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參與都更綁手綁腳 金融業爭取AMC以「出資人」名義參與都更

風傳媒/林上祚

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2019-02-27 18:09

台灣屋齡超過30年的老舊建築接近400萬戶,加上目前位在土讓液化潛勢區的集合式住宅未來面臨強震威脅,台灣現階段亟需推動防災型都更,不過,口袋最深的金融機構,在參與都更上卻面臨綁手綁腳的窘境,華南金資產管理公司董事長李桐豪表示,去年金管會修訂金控(銀行)轉投資之資產管理公司營運原則(簡稱《AMC營運原則》),排除《公司法》短期融通金額,不得超過融通對象企業淨值的40%,但因「自主更新案」之都更實施者並非「法人」,為了爭取更大更大參與空間,金融業目前正在向金管會爭取,允許AMC以《都更條例》「出資人」名義參與都更案的「權利變換」,分配更新後土地、建築物或權利金。

去年底立法院三讀通過《都更條例》修正案,這項強化都更釘子戶爭議處理的修法,將有助於自主更新案的推動,包括台北市政府在內,目前也在各區成立輔導團,協助包括萬華南機場在內的老舊社區,成立「更新會」辦理自主都更,不過,目前各縣市自主都更所面臨最大的問題,還是在「錢」。

 

立法院2018年底三讀通過《都更條例》修正案。圖右為立法院長蘇嘉全。(資料照,顏麟宇攝)

 

為了讓口袋最深的金融機構能夠參與都更案,金管會在《銀行法》第72條之2建築融資上限,以及《AMC營運原則》上,已經鬆綁再鬆綁,但針對最需要資金協助的「自主更新案」,由於都更實施者並非《公司法》所規定「有業務往來之公司行號」,銀行轉投資AMC無法提供「自主更新案」住戶短期資金融通。

 

李桐豪表示,為了讓國內AMC業者在「自主更新案」有更大的參與空間,去年底AMC業者主動向金管會建議,AMC業者得依據《都更條例》,擔任「自主更新案」之「出資人」。

 

「自主更新案」身分非公司行號 AMC參與空間受限

 

華南金資產管理公司總經理劉天焱表示,國內AMC業者之所以向金管會爭取,以「出資人」名義,參與「自主更新案」,主要係因為「自主更新案」在獲准實施都更以前,必須經歷很長時間的整合,金管會去年儘管放寬《AMC營運原則》,取消AMC短期融通企業,融通金額不得超過企業淨值40%的上限,但是「自主更新案」並非《公司法》規定之公司行號,AMC若在都更案核定以前,代墊設計費等開辦費用,相關費用都得併入《銀行法》第72條之2建築融資餘額的計算,以目前國內主要金融機構,建築融資餘額都瀕臨30%上限,AMC現階段參與「自主更新案」的空間相對受限。

 

金控大股東多重身分 金管會研議中

 

不過,由於金控與銀行因為吸收大眾資金,金管會對於銀行與金控轉投資「非金融機構」,有嚴格的控管規定,其中,銀行法最為嚴格,要求「單一事業持股比率不得超過5%」,銀行與金控轉投資AMC,多半為金融機構百分之百持股,如果以「出資人」名義,參與都更案「權利變換」,分配更新後土地、建築物,某種程度上,等於變相鬆綁銀行轉投資非金融機構,與不動產上限。

 

據了解,由於國內銀行與金控大股東,很多都具備建商背景,例如聯邦、國泰、富邦、元大等,金管會方面擔心,AMC「出資人」名義參與都更案,可能會大開金融機構投資房地產的「巧門」,因此,對於AMC業者的建議仍在研議當中。

 

國內許多銀行與金控大股東都具有建商背景。圖為元大金控大樓。(資料照,取自Google Map)

 

易整合案件搶不贏建商 AMC承作案易破局

 

不過,劉天焱表示,目前金融機構能夠擔任「出資人」的都更案,其實都是產權相對複雜,都更後增值幅度相對較小的案件,「市區精華地區,整合上相對容易的案件,早就被建商搶去做」,國內AMC業者目前承作的案件,多半是位在傳統老舊社區巷弄內的案件,一般都是依據《危險及老舊建築重建條例》、獲得所有權人百分之百同意都更的案件,即便獲得住戶百分之百同意,都更過程,仍難免因為利益喬不攏「破局」,因此,AMC業者參與「自主更新案」,幾個月下來,先期投入的開辦費用,常常會付諸流水。

 

「以華南AMC經驗,只要介入整合超過9個月以上,公司方面就會決定退出」,劉天焱說。

 

華南金資產管理公司總經理劉天焱表示,「以華南AMC經驗,只要介入都更整合超過9個月以上,公司方面就會決定退出。」圖左起為中研院黃彥男主任、資策會蔡澤銘副所長、華南銀行林知延副董事長、華南金控林明成副董事長、華南金控吳當傑董事長、華南金控羅寶珠總經理、華南永昌證券楊朝榮董事長、華南產險吳崇權董事長、華南永昌投信林怡君董事長。(資料照,華南金控)

 

老舊社區都更 住戶「權利變換」問題最大

 

劉天焱表示,老舊社區的危老重建,目前遇到最大難題,還是在於住戶在都更「權利變換」過程,要求分配過高的土地與建物,「有一個五樓老舊公寓,每戶都更前房屋權狀的建坪為30坪,但住戶要求都更後,分配到50坪建坪,外加一個地下車位,即便都更重建後,建築容積增加1.5倍,住戶這樣的要求,AMC還是很難做到。」

 

自主更新摸索階段 AMC舉步維艱

 

事實上,由於台灣的自主更新目前還在草創時期的摸索階段,銀行的AMC公司未來即便獲准以「出資人」名義,參與都更案,從都更整合到開發完畢,都面臨長期的抗戰。

 

以華南AMC去年獲准實施的新北市土城工業區自主都更案為例,劉天焱表示,公司在2013年取得大同集團子公司通達國際之不良債權,華南AMC在取得產權後,於2015年向新北市政府申請都更,卻足足花了3年才完成都更審查。

 

新北市土城工業區的自辦都更案,是國內第一件工業區都更案。圖為土城工業區衛星圖。(取自GOOGLE MAP)

 

劉天焱表示,土城工業區的自辦都更案係國內第一件工業區都更案,這段期間經濟部為了解決台商回台投資「缺地」問題,還祭出了「都市型工業區更新立體化方案」,提供都更實施者容積獎勵,不過,都更案審查過程,都市計畫審議委員仍會拋出一些質疑與建議,例如「為何不將鄰地納入都更範圍?」、「容積獎勵是否為變相炒作?」、「立體化後是否衝擊當地交通?」等等。

 

以「納入鄰地」之建議為例,華南金AMC為了讓審查委員證明,已經努力說服鄰地參與都更,還花了半年時間與所有權人溝通,最後得由鄰地所有權人,取得「不參加都更」之聲明書才能繼續審下去。

 

風險控管 短期融資比率金管會未定案

 

針對AMC業者建議,金管會官員表示,金管會方面基本上支持AMC業者,擔任自主都更之「出資人」,但為了做好銀行與金控的風險控管,未來AMC參與自主都更「權利變換」所取得知土地、建物,將納入AMC短期融通的總量管控範圍,確切比率金管會還在研議當中。

 

本文授權自風傳媒,原文見此

 

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