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富邦人壽282.87億元標下大南港土地 專家分析具2大指標意義

梁任瑋

焦點新聞

普華國際不動產提供

2020-05-07 19:23

市場資金重押南港,富邦人壽開出第一槍。眾所矚目的「大南港」土地標售案今(7)日開標,富邦人壽以每坪376.5萬元、總金額282億8700萬元得標,溢價率9.64%,寫下南港土地市場最高交易紀錄。

負責標售的普華國際不動產公司總經理田揚名指出,大南港案在多方競逐下順利標脫,也證明在低利環境下,面對全球疫情衍生之各項經濟衝擊,精華地段、可塑性高之大面積土地,在商用不動產市場對企業總部或長期投資需求下,成為市場資金競逐之優質標的。

 

住邦佳士得國際資產總經理劉陳傳分析,這幾年台北市已甚久未出現如大南港這麼完整的空地,大南港標脫深具兩個指標意義:第一,將為南港土地市場點火加溫;第二,富邦人壽勢必將以國際級規劃大南港案,提升南港區域開發的樣貌。

 

占地7514坪、坐落南港路三段、東新街與市民大道七段的「大南港」有幾個特色:第一,是近期台灣標售金額最高的素地;第二,七位地主中涵蓋三家上市櫃公司,分別是國揚實業、工信工程及和桐化學;第三,是台北市近年最大面積的萬坪工業區土地變更案,正因為地主都有來頭,整地開發波折橫生,堪稱是國內最複雜的土地開發案。

 

「大南港案」土地的前身是哲揚高爾夫球習場,2003年工信總裁潘俊榮承攬內湖捷運站工程,找鋼筋加工廠擴廠土地時,發現這塊萬坪土地的交通優勢,因此與時任工總理事長的和桐化學董事長陳武雄等人,以每坪26萬元合夥購入。

 

為了從第三種工業區申請變更為第三種特定商業區,原1.06萬坪的土地還捐出3000坪土地作為公益設施,保留7000多坪可開發。2006年,工信因整體經營考量,交由專業團隊進行實現開發,國揚以66億元向工信買下部分2659坪,一躍成為最大地主,此後,大南港改由最大地主國揚主導,持續申請土地變更,直到2008年才完成變更程序。

 

沒想到地目變更完成,又有挑戰接踵而來,2012年爆發與台北政府發生容積代金訴訟,雙方對於應以哪一年的公告現值計算代金看法不同鬧上法院,最後法院判決北市府敗訴,應以2012年土地公告現值計算捐地代金11億7657萬元。

 

官司好不容易在2015年結束,大南港原本規劃整體開發,興建一棟辦公、一棟飯店、四棟酒店式公寓、三棟住宅,總銷逾四百億元,但多年來開發進度一直停留在「只聞樓梯響」的階段,正是因為大南港土地分屬七個所有權人,各自對土地開發的想法南轅北轍,例如,今年一月,工信工程委託戴德梁行公開標售子公司展邦建設,藉此處分展邦建設所持有的14.36%大南港土地產權,「出售展邦,不僅可減少工信的債務,降低利息負擔,還可強化財務結構,充實營運資金,」工信工程董事長陳煌銘說。

 

然而,工信處分展邦建設最後卻流標收場。「既然股東之間想法各異,或許將土地完整出售不失為最好的方式,」當初主動接觸國揚,建議將公開標售大南港土地的田揚名說。為此,他說服大南港四大地主,資誠會計師事務所動員旗下會計、法律、財顧、不動產四個部門通力合作,「光是召集七家公司代表出席的地主會議就開了三、四次,」田揚名透露。歷經三月一整個月的溝通,才在四月初拍板定案。

 

未來南港透過東區門戶計畫重新定位,邁向另一波副都心商辦廠辦群聚,東區門戶樞紐正式降臨,未來大南港值得期待。

 

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