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房價不斷上漲,這些增加的金額去哪了?一個不動產代銷業者的觀察

丁士鴻

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2019-08-27 11:33

房價不斷上漲,兩成金錢是進到了建設加工產業中,但他們有因此多賺嗎?其實沒有,因為上游之上還有成本源頭,直到最上層...

 

房價不斷上漲,這些增加的金額去哪了?

 

最簡單的例子,當雞排漲價的時候,老闆總是能很清楚的告訴你理由與原因,也能跟你好好解釋這錢到哪去了。

 

那麼房價呢?這麼複雜的大宗建築體產品,到底這些錢,是進了誰的口袋,還是你以為只單純進到了建商或投資客荷包?

 

首先來看不動產的原物料,土地。

 

當地價不斷上升的過程中,誰是既得利益者?

 

一個是無本持有的地主,另一個是中間轉手的新地主,最後一個就是政府的稅金了。所以在房價增值過程中,有將近六成的金錢,都進了這三者的口袋之中。

 

而建設加工的層層發包,從製造基礎的原物料包含著水泥、鋼筋、人事、能源、技術、建材等等,這部分的上游成本隨著時間增加,如同上述的雞排一樣。

 

所以在房價不斷上漲的兩成金錢則是進到了這些產業中,但他們有因此多賺嗎?其實沒有,因為上游之上還有成本源頭,直到最上層。

 

這也是最關鍵也最重要的觀念:當成本上升的過程中,所有的環與扣的利潤比是沒有變的,既沒有增加,也會盡量不因此縮水

 

那麼最後的兩成資金,才會進到了投資客或買方的荷包裡,這算是市場機制所決定的

 

如果加一元沒人買,它也就會回到原價。如果有人買,那市場也會一直挑戰到上限能多少,於此這就是最後房價增值的理由。

 

綜歸結論,對於房市漲跌,必須客觀理性的判斷與看待。

 

漲與增值一定有它的理由,跌與降價也會有它的原因。

 

假設房市行情增加了10萬/坪,以此類推。其中就有6萬/坪是跟土地相關,也與區域的發展影響有差,因為可開發建設土地越來越少,地主與政府因此從中不斷增加收益比例,住的人口越多、越熱鬧、越方便,地價就越貴。

 

而2萬/坪則是跑去了環環相扣的原物料中,其上下游間的連結令這些成本以滾動的方式增加累積起來。這也代表了整體社會與經濟結構是不斷在通貨膨漲著,因此才有了所謂「抗通膨」的投資方式。

 

將已知未來會變薄的現金轉成了會漲價的成本,不動產也就成了最理想的理財與存錢工具。

 

最後的2萬/坪就是盡到了你我所決定的市場,這也是整體供需面信心與保守之間拔河的勝負證明,換言之當你發覺房價越來越貴的時候,其實並非都是賣方無理漲價,而是買方越來越能接受這樣的行情與成本

 

當然你也可以選擇不接受房市,但如果你很了解這中間金流運作邏輯的時候,就會發現其實無理的拒絕買房也等同於是跟自己未來的人生資產說再見。

 

當房價上漲與景氣一片樂觀的時候,全民皆贏,不僅是地主、建商、或你與我。當房價崩盤的時候,全民皆輸,任何一個連鎖相關的單位,都不會因此得利。

 

作者簡介_丁士鴻

自95年踏入不動產代銷工作,經過銷售、專案、管理等職。
專精房地一切的職業人生分享,將這行業的灰黑白,以中庸的態度呈現這個市場的原汁原味。
 

※本文獲丁丁的房產人生雜記授權轉載,原文出處

 

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