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京華城要賣、六福皇宮結束營業!到底經營事業還是經營土地好?

2018-04-24 10:37

最近台北有兩個地標性建築受到媒體高度關注,網路上更是議論紛紛,那就是京華城,另一個是六福皇宮,前者說是要賣,後者宣布要結束營業,「雙城」共通點都是賠錢,但為什麼會賠錢?有人看出一些端倪,但大家似乎對於有無房地產更有興趣,到底經營事業或經營土地孰勝?房東與房客的角色互換一下?會不會有不一樣的結果?

俗話說:「殺頭的生意有人做,賠錢的生意沒人做」,何況據媒體報導,京華城與六福皇宮「雙城」都已經賠了很長一段時間,賣掉、結束掉,似乎是必然結果,市場也都不覺得意外。當然,有不少的市場專家已指出,「雙城」會面臨目前這般「無言結局」的種種原因。

 

京華城先天不良 後天失調

 

其一,京華城位處八德路末段、杳無人煙的台北機場邊,在無捷運、無既成商圈加持的先天不良條件下,後天又有東區及信義商圈強勢崛起的排擠效應,讓京華城猶如孤懸天外的一顆「星球」,加上本身經營量體高達4.2萬坪、內部動線複雜不友善,此外,近兩年來陸客的萎縮,更讓京華城的生存大受威脅。當年開幕雖曾對外喊出年營業額200億的目標,但是開幕之後幾乎可說是連年虧損,不要說200億元目標看不到,百億營收也未曾出現過。

 

所幸去年底與台北市政府纏鬥多年的京華城容積率爭議,在監察院糾正案的背書之下,原本市府只肯給392%的容積,終於如願的拉高到560%,外界估計,容積率增加,市值至少也跟著增加近百億元,賣相更佳了。因此在面對銀行團不斷催逼清償高達120億元的借款,內部股東會已經同意通過處分京華城資產案,市場初估可以有400 ~500億元的進帳。

 

六福皇宮內憂外患

 

其二,跟京華城比較起來,六福皇宮可說是佔盡地利之便,因為南京東路素有「台北華爾街」之稱,位處金融重鎮,即使捷運施工期間有頗長一段施工黑暗期,但完工後捷運站幾乎就在自家後方的便捷性,是其很大的競爭優勢,但為什麼六福皇宮還是面臨連年虧損的命運呢?

 

根據財報顯示,六福集團旗下包括六福村、六福皇宮、六福萬怡及六福客棧等四個主要營業體系,六福村、六福客棧營運都有盈餘;六福皇宮則是連續數年每年虧損一、兩億元。

 

六福皇宮對外的說法是:「國泰人壽近20年來每年都調漲租金,六福皇宮的營收成長速度跟不上」。在不堪租金連漲20年的情況下,不得不要在今年底黯然熄燈。這是很多租屋房客,或是租屋經營業者的心聲,也是房屋市場的殘酷現實,幾乎賺的錢都給房東給拿走了!

 

這是六福皇宮面對的內憂,只是在此熄燈訊息及「公主的眼淚」滴下之後,網路上可說議論盈庭,不少事後諸葛都直指飯店內部的服務品質不到位,連房東國壽也有類似的抱怨。

 

除了內憂之外,六福皇宮當然也面對外部商務客源流失,以及更多國際連鎖飯店開幕的短兵相接競爭,更重要的是南京商圈過去的金融重鎮地位,明顯被信義計畫區所取代,很多金融機構紛紛轉進信義計畫區,信義計畫區躋身為台北市CBD的地位更形鞏固。

 

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