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都更的高速公路 危老重建快、狠、準

都更的高速公路 危老重建快、狠、準

梁任瑋

房地產

攝影/陳弘岱

2020-06-19

危老宛如替都更開闢了一條快速道路,具體詮釋危老速度超快的故事,莫過於2017年11月28日獲得新北市政府核定的危老案板橋「欣璞綻」,從向新北市政府城鄉發展局申請危老重建計畫到核定,不但只花了十二天,還一舉成為全國首宗核定的危老案,目前正興建中,預計2023年完工,改建為地上二十五層樓高的電梯大樓。

事實上,「欣璞綻」意外成為全台第一件通過危老核定案的背後,有著地主等待重建二十年的心路歷程,地主之一的莊惠莉坦言,因基地緊鄰捷運新埔站,交通非常便利,占地高達二千五百坪,這些年來整合都更的建商不知凡幾,但皆毫無下文。

 

二○一五年,換唐璽建設來向地主敲門整合都更,唐璽建設董事長董景翔評估,若要整合完二千五百坪基地困難度很高,一開始,他的想法是切割基地內側、同意戶比例較高的九百四十一坪基地先送「簡易都更」(編按:新北市政府條例,老舊建物基地範圍內全部所有權人100%同意,老舊建物達一定比例面積,符合重建後環境要求相關規定,即能申辦「簡易都更」)。

 

沒想到,一七年內政部推出的「危老條例」上路,他立刻改弦易轍,將內側九百餘坪的基地申請危老初評,僅一個多月時間就通過符合危老認定,再加上已掌握百分之百地主同意,2017年11月16日送出危老重建申請書,當月28日就獲核准,搶得全國頭香。

 

董景翔表示,危老替都更開了方便之門,相較於都更的申請程序複雜,必須精算重建前與重建後的權利價值變化、時間冗長對地主來說有太多不確定因素,危老沒有面積限制,只要100%地主同意就可送件申請,可讓有強烈意願重建的住戶「超車」入住新屋是最大的好處。

 

據了解,板橋民生路二段周邊,不乏起步比欣璞綻還早的都更案,但囿於都更程序漫長,至今還在進行中。董景翔這兩年接觸不少危老案,遇過形形色色的地主,他也深刻體會地主都想將老屋換新屋的心情,只是每戶家庭狀況各有不同,負責整合的建設公司要有彈性,否則很容易耽誤時間,一拖就是數月過去,因此,他不諱言在欣璞綻一案他採「委建」與「合建」兩種模式併行,同時提出兩種方案給地主選擇,加速整合速度。

 

「有的地主願意負擔營造費用,但要分回所有獎勵坪數,也就是所謂『委建』,為了成案我也同意。」董景翔說,現在一坪土地可以蓋幾坪房屋,市場上都打聽得到,尤其很多五樓老公寓的地主若與建商「合建」,根本分不回原室內面積,一定得採「委建」才能讓危老案走得下去,如果地主願意花錢讓老屋換新宅,建商只賺十%管理費,地主就能將利益極大化。

 

憑藉建設公司的資源與專業,董景翔像是棒球場上的專業教練,提供原住戶最適合的方案,也讓原本屋齡逾五十年的老屋,在危老重建之路擊出一支漂亮的全壘打,他也盼望原本旁邊還在整合的一千五百坪鄰地,早日進入危老程序,讓老鄰居們都能一起搬回熟悉的生活環境。

 

危老

唐璽建設董事長 董景翔

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