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新制為漫長都更打開一條活路 別讓你的長輩住危險老屋

新制為漫長都更打開一條活路 別讓你的長輩住危險老屋
高齡104歲、住在四樓公寓的崔奶奶每次下樓都是一件大工程,得靠外籍看護協助才能順利踏上地球表面。 (攝影/唐紹航)

梁任瑋、賴若函

房地產

1066期

2017-05-25 14:43

五月四日,《都更條例》修正草案終於出爐,加上四月底三讀通過的《危險老屋重建條例》,小英政府的「社宅、租屋、都更」住宅政策,在她就職滿周年之際,已邁出一大步,在政府全力作多之下,能為陷入僵局的都更困局打開活路嗎?

「我真的很不忍心讓母親這麼辛苦。」八十多歲的崔伯伯,和同樣年屆八十的妻子、一○四歲的母親,住在台北市士林區沒有電梯的公寓四樓,平時出門,夫婦倆雖還能極為勉強克服上下樓梯,但最辛苦的是行動不便的崔奶奶。

除了偶爾上頂樓陽台曬太陽,若非必要,崔奶奶幾乎足不出戶,三十五坪大的公寓小窩,就是她的生活圈。而所謂「必要」,指的是她每半年必須定期回到醫院檢查,這時,她才會在家人協助、或請外籍看護背著下樓、出門,再次踏上久違的地球表面。

崔家社區有兩百戶住家,全都是無電梯的五層公寓,屋齡超過四十年,由於過去曾是國營事業宿舍,許多住戶已住了一輩子,如今垂垂老矣,也都面臨到老舊公寓機能不足、需要更新的狀況。

 

高齡社會隱憂,雙老危機問題多


崔奶奶的故事,是台灣許多居住在沒有電梯老舊公寓住戶的縮影,也凸顯出老人住老屋的「雙老危機」。沒電梯,不僅是生活不便、與朋友疏離的問題,由於老屋存在高度安全疑慮,包括耐震標準不足、消防安全設施缺乏,一旦地震、火災,後果更是令人不敢想像。

根據行政院國發會去年底公布的《中華民國人口推估報告》,台灣步入高齡社會的速度,超越其他國家,二○一八年將邁入「高齡社會」;到了二六年,更將邁向「超高齡社會」。但台灣不僅要面對人口高齡化的問題,房屋高齡化所衍生出來的住宅危機同樣令人憂心。

根據內政部統計,台北市的「高潛勢區內屋齡三十年以上」建物共八‧六六萬棟,占台北市整體建物三四%以上,若以占該區所有建物比率觀察,以大安、中山、松山、中正與萬華等區均超過四成六較高。

 

電梯

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北市

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北市逾七千棟老屋,成不定時炸彈


若再詳細分類,台北市「高潛勢區內屋齡三十年以上非鋼筋構造且四層樓以上」建物,共有七二○九棟,這群老房子是高強度地震發生時最可能倒塌的建物,占台北市整體建物的二‧八四%,主要位於中山區(一五九四棟)、大安區(一一三八棟)、萬華區(九二二棟)與大同區(九○九棟);若以占該區所有建物比率觀察,中山區與大同區皆超過五%。

值得注意的是,在台北市「高潛勢區內屋齡三十年以上非鋼筋構造且四層樓以上」建物內,目前一共住著三三四三位六十五歲以上老人,主要位於中山區、大安區、信義區與松山區;若以占該區老人比率觀察,以中山區與大同區較高,交叉比對之後,更可發現,台北市早期開發區——中山區,是台北市老屋與老人最多的區域。

為了加速推動危險及老舊瀕臨危險建築物重建,四月二十五日,立法院三讀修正通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(簡稱《危老條例》),目的就是設置一條專為老舊危險住宅的都更捷徑,希望用最快的速度,解決崔奶奶、台北市,以及全台灣的「雙老危機」。

《危老條例》適用對象主要針對危險、老舊建築物兩大類。在危險建築物部分,只要是經主管機關依《建築法》或《災害防救法》通知限期拆除的房屋,以及結構安全性能評估結果未達最低等級的房子都可以申請;在老舊建築物部分,屋齡逾三十年,耐震未達標,沒電梯,且改善不具效益的房屋都可以申請。

從以上條例來看,有意申請的住戶,如果不是已經被政府認定為「危險建築」,那麼,第一步就是「確認資格」,三十年以上、沒電梯,這是基本條件,而要判定是否「耐震未達標準」、「改善不具效益」,則必須透過住宅健檢,法規名詞就叫作「住宅性能評估」。

依據《住宅性能評估實施辦法》第六條,住宅的所有權人或是公寓大廈管理委員會,可以準備好申請書、使用執照影本等文件,向評估機構申請。至於究竟要準備哪些文件?有哪些評估機構?在「內政部不動產資訊平台」的「推廣專區」網頁中,點選「住宅性能評估」,就能進一步了解。

 

