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房市沸騰 建商覬覦老舊社區 P.118

房市沸騰 建商覬覦老舊社區 P.118

日前行政院決議加速都市更新腳步後,台北市的重點都市更新區將優先開發,老舊社區成為建商取得土地的重要管道,可望鹹魚翻生。房仲業者指出,都市更新曠日廢時,只要施工前一年進場,仍有逢低買進的機會。

台北市精華土地取得困難,由於老舊建築更新重建,政府釋出容積獎勵,因此都市更新成為建商取得土地的重要管道之一。尤其大安、信義、中山區等精華地段,更新後房價平均漲幅一.六倍到一.八倍,是建商瞄準的重點區。


大安、信義、文山區 受惠都更題材最多

根據宏大不動產提供資料顯示,大安區都更前後價差最大,更新前房價約三十萬元,更新後至今房價上看八十萬元。例如:安和路、敦化南路口基地五百坪的勝利大廈,因九二一地震成為黃單危樓,三三一地震轉為紅單危樓,如今建物已拆除,用鐵籬笆圍起,建築執照申請中。

勝利大廈興建於民國六十年左右,更新前是十層樓的華廈,沒有地下室,預計更新後,建物可以蓋到十七樓。由於勝利大廈因原容積三九二%,高過住三法定容積二二五%,地主之一的開發商元大建設選擇以原容積加上○.三倍的法定容積,因此多出近三○%的容積獎勵。

宏大不動產估價師洪啟祥笑著說,勝利大廈更新前,房價大約在三十萬元上下,九十三年一月評定一坪市價六十四萬元,如今面臨敦化南路有景觀的豪宅,都衝到一坪八、九十萬元,至今獲利最大的就是地主和元大建設。

另外,位於敦化北路、南京東路口,面積七百八十三坪的台北金融中心大樓,過去一樓金店面是交通銀行與慶豐銀行,在九二一被震成紅單危樓,也是都市更新優先劃定區域,經歷了七年總算拆除重建。

不過,忠孝東路以北有航高限制,因此原本十四樓高的台北金融中心大樓,容積較原容積六九一%增加了三成,無法往上發展,只好往下增加容積,預計開挖到地下四層,都做辦公室使用。這棟大樓雖然空置七年,但也充分利用外牆打廣告賺錢,一個月的廣告收入超過七位數,最為人知的廣告就是牆上吊掛一輛Ford Escape的休旅車,及「曉玲嫁給我吧!」的樂透廣告。


房市高檔盤旋 停擺都更案復活

洪啟祥說,台北金融中心大樓都更案,因為住戶都是企業法人,他們自組更新委員會,找來東亞建經公司籌畫。由地主出錢重蓋,更新前辦公大樓價值只有二十八萬元,更新後房價飆漲到六十萬元以上。

元利建設總經理蔡建生表示,位於南京東路、建國北路口的圓頂世紀館,以前是國有財產局的土地,上面有三十四戶占用戶,都市更新前資源回收導致居住環境髒亂不堪,是台北市區的毒瘤。元利建設標下後,台北市議員要求元利定期噴灑農藥。更新前一坪二十萬元也乏人問津,如今圓頂世紀館成交價上看七十五萬元。

興富發開發部高文彥說,興富發在南京東路五段推出的「台北摩根」建案,八十九年申請都更,因為是捷運聯合開發獎勵容積二五%和都更獎勵一三%,共三八%的容積獎勵,是建築界的一大創舉。更新前一坪不到二十五萬元,目前成交飆到五十八萬元上下。

此外,文山區的國泰攬翠天下,九二一大樓震成危樓後,住戶抗爭四年多,後來國泰建設全數買回。拜房地產景氣攀升所賜,國泰重新改建成「國泰御園」,因禍得福進帳數億元。

「房地產持續熱絡,從都更案可看出端倪!」宏大不動產執行長郭國任分析,他舉例社子的都更案,原本地主權利變換要求回饋多一點,建商不願意投入,結果胎死腹中的案子,如今建商又回頭估價,表示建商對土地需求孔急。


住宅區都更無利潤 建商興趣缺缺

「有機會都市更新的建案,一般住戶都想以小換大、以舊換新、不要出錢,還要享受房子增值,但是天下沒有白吃的午餐!」台北市都市更新處處長邊子樹表示,很多住戶都想留到最後和建商談判,可以分配到較大的空間,然而建商估算沒有利潤,恐怕更新案會因為少數而失去更新的機會。因此住戶要有退一步的心態,因為房子變新、房價變高,住戶是受益者。

一般來說,商業區的法定容積比較高,可蓋面積多,建商願意投入,而且希望和地主採合建方式開發。但住宅區原容積高於法定容積,都更幾乎無利潤可言,建商較不願意投入。

台開開發部副理林志祥就說,台北市大部分是住三用地,法定容積是二二五%,但是台北市一堆四、五樓的老舊公寓,建蔽率大概在六○%上下;換言之,舊公寓原有容積在二百四十坪到三百坪,已把原容積用滿了,即使加上都市更新獎勵容積,住戶分回面積一定減少,這種產品幾乎沒有建商願意介入。

對於四、五樓老舊公寓,現況容積高於法定容積,建商無利潤不願介入的現象,邊子樹建議,這類的老舊公寓應自組更新會,自己找專業建築師、找營造廠發包,未來更新後,房價漲對住戶是最大的利多;而且自組更新相關的行政支出,都可以申請補助,最高上限三十萬元,去年放寬四、五樓舊公寓的容積獎勵後,這類申請案有增多趨勢。

邊子樹分析,都更容積獎勵六項指標中,其中有一個是規模獎勵,換言之,基地整合規模愈大,取得的容積獎勵就愈多。台北市目前都更基地面積較大的有內湖金湖路、美國在台協會(AIT)對面的十二個街廓,及南港R13都更區,及愛國東路上四十公頃的華光社區,都是台北市都更的指標大案。

信義房屋協理張欣民表示,都更案整合期很長,介入都更的房地產,要先評估交通、周邊生活機能,南港R13靠近南港軟體園區,力麒、潤泰創新積極在南港推案,加上南港房價頻創新高,R13房價很有想像空間。


日本複合式開發案例 可作台灣都更範本

另外,華光社區都更區,北起信義路、東臨金山南路,西至杭州南路,南至潮州街,街廓多為法務部、司法部眷舍等國有地,鄰近中正紀念堂,休閒機能完善,更新後房價起碼六十萬元起跳。

「好的都市更新案,應該走複合式開發!」林志祥指出,如果只是舊換新,都更意義不大;像日本六本木歷經十七年的開發,進駐了朝日電視台、凱悅旅館、維京戲院、住宅、購物中心,這些複合式設計帶進許多工作機會,都市空間更為寬敞舒適,是全世界最受矚目的都市更新個案。

從日本經驗看回台灣,郭國任、林志祥都認為,目前都市更新都只有審核都更門檻條件,卻沒有進行細部的都更計畫審核,為了都市長遠的規畫,複合式開發將是必經的道路。

/小檔案/
容積率
容積率指建物總樓地板面積和該建築基地面積的百分比率,例如住三容積率225%,表示一坪土地可以蓋2.25坪;住二容積率為120%,也就是一坪土地可建1.2坪等等;由於都市化人口集中的結果,早期容積率比較寬,現在容積率較為嚴格管制。

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