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十大建商重洗牌 老大靠邊閃 P.70

十大建商重洗牌 老大靠邊閃 P.70

走過低迷時期,台灣的房地產已開始發酵,有了新的組合及變化,民國九十一年的十大建商排行就是一個很好的證明,過去大家耳熟能詳的常客多半退出榜外,取而代之的是一些非上市上櫃的新公司。可以預期的是,台灣的房地產已不同於往昔,進入了一個重新洗牌的階段。

年初,業界公布九十一年新推案量的前十大建商排行(見附表)。其中,專攻桃園地區平價住宅市場的寶佳機構,以全年度十三件推案數、一○四.三億元的總體量位居十大建商之首。

這份新出爐的十大建商名單中,只有大陸工程、國泰建設等兩家為擁有全國知名度大型建商,去年只分別推出八十億元(第三)與三十五億元左右(第九)的量體,而元大建設(第六)則因去年高價標下何應欽故居等兩塊國有地,一舉推出兩個豪宅建案,量體為五十一億元。其餘的建商,包括推案量第一的寶佳機構在內,還有麗寶機構、昌益電子、永春建設等,皆為專營台北縣、桃園、新竹等地平價住宅的區域型建商。

大型建商退位,區域型建商竄起,成為這兩年台灣房地產市場的新趨勢,由此回顧去年,甚至回溯到八十九年的房市,不難觀察出整體經濟環境低迷與低利房貸政策的調整,再加上區域建商成本控制精準等多重原因,造就房地產業界重整的現象。

觀察去年的整體新屋市場,根據《租售報導》雜誌的調查,主要市場依然集中在北台灣,估計包括台北縣市、基隆、桃園、新竹等地,合計推案量約有三二○○億元左右,其中以台北市一二八○億元居首,其次是北縣的九一五億元,桃園六九三億元、新竹二七八億元,基隆則只有六十七億元。

由於台灣的房市價格三年內已持續下滑二至三成,讓建商在推案時機選擇與量體上皆採取謹慎的態度,因此整體的案量較往年減少一些,但是推案的案數卻相當多,以北市及桃園兩地來說,推案案數皆超過二三○個。

以最具指標觀察意義的台北市來說,市場的主力呈現兩極化的趨勢,要不就是推出高單價、戶數少的豪宅,不然就是選擇推出適合小家庭與個人的小坪數精品;而桃園、新竹等地,市場主力則為低總價的平價住宅。整體成交率平均只有四成左右,顯示市場還是持觀望態度。


資金周轉與銷售不佳 促使大建商場邊觀望

以目前的房地產業來看,以往不斷推案的大建商,去年保守了許多。原因之一是,前兩、三年大型建商偏愛在台北市推出高價豪宅,至今仍在去化中,資金周轉與銷售不易,建商連續推案的意願則相對偏低,因此之前曾以一、兩百億元單一個案衝大市場規模的建商,去年多半按兵不動。

再者,經濟不景氣,商用辦公大樓的空屋率已偏高,尤其是過去三、四年間,內湖六期重劃區內曾經一口氣釋出數百億元的商辦市場,唯去化情形不若建商期待,因此去年幾乎沒有新的商辦大樓推案,往年專走商辦路線、引領市場風騷的建商,去年紛紛偃旗息鼓。

大陸工程是在去年十大建商中少數仍擠進榜的上市櫃公司,該公司協理廖淳森表示,去年許多大型建商採取了保守策略,以先出清空屋為主,目的是為了獲得周轉的資金。不過也有業界人士認為,有的大型建商近幾年也面臨公司體質上的調整,五十甲代銷公司協理鄭光榮就指出,區域型建商在八十五年和八十六年房地產業一片大好的時期,並沒有投入大量的資金搶建,所以現在才有餘力推出新的案子。

那些在景氣大好時投入大量資金的上市上櫃公司,面臨了資金套牢的窘境,再者,上市上櫃公司必須受到許多法令的限制,所以推案時必然會有所局限,發展到一定的程度就會漸漸停滯,沒有辦法做太大的突破。

去年排名第四的欣翰建設經理黃宏謀也舉例,政府要求想要申請上市櫃的營建公司,一定要準備未來五年計畫開發的土地,讓前幾年上市櫃的建商財務被卡死,因此房地產業普遍認為「上市櫃對建商的營運是有百害而無一利,通常的狀況是,只要一上市上櫃就一定死!」對上市櫃公司限制太多,導致有些區域型建商縱有實力可以上市櫃,最後仍選擇躲在角落裡默默賺錢,反而成為市場贏家。