《危老條例》加速重建,開放便民大門


若評估結果符合資格,接下來就是申請重建,依規定,起造人除了要準備好重建計畫書,還必須取得重建計畫範圍內「全體」所有權人同意。

在獎勵的部分,只要經過評估認定「須拆除重建」,若在五年內申請重建,房屋稅及地價稅最多可減半徵收十二年;容積獎勵最高可到基準容積的三○%,或是原建築容積的一.一五倍。如果是三年內申請重建,還能額外獲得建築基地基準容積十%獎勵。不過,若在二○二七年五月三十一日後提出重建申請,將不能享有各項獎勵優惠。

 

都更條例

內政部次長花敬群大刀闊斧翻修《都更條例》,以保障民眾權益為主軸,希望有效解決實務問題。(攝影/吳東岳)

 

《都更條例》大翻修,遊戲規則更透明


趕在小英上任一周年的五二○前夕,《危老條例》在立法院三讀通過,一手推動政策的內政部次長花敬群透露,目前某都更團體手頭上就有十個案子要申請老屋重建,他相信等未來容積獎勵標準更明確後,會刺激一定的數量出來。不過,他的挑戰還沒完,下一關,是已送出內政部的《都更條例》修正案。

五月四日,內政部通過《都更條例》修正案,新增、修改的條文逾七十條。這一次的「大翻修」,是希望把過去造成都更停滯的痛點一次解決。首先是「違憲」部分,也就是大法官認定「都更起步階段同意門檻偏低」、「未舉辦聽證會」等問題,在本次修法中都有調整。

舉例來說,修正案將「事業概要同意門檻」,也就是都更起步階段的同意門檻,自原本的十分之一大幅提高至二分之一、並且增加聽證機制。內政部認為,雖然看似把門檻提高,但希望能讓都更案的前期工作更扎實,也有利於後續推動。另外,在賦稅減免、爭議處理、程序簡化等部分也有增修。

對於都更有深入研究的參玖參公民平台執行長楊筱瑄說,另一個值得注意的修法亮點,在於「明確訂定容積獎勵數字,提升實施者與所有權人的信任」,在這方面,則是希望「提升遊戲規則的透明度」。透過容積獎勵的標準更明確,讓實施者有清楚的計畫可以向住戶說明「餅有多大」,不會再有無謂的投資、揣測,整合自然會愈來愈順利,讓過去容積獎勵變成在都審會討價還價的狀況降低。

目前,《都更條例》修正案已送入行政院會,花敬群表示,修正案若能順利通過,下一步就是強化都更專責機構的量能,成立「都更與社會住宅專責機構」,以「專責機構」的新姿態,強化「公辦都更」的能量。這部分,則牽涉到更宏觀、更廣義的都市更新,也就是所謂的「都市再造」。

長期關注台北市都更議題,並已提出「都市再生特別條例草案」的立法院內政委員會召集委員姚文智,對於過去幾年都更推動緩慢,有著很深的感觸。

選區在台北市士林、大同區的他,這幾年參加不少選民的告別式都設在老公寓的五樓住家,「一到現場,才知道很多長者因為身體不便,無法上下樓梯,晚年幾乎沒有離開過老公寓五樓,最後就在家裡離開人世。」提起老人住老屋的「雙老危機」,他的語氣滿是遺憾。

 

讓都市再生,立委促「納前瞻計畫」


五樓的告別式,讓他對都更困境特別有感,本會期也以優先法案審查《危老條例》,但他認為,若以宏觀角度來看,小英政府甚至應該將都市更新與都市再生納入「前瞻計畫」的一部分,建構一個可以讓民間資金投入參與的機制。

姚文智把數字記得很清楚,他隨口分析,台北市有五十一.一萬戶位於四、五層樓老公寓,以每棟建築物約九戶計算,就有五.六七萬棟老舊公寓須重建,這些老舊建物未來可更新樓地板面積約一九一六萬坪,估計可引發的上下游產值達十五.七三兆元,若以大台北來算,產值更達三十四.一四兆元。

姚文智表示,台灣地震頻繁,政府應該要扮演都更火車頭角色,除危險老屋、民辦都更案外,更要積極推動由政府主導,協助都市轉型、產業振興的都市再生特別條例,讓都市機能徹底展現。目前,各界對於是否另立「都市再生」專法仍有討論,但花敬群表示,在內政部的《都更條例》修正草案中,已用專章的方式處理都市再生。

楊筱瑄說,因都市更新與個人財產權密不可分,過去幾年產生諸多公說公有理,婆說婆有理的紛爭。但當城市逐漸老化,公安與城市機能轉型的需求增加,都更的迫切性大為提升,勢必會與個人財產權衝突,應如何權衡,並扭轉大眾對都更僅是建築改建的刻板印象,考驗政府和社會的智慧。

未來,台灣各城市中機能、建物老化的地區,是否有可能透過都市更新,內部擺脫危樓老屋的安全威脅,提升居住品質,解決高齡化無障礙空間的問題;外部改善環境,建構完善公共空間,活化城市機能,進而促進都市轉型,端看政府是否有健全都市更新制度的決心。

 

都市更新

立委姚文智(右)認為老屋都市更新可以創造34兆元產值,是帶動台灣經濟活絡的火車頭。

(攝影/劉咸昌)

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