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中壽砸120.5億買七期「市政核心」大樓 創台中商辦史上最高成交總價紀錄

中壽砸120.5億買七期「市政核心」大樓 創台中商辦史上最高成交總價紀錄

梁任瑋

焦點新聞

豐邑建設提供

2022-01-25 21:25

儘管再過幾天就要過年了,但台中商用不動產市場依舊沒有封關打算,中國人壽今(25)晚公告,以總金額120.5億元買下豐邑建設台中市七期重劃區市政路的「市政核心」大樓,寫下台中商辦史上最高成交總價紀錄,替2022年的不動產業買氣開出紅盤。

豐邑市政核心商辦出售的訊息已在市場拋出兩年,不少知名壽險公司都評估過,「惟豐邑對價格相當堅持,不但開價120億元一毛都不降,日前甚至喊到140億元之譜,買方在考量到金管會規定,以及評估本棟租金報酬率僅2.5%之後,都買不下手,」一位曾經介紹壽險買方給豐邑建設的不動產顧問公司主管透露。

 

根據中壽成交總價拆算,每坪成交價約60萬元上下,雖然尚未打破台中商辦成交單價紀錄,但以豐邑市政核心商辦屋齡已有六、七年來看,能達此交易金額實屬不易,依照該大樓租金行情每坪約1200元左右計算,投報率接近2.5%,已達符合金管會對保險公司投資商辦最低報酬率2.095%標準,但若對比其他壽險業在台中商辦租金投報率不乏3%以上水準,本案略顯偏低。

 

「目前市場現貨能賣的整棟商辦不多,應該是中壽出手的關鍵,」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析,過去三年台中商辦建築投資、交易轉熱,但多為自用或單一樓層,累積金額不超過30億元,但這次不僅是中台灣第一筆整棟商辦交易案件,而且金額超過百億,顯示台中商辦的投資收益價值已進一步獲得專業投資機構肯定。

 

高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠表示,七期做為台中信義計畫區的地位確立,看好台中產業帶動商業的後市,不少保險公司都早已搶進卡位,中壽是國內少數尚未在七期的壽險公司,這筆交易也算中壽一圓布局七期的夢想。

 

瑞普萊坊統計,過去台灣整棟純辦出售金額超過百億的只有兩筆,最高的是2013、2014年寶豐隆以199.65億元分批買回敦南金融大樓,另一筆則是2015年中信金信義區總部A7大樓以151.23億標出,但兩個交易案都是以舊樓重建為前提,鎖定的是土地價值,然而這次的投資方是純粹看好台中商辦市場的未來性,與之前兩筆百億商辦交易案截然不同。

 

另一方面,也有商仲業者分析,在商辦價格普遍比台北低的台中買到投報率僅2.5%的商辦,其實在台北並非沒有可替代的標的,「差別就是在豐邑建設整棟的價值,目前市場上真的找不到,其他商辦因為所有權分散出售,無法吸引保險公司青睞,」這或許也是不少談過本交易案的買方頻頻抱怨,「120.5億元這個價錢已經算是淹到喉嚨了,真的買不下去,」但最後還是讓中壽拿下的原因。

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