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九二八檔期 全台建案大比價

九二八檔期 全台建案大比價

九二八檔期光是北台灣預估推案量就達一千六百億元,比起去年暴增六成,尤其總銷金額五十億元以上的超大量體成為市場主流。在建商頻推大案的情況下,消費者應關注行情變化,適時進場,仔細比價,挑選增值保值性佳的房子。

「X樓X座成交,掌聲恭喜啦!」周末下午,當反扁群眾湧至凱達格蘭大道拚政治之際,板橋新埔捷運站旁某大型預售案,買氣絲毫不受影響,短短半小時內已有三組客戶成交。一位來自萬華的張媽媽,花了半個鐘頭就訂下兩間套房,她說:「現在物價都在漲,股市又不好,還是買房子卡贏啦!」

雖然大台北各地房價行情頻創新高,但買氣依然不墜,興聯盟廣告總經理張雪娟說:「二○○八年兩岸和解行情的想像,讓建商和消費者有恃無恐!」今年初新光集團以每坪二八五萬元的天價,標下信義聯勤俱樂部土地後,台北市的房價大漲了一五%至二五%。

永慶房屋代銷部經理王財旺指出,以目前的土地和建材價格反推,台北市中心房價很難低於每坪五十五萬元。


大台北地區 區域行情好,五十億元以上建案為市場主流

房地產景氣好,建商只要搶得好地,無不大發利市,專業房地產市調機構《住展雜誌》研發長倪子仁表示:「今年九二八檔期的兩大特色是一、區域行情頻創新高,二、大案特多。」相較於今年的三二九檔期,因建築規則變更以及台北縣改朝換代的因素,較缺乏指標性大案,九二八檔期北台灣至少有十個五十億元以上的大案,其中位於板橋、總戶數高達一七五○戶,總銷金額高達一五○億元的(新巨蛋),更是近年罕見的百億元超級大案。

台北市各地房價不斷攀高,導致產品規畫朝「大的愈大、小的愈小」發展,以每坪五十五萬元計算,三房的住宅,起碼都要從二千萬元起跳,已超出中產階級的預算,因此建商不得不朝大坪數的豪宅和小坪數的套房規畫。兩房、三房的產品幾乎絕跡,迫使換屋族要不選擇單價還在三十幾萬元的內湖、文山、大同,要不然就得跑到台北縣。

海悅廣告副總經理曾俊盛指出,近來價位較低的內湖區、大同區,甚至板橋的幾個案子熱銷,都是因為大台北區域移動創造的客源所帶動。

各有四、五百億元案量的板橋、淡水,正是九二八檔期兩大激戰區域,板橋新板特區內的(巴黎十六區)豪宅案,拜台北客進場之賜,銷售狀況不錯,也帶動了一度停滯的其他個案,而未來此區域內還有厚生公司與大陸工程合建的百億元豪宅案,和一公里外的(新巨蛋)拚場。

淡水因近兩年宏國建設所持有帶舊建照的土地大量釋出,使得推案量激增,惟去年到今年上半年的幾個個案如(清淞)、(南加州)熱銷,讓建商趁著台北客大量「移民」至台北縣的熱潮,頻推大案,如案量五十億元的(摩納哥)、七、八十億元的(托斯卡尼),以及甲桂林旗下大隱開發推出總銷金額六十億元的豪宅案(藍海)。

相較於板橋單價落在二十八萬元到三十六萬元間,淡水價位從十萬元出頭到四十萬元的豪宅都有,產品較多元,從首購族、換屋族到富豪圈,都可在此找到適合自己的案子。至於預算只有五百萬元到七百萬元的首購族,曾俊盛建議,每坪單價仍在二十萬元左右,捷運利多尚未完全發酵的土城,還是有增值潛力的地區。

五十億元以上的大案,是這波九二八檔期的主流,消費者該如何選擇?中信房屋副總經理劉天仁建議,只要產品規畫好、具有獨特性,保值、增值效果比較好,應該都是消費者可以選擇的標的。

他觀察,去年下半年開始,規畫較好、單價較高的案子,反而賣得比區域內其他對手來得好,和過去消費者首重價格、地段的邏輯很不一樣。

以內湖的(榮耀世紀)為例,該案以英格蘭城堡的建築風格以及豐富公設,在兩個月內就出清,再如遠雄建設在林口、三峽的兩個大案,陸續以溫泉、光纖網路、遠距醫療不斷加值,再加上猛打廣告,硬是在供給量超大的區域中,銷售長紅,但區域內其他個案空間卻被大幅擠壓。

