供過於求房價卻不跌、連投資客都買不到房！張金鶚談台灣房市怪象　示警經濟恐硬著陸

房市究竟有多熱？內政部五月最新都市地價指數調查報告顯示，台灣房市自2018年谷底反彈後，交易量明顯增加，全國都市地價總指數為100.90，較上期上漲0.16％，其中台南市上漲0.68％、台中市上漲0.59％；進一步觀察可得知，以台南市住宅區上漲0.7％、桃園市商業區上漲 0.80％為最。至於買賣筆數，則為28萬餘筆，較去年同期增加14.49％。

好時價（House+）研究也指出，近兩年台灣房市「價量俱漲」，房價已由過去「北冷、中南熱」，變成「北溫、中南熱」態勢。

住商不動產企研室經理徐佳馨總結，買房早已過了「一屋傳三代」的時代，面對未來的通膨風險，加上低利時代，由於土地可「保值」，沒地方跑的資金，就會轉往房地產，投資邏輯早已不同。

政治綁架經濟發展　資訊透明是重點

前台北市副市長、知名房地產學者張金鶚指出，「資訊透明」是重點。他表示，全球超低利時代、熱錢多，但房市問題非全然為金融問題，台灣房市飆漲，有投機炒作的因素。

張金鶚說明，近兩年，台灣的房屋供給量驟升，依照市場邏輯，供過於求市場價格就要下滑，現市面上卻外傳投資客排隊買不到房，使得房價持續推升，預售屋出售率、房屋實際價格如何？所有人都搞不清楚，甚至有9成預售屋印花稅都造假的情況。張強調，只有讓買賣雙方資訊透明，讓市場發揮機制，才能保障民眾權益。

近期各政黨也意識到居住正義問題，為爭取青年族群認同，陸續提出《平均地權條例部分條文》、《不動產經紀業管理條例》、《房屋稅條例》等修法草案，主要重點就是加強查核預售屋實價登錄價格、賦予主管機關更大查核權限，並針對囤房大戶調高房屋持有累進稅率。不過，去年僅通過《平均地權條例部分條文修正草案》，免除地政士責任，並將實價登錄義務人由地政士改為買賣雙方，而非原本預期的門牌揭露、預售屋登錄。

對此，張金鶚怒批，市場失靈時，政府卻沒介入管制，金管會、中央銀行、財政部與內政部都有調控機制，地方政府也能以稅制手段節制囤房，現行各部會、中央地方互踢皮球。

國發會擬建立房市景氣指標　但過去早有相關指標

面對房價飆漲問題，國發會主委龔明鑫昨（22日）表示，將與內政部討論，研議房地產對策信號，呈現台灣房市概況。但機制何時上路？龔僅答，房地產有特殊性，不同類型與不同區域變化很大，因此指標內涵、型態，用燈號或分數呈現，需要「再研議」。

「此舉為台灣典型的政治綁架經濟發展」。張金鶚表示，台灣24年前就已經有房地產景氣指標，當時建立有21個變項來推估房地產指標，也能由紅、黃、綠燈來呈現景氣對策信號，內容甚至包含市場需求、投資業、仲介業、房地產相關上游產業與銀行端的調查。張金鶚直言，房市景氣指標研究案每年只花200多萬，10多年前政府喊窮，就把計畫中止，直言「業者壓力太大，政府不敢得罪，這是政治問題，為典型的政治綁架經濟」。

張強調，以往早有指標建立，政府卻推拖拉，不願將資訊公開，根本就是打假球。

如何讓房市「軟著陸」　避免重演日、韓崩盤戲碼

台灣房市於1990至2003年也有「硬著陸」的慘痛教訓，房市陷入13年的Ｌ型谷底盤整。期間，不少建商紛紛倒閉，包含東帝士建設、長谷建設，連融資興建台北101的中聯信託也未倖免，甚至有多家金融機構、信用合作社也遭連累。經學界深入探討發現，若當時盤整期時間拉長，建商的流動性風險，將會引發一連串的系統性風險。

立基在過去的教訓上，央行與財政部藉由一連串「房貸」與「稅制改革」措施，讓房市飆漲狂潮速度減緩，但面對近期漲勢，態度卻又顯曖昧。日前，時代力量立委陳椒華直指，以往民眾期待建商釋出賣不出去的餘屋，現在銀行讓建商以餘屋貸款，貸款額度還超過8成、甚至到9成，建商又用新借款繼續蓋新屋、賣房所得還銀行貸款，以此建商不需要降價就會有足夠的週轉金，一但房市泡沫化，就會再次拖垮經濟。

張金鶚對此提出警訊，台灣房市價格早已經泡沫化，現在的問題是要如何「軟著陸」，讓過多資金轉移至股市、產業投資，讓經濟體質轉型，避免上演日本、韓國房市崩盤、一蹶不振戲碼。

張金鶚表示，日本的慘痛教訓就是，經濟全押在房地產上，因此經濟飛不起來，台灣現階段若不打房，錢全留房地產，未來經濟恐「硬著陸」；若能借鏡美國、德國模式，以政策手段抑制房價，將投資客趕走，讓資金可以投入產業歷鏈、股市，或發展高科技，台灣就有機會，藉著後疫情時代的產業鏈重整起飛。