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台北市買不起 來去住淡水

台北市買不起  來去住淡水

邱太火宣

產業動態

505期

2006-08-24 12:14

根據《住展雜誌》統計,淡水預售屋推案量逐年攀高,從二○○四年的二一五億元,到○五年的二六六億元,今年九月更到達三百六十億元的水準,全年將暴衝六百億元。建商拚命在淡水推案,無殼族請睜大眼睛。

夏日豔陽高照,開車經過淡水民權路往登輝大道前行,一路上大樓張貼、竹竿搭起的房地產廣告琳琅滿目,每個十字路口都站著一群滿頭汗珠的打工仔,揮舞著房地產廣告旗幟。「在淡水看到路邊房產廣告變多了,預售接待中心忙著搭建,就知道淡水的夏天到了!」天馬廣告專案周志強說,淡水只有春、夏、秋三季可以推案,其中又以夏天最多,今年少說有三十個建案,這是過去罕見的現象。


房價低 景觀美 台北客居淡水者多一成


去年房地產景氣上揚,淡水預售推案量二百六十幾億元幾乎順利出清,建商笑得合不攏嘴,於是今年卯足勁加碼淡水房市,預售推案量迄今三百六十億元,預估全年上衝六百億元。

今年淡水房地產預售推案將突破歷史新高,一位建商不諱言指出,今年的淡水房市戰場正式邁入群雄並起的戰國時代。「出了台北市外,最能吸引無殼族的,毫無疑問就是淡水。」在房地產打滾二十多年的興鴻暘建設董事長陳建宏說,台北市小套房動輒八、九百萬元,豪宅起碼三、四千萬元,一般有小孩的夫妻,嫌小套房空間不足,豪宅又買不起,開始尋找台北市外的郊區房子。

事實上,購屋族比較新店、中永和、三重、新莊後,發現淡水房價從每坪十三、四萬元到二十七、八萬元不等,房屋總價也不貴,只需花六、七百萬元就可擁有三十坪以上三房的產品,而且二房、三房、四房格局多樣,還有透天別墅、小套房,許多買家更是被淡水的美景吸引。

「傍晚五點到七點,淡水的天空從金黃色到泛紅的霞光,太陽下山後,漸趨紫色到夜色的華燈初上,短短的一個多小時,天空可以轉換七、八種顏色。」陳建宏笑吟吟說著。

在淡水代銷過十幾個推案的陳建宏翻閱客戶資料說,去年淡水台北客(在台北市工作)占六成,其中北區的北投、士林、天母占了四成,這群人距離淡水比較近;也有部分是大安、信義、中山等區的客戶,這類型的客戶以第二屋的需求居多;北縣、淡水當地則各占二○%。


去化快 成本少 建商爭搶淡水舊建照土地

不過,從今年甫推案的「春天悅灣」來看,台北客占了七成,成長一成以上。這個趨勢顯示買不起台北市房子的族群愈趨增加。「士林飆到四十萬元,北投也漲上三十五萬元,淡水的低價優勢,的確吸引不少買不起台北市的族群。」

為何淡水推案爆量?永慶不動產紅樹林店長胡宇軒表示,淡水房市沉寂多年,捷運竹圍站、紅樹林站,從過去尚未通車的十萬元,瞬間跳升到二、三十萬元,捷運沿線的景觀住宅宛如雨後春筍。

信義紅樹林店長賴志榔指出,淡水許多土地是九九年之前的舊建案,有些建商捱不過景氣寒冬,抵押給銀行貸款的土地,成為不良資產。淡水餘屋經過九九年到○三年的去化,SARS(嚴重急性呼吸道症候群)後景氣翻揚,這些舊建照的土地,毋須經過新建照申請的冗長期,頓時成為建商眼中的新寵,爭相競標這些不良債權的土地。

「尤其是推案量大的、銷售總額高的,幾乎都是舊建照蓋的!」賴志榔說,像海帝、藍海、大溪地、托斯卡尼等建案都是舊建照興建,土地取得成本較低,其中托斯卡尼的山坡地大都是宏國建設和田明建設留下的不良債權。

由於有○八年兩岸三通的加持,許多推案量超過五十億元的建商,早已抱持長期抗戰的準備。也有另一種說法,有建商對房地產景氣看法保守,認為取得土地後,勢必得加速推案,深怕景氣轉淡,手中握有土地閒置,無法順利推案。

淡水住宅區呈現一條狹長的走廊地形,區分為北淡水、南淡水。竹圍站、紅樹林站屬於南淡水,南淡水是近兩年北縣房市推案的重鎮。

淡水房價價差大,產品多樣化,究竟要如何選擇?胡宇軒表示,近捷運的建案,仍是首選考量;其次休閒住宅、河岸景觀型的也炙手可熱。最後,產品特別的如去年熱銷的溫泉住宅「清淞」,打出鑿出淡水第一口溫泉,委託凱撒物業管理也順利去化。

捷運紅樹林站三百公尺內的建案,是淡水價格最高的地區。捷運站斜對面的富陽四季、富陽海悅是中古屋指名度最高的建案,富陽四季高樓層景觀住宅,成交單價甚至站上三十萬元以上。


摩天樓 透天厝 看好房市代銷業自建自售


今年紅樹林站是淡水戰區中的戰區,銷售的指標大案有,位在淡水中正東路二段,即將締造淡水房價新紀錄的淡水首席豪宅「藍海」,由甲桂林廣告轉投資的大隱建設興建。甲桂林廣告董事長張裕能豪氣地說,三拼格局三十八樓高的摩天高樓造形,不僅是東北海岸線上最高的地標住宅,而且將帶來台灣建築史上的新革命。每坪單價超越四十萬元,刷新淡水區的房價新紀錄,總銷六十億元的藍海,即將在九月推出。

另外,寶佳機構推出的「托斯卡尼」,位在登輝大道上,距離紅樹林站九百公尺,有大樓和透天別墅產品,大樓主力坪數三十三坪,開價十七萬五千元;透天別墅則開價在二十萬元以上,寶佳在此擁有上萬坪的土地,後續推案量將破百億。此外,甲士林建設也在登輝大道旁,推出的總銷五十億元大案「摩納哥」,戶數逼近千戶。

值得注意的是捷運和景觀,是左右淡水房價的兩大關鍵因素。賴志榔分析,淡水三站到台北東區起碼要四十分鐘以上,票價負擔也是購買淡水房子的考量之一,因此在士林、北投、天母工作的上班族,選擇淡水是不錯的選擇。

另外,開車動線十分重要,由於從竹圍到淡水的馬路十分狹長,迴轉不易。大溪地住戶黃先生抱怨,從大溪地開車往台北市,必須先往淡水方向前行數百公尺後,迴轉一個「U字形」,若是遇上塞車,要迴轉到家門口對面的馬路,起碼花上半小時。

此外,淡水一天有三個塞車時段,對開車的上班族來說,無疑是一種折磨。住在淡水的居民,一到周末假日看到排得一長串的車龍,就愁上一整天。

 

 

 

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