大量優惠低利房貸 有效刺激房市需求

另外,業者指出,區域型建商竄升的主因首推低利房貸政策。廖淳森就指出,「政府實行的首次購屋優惠方案以及低利率房貸等政策,對於台灣的房地產業來說,確實是一項利多。」從八十九年政權輪替以來,為了刺激房地產市場,政府每年釋出高額的優惠房貸,從該年的三二○○億元、利率五.五%,九十年的二千億元、利率降至四.三%,到去年,市場全面進入低利率行情,各銀行無不推出四%以下的低利房貸吸引購屋族,總計金融機構釋出的低利貸款高達五二○○億元,而今年初,政府再公布續撥二千億元的優惠貸款,最低利率甚至達到一.八八五%。

由於低利房貸可提供的貸款額度只有二百萬元到二五○萬元,因此總價超過六百萬元的成屋案受惠程度並不明顯,反倒是低價小套房,或是都會區外的平價住宅,因而在有九成貸款的號召力下,成為近年購屋族的首選。

以桃園地區來說,從九六年開始,就因平均每坪十萬元左右的低價,成為北台灣民眾心中的「首購天堂」,原本大型建商也齊聚於此搶攻市場,在前幾波的熱潮中賺到錢後卻逐漸淡出桃園市場,主因是,大型建商整體建築成本居高不下,在價格仗硬是敗下陣來。

寶佳機構董事長林陳海曾表示:「三百萬元的房子,我賣二百八十萬元給別人,我覺得自己好像給別人二十萬元的恩惠。」即使總價低了將近一成,但是林陳海認為,因為成本控制得宜,他所賺的並不會比大建商少。


壓低成本占優勢 精確評估市場需求

專營房地產代銷的新理想廣告公司董事長劉興烘也指出,桃園現已形成由寶佳、麗寶和竹城等三大建商掌控的局面。他們能夠勝出的關鍵就在於有效地控制成本。最明顯的例子就是寶佳建設,他們的成本控制以及施工效率在業界是出了名的。

雖然他們有好幾個分公司,但一個分公司員工大約只有五到六人,這在建商中是一個很特別的現象,也就代表他們嚴格控制人事成本,所以在進入桃園房地產時,就會對許多原來的大型建商造成壓力。大型建商的成本不具競爭力,有些建商甚至直接把地皮賣給區域型建商,反而虧得比較少。大型建商的淡出桃園平價住宅市場,也可說是被區域型建商「淘汰出局」的。

正因為評估自己實力不若大型建商來得雄厚,區域型建商每一步都走得小心翼翼,以寶佳、麗寶兩家建設機構來說,他們的特色就是絕不花錢養地,買地、開工到銷售結束,一定會規畫在兩到三年完成,這樣才不會虧錢,因此,這些老闆自己都花了很多心力做市場評估,林陳海就這樣分析北台灣市場:「如果目前台灣的房屋需求戶數以五萬戶估算,我認為台北市有五千戶,新竹也有五千戶,台北縣有兩萬戶,而光是桃園也有一萬戶的量,總括來說,桃園的房屋需求量好過台北市。」

事實證明,林陳海的眼光的確精準,根據內政部對去年台灣房產景氣調查所做的房屋買賣移轉件數統計(包括新屋與中古屋︶,桃園地區以四萬九千件的數量高居全台之冠。林陳海不只看到市場需求,他在規畫公司每年推案量上,都是以此作為評估,務必保證公司每年可以達到穩定的營收與一○%的獲利,也因此寶佳或麗寶兩公司的真正實力,甚至比部分上市櫃公司還來得雄厚。

廖淳森也認為,「許多小型區域型建商的崛起,並不只是受景氣影響,在市場敏銳度和靈活度上是比大型建商來得好。」黃宏謀也認為,在不景氣時,誰能將資金做最有效且靈活的運用,才能在競爭中勝出。他說,「上市櫃公司由於每年有營業額以及 EPS (每股純益)的壓力,資金的運用會比較不靈活, 政府的政策有時也是一種營運上的包袱。」

林陳海則指出,「我們的財務操作不像大建商,動輒就是好幾百億元。我們採行的策略是盡量讓自有資金的比例較高。這樣不僅可以降低營運風險,在和銀行做資金調度時,也會比較容易。」

觀察今年房市,業界普遍認為將會逐漸回溫,而在開年第一季,市場也確實給了低迷許久的房地產市場溫暖的回應,以《租售報導》雜誌公布的第一季調查顯示,業界看好,再加上政府又釋出二千億元的低利房貸等多重利多影響下,北台灣第一季新屋推案量目前已經累積到二二○○億元,接近去年全年案量的三分之二,且不少休息一、兩年的大型建商又展開躍躍欲試的動作。

大建商的退位,讓去年的十大建商排行有了不一樣的風貌。對房地產業者而言,重要的不是排名,也不是誰退位、誰竄起,而是如何能掌握在市場勝出的先機。從區域型建商的表現來看,誰能看準市場、有效控制成本、靈活地運用資金,才能替自己創造有利的條件。


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