劉天仁分析,相對基地面積只有一、兩百坪的小案,千坪以上的大案比較好塑造,將來在中古屋市場轉賣,公設規畫好的社區價格支撐力也比較強。但北區房屋首席總經理彭培業提醒,面對這類超大型社區,還得留意住戶複雜及萬一銷售不佳,賣壓沉重的風險。


大台中地區 中科前景看好,標地效應持續延燒

大台中地區的七期重劃區新市政中心以及美術館附近,仍是今年九二八檔期推案的重心,但對建商和消費者來說,「標地效應」仍是近來最受關注的話題,標地價格一波高過一波的結果,讓建商惜建、惜售心態濃厚。

在普遍看好中科效益下,今年四月底,由鉅建設以每坪一○一萬元的天價,標下市政路、文心路口的土地,受此消息激勵,七期內的豪宅案不但買氣回籠,價格也拉升近一成,如(聯聚仁愛大廈),均價就從二十四萬元、二十五萬元上調至二十七萬元。而八月底龍寶建設和台灣人壽再以每坪近五十四萬元的天價,標下美術館附近五權西路土地,利多消息一出,同樣也讓附近建案議價空間壓縮不少。

除上述兩塊土地外,目前消費者和業界均屏息期待九月二十八日,新市政中心內市政路、惠中路口的抵費地標售,一般預料,這個「黃金角地」,每坪勢必衝到一百二十萬元,再破天價紀錄,而目前區內部分豪宅案也暫時停止報價,等待標價結果出爐,再行定奪。

今年九二八檔期,新市政中心將是由寶輝建設的(寶輝國家花園)、聯聚建設的(聯聚怡和大廈)以及精銳建設跨入大樓案的處女作(紐約之星)三大案比拚,每坪單價也上調至三十五萬元以上。

至於美術館商圈,則由長安建設的(長安桂冠)、豐邑建設的(一即一切)、興富發建設的(黃金新象)三大案掛頭牌,單價也都跳升到二十五萬元至三十萬元之間,和年初相比,都有二成以上的漲幅。而且其他地區,由於供給量仍大,價格疲軟,完全不似精華地段來得火熱。


大高雄地區 房價已跌無可跌,捷運周邊為大漲起跑點

相對中、北部房地產狂飆氣勢,今年上半年大高雄房地產反而呈現疲弱格局,尤其美術館、農十六等優質地段,由於在前兩年建商搶建下,二至四房中小坪數市場,業者削價出貨的現象特別嚴重,竟出現十萬元以下的低價,也讓高雄房地產出現罕見的「有市無行」。

相對而言,隨著市場越趨成熟,金字塔頂端客群逐漸在高雄市場湧現,大坪數、有景觀的豪宅市場一片熱絡。其中美術館第一排甚至超過二十五萬元高價,追平九年前高雄房價歷史高點,近來更有業者預備打出每坪三十萬元的新案。

雖然近年來高雄受國內重工業外移的影響,經濟發展趨緩,中北部業界對高雄房價漲勢存疑,惟高雄市建築開發公會理事長郭敏能持樂觀態度。他指出,隨高雄附近的重大工業區如路竹科學園區、本洲工業區以及高雄軟體園區廠商進駐急速上升,產業已見活絡。

郭敏能更指出一個有趣現象,「高雄人興趣缺缺,但房市操盤經驗豐的台北人、台中人,卻都悄悄地逢低介入了。」

素有推案南霸天之稱的京城建設董事長蔡天贊指出,「高雄房地產不會再跌了,尤其捷運通車後,捷運周邊房市,得漲三成才合理。」他還表示,「拿現在北高雄住宅房價每坪十萬元左右來看,漲三成,也還不到十五萬元!」

高雄市房市調查協會理事長楊添盛則以行政院經建會的數據指出,全台房價所得比為六.八倍,台北市甚至達九.五倍,但台灣第二大都市高雄卻只有五.六倍,而房貸支出只占每月所得二四%,更大約是台北市四一%的一半,「因此高雄房市再怎麼疲軟也不太有跌的空間了。」

 

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