商所能負擔的價位,甚至直追北市內湖科技園區。
 

根據第一太平戴維斯統計,去年商用不動產交易金額六五九億元,工業廠辦與廠房就占三○三億元;若對比全年土地交易九二一億元,工業用地就成交三六○億元,占比達四成,不論廠房或土地, 只要坐落工業區的都有不錯買氣。

 

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廠商需求孔急,坐地起價,買地囤積成顯學


從數字上來看,近五年上市櫃公司大型工業不動產交易,二○一六年與二○一五年都維持在五十件左右的交易量,從投資縣市分析,一六年桃園以十三件交易、一○七億元交易金額稱霸各縣市;五年累計交易量,桃園市也以五十三件,高居各縣市冠軍,新北市則以二十八件次之,鄰近大台北生活圈,仍是企業投資最大的考量之一。


第一太平戴維斯資深經理沃仁方表示,新北市、桃園工業區地價高漲的原因,一開始是需求龐大,後來地主看著土地價格不斷上漲,也坐地起價,買工業區土地囤積成為一門新顯學。
 

另一個造就工業土地熱門的原因是,變更地目後所帶來的巨額價差。雖然,乙工變更為住宅區需要捐地三七%,但由於住宅地價遠高於工業地,只要投入時間申請,就能讓醜小鴨變天鵝,再加上前幾年房價趨勢向上,類似黎智英「擺愈久、賺愈多」的故事也不斷上演。
 

沿著北二高沿線來到桃園,一路從八德、 中壢往南走,近五年累計五十三件大型交易,成交量達三百億餘元,雖然金額略遜於新北市,但是件數卻大勝新北市的二十八件,若單以一六年來看,桃園更是以十三件交易占全台總件數四分之一,稱霸各縣市。

 

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法規、產業升級,政府土地規畫趕不上市場脈動


DTRE德天國際地產總經理田揚名指出,桃園是工業區土地交易最熱絡的區域,產業類型又以傳產、科技機械及物流倉儲業的需求最殷切。工業生產主要群聚在中壢、平鎮、龜山、楊梅、觀音等五區,其中又以龜山工業區價格最高,每坪行情達二十二萬元至二十八萬元以上,近五年來漲幅達一倍。


事實上,近五年物流倉儲業受惠網路電商崛起,蓬勃發展,桃園市擁有鄰近航空城的區位優勢,吸引大型物流業者進駐,量販業者家樂福、好市多、特力集團幾乎多在桃園設有倉儲據點,可見桃園受青睞的程度。去年十一月,杏一醫療用品店購入楊梅區工業土地近五千八百坪,也將用作物流倉儲,成交金額為六.二三億元,更是印證這區域的魅力。
 

不僅如此,早在一六年六月,嘉里大榮物流也購入桃園觀音區五千坪土地,作為公司營業場站,成交金額三.七億元。隨著物流業進駐需求不斷增高,桃園市政府也預計徵收蘆竹海湖地區約五.九七公頃土地,開發倉儲物流、汙水處理廠等,讓更多倉儲物流業進駐。
 

信義全球資產代理一部經理康錫晃觀察,不少傳產業因應產業升級、工業四.○的導入及適應新法規,帶動購置工業地量身打造新廠的需求旺盛,各縣市近年推出的新興工業區,例如台南新吉工業區、嘉義大埔美精密機械園區、雲林科技園區(莿桐區)招商反應也都不錯,甚至出現搶申購的情形。
 

儘管市場供不應求,但根據經濟部工業局統計,全台各地卻還有七二四公頃閒置工業區土地(前十大詳見表格),令人不解的是,為何會有如此大的落差?
 

「我們也很努力在去化屏南工業區的土地,不過要一次銷售七萬坪真的有很大的壓力。」被點名為「囤地大戶」第一名、囤地面積高達二十八.九公頃的燁輝企業指出,原本屏南工業區土地是要自用,但受到景氣影響暫緩,周邊廠商也不願意進駐,現在只好自己找仲介銷售。
 

不少地主擁地不作為,而有設廠需求企業不是找不到土地,就是貴得叫苦連天,甚至無力負擔。一家桃園小型食品廠老闆說,隨著食安愈來愈受重視,如果沒有設立合法工廠就無法申請GMP認證,儘管地價貴,也只好將成本吞下去。
 

「連購買力較強的幾家大廠,都反映賣價偏高,遑論中小型廠商。」宏大國際資產總經理陳益盛認為,唯有政府落實工業地限期開發、設廠的政策,同時改善多處高空置率工業區的公共設施,才能逐步解決工業區土地供需失衡的現象。
 

為了活化產業用地,避免囤積炒作,今年一月中,「產業創新條例修正案」原本要增訂閒置工業區土地「強制買回」機制,根據規畫,新法上路後,全台閒置的七百多公頃工業區土地,購入兩年內若沒有開發,政府將陸續依法以市價強制買回。
然而,在立委的反對下,二月下旬,工業區土地強制買回政策,由經濟部緊急喊卡,產業界期待政府積極解決工業區土地失靈的問題,繞了一大圈又回到原點。
 

「這些閒置工業區都是缺乏青壯年的縣市,地點偏僻、招工不易,」陳益盛說。此外,部分政府早期開發的產業園區,要不是未跟上產業結構的變化,規畫不符合廠商需求,就是缺乏道路、水電生活相關機能,加上產業外移,導致園區乏人問津。但另方面,部分企業則將工業用地轉為住宅違法使用,熱門地區則囤積工業用地進行炒作,這正是台灣目前求地若渴,與任地閒置同時存在的兩極怪象。

 

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加速土地釋出,可用重懲、加稅減少炒作現象


淡江大學產經系副教授莊孟翰則為解決工業區土地閒置問題開處方,他認為,不妨比照住宅市場,先把這些閒置工業地的地主歸戶,尤其非法人身分購買的更可直接認定為投資客,一舉查清楚是誰買地囤積,就依據《平均地權條例》第八十三條關於炒作土地的規定,立即給予三年以下有期徒刑的重懲。


莊孟翰表示,如果還沒辦法遏止歪風,可考慮進一步祭出重稅來加速閒置土地釋出。如此一來,或許有機會不修法,也可遏止囤積、改善炒作現象。

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