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高鐵、捷運 引領2007房市新方向 P.188

高鐵、捷運 引領2007房市新方向 P.188

根據統計,過去四十二個月以來,有許多人因為房地產而致富,而首要原因都是因為交通。由《今周刊》舉辦的「名師講堂」講座中,《今周刊》發行人謝金河與北區房屋首席總經理彭培業,便認為通車在即的高鐵將引發○七年房市新契機。

謝金河(以下簡稱謝):行政院主計處公布的第三季GDP,台灣是五.○二,前三季是四.三九,確定贏韓國,這次要談台灣房地產投資方向,請彭首席總經理對兩岸房地產做一個輪廓掃描。

彭培業(以下簡稱彭):台灣房地產未來會如何發展?是否會泡沫化?這些問題大家都很想知道。我以從事房地產多年的經驗和大家分享。

首先,政治發展對台灣房地產具有舉足輕重的角色,從民國六十年台灣退出聯合國,到六十七年中美斷交,七十七年蔣經國先生過世,以及九十一年提出兩國論,甚至最近中國提出反國家分裂法。政治影響房地產的衝擊,從過去影響很大,到現在逐漸降低,足見民眾愈來愈有智慧。

其次,影響房地產來自經濟面。從九十二年到九十五年,油價從三十六元漲到七十六元,這個階段奠定了房地產上漲的助瀾期,但人民經常會問,房子上漲的過程該不該買房子?

房地產過去的歷史軌跡,能在房地產致富的人,都是能長期持有房地產的人。其次要看房地產能否獲利?必須要看未來性,絕對不是當下的價格。

房地產從過去三年半中,從土增稅減半、SARS之後,房價一飛沖天,這過程中,發現民眾的貧富懸殊差距愈來愈大。因為有錢人買好地點,沒錢人買較差的地點。換言之,若三年半前以一坪三十萬元買在大直明水路;但是買了郊區一坪只花十五萬元。經過三年半,大直明水路漲到一坪五十萬元,郊區才漲到二十萬元,雖然都漲,但好地段漲幅大,資產價值差距也拉大。


若大三通台灣房價勝過香港

上海的房價在溫家寶第一次宣布措施後,因為上海的民眾家戶所得相差二十四倍的因素下,只有外資或其他省分的有錢人才買得起上海的房子,其他人只能望屋興嘆。

這個現象引起中共對高房價注意,中共基本政策就是要平等,所以湯臣一品至今只賣出二戶。除外資之外,沒有人敢買,在此情況下,使得價格停擺,不過上海內環價格並沒有下跌。

此外,二○○八年大三通若實現,香港的利多將走到高點,房價會比較保守。因為兩岸大三通以後,大陸人最想到台灣觀光,屆時將產生磁吸效應,房價肯定會超越香港,因此,台灣未來的房地產沒有看壞的理由。

謝:房地產逐漸從內往外擴散,從信義計畫區到南港、內湖之後,大台北郊區在高鐵通車後,新板特區勢必更有發展,不只板橋房價會上漲,包括新莊、土城也會水漲船高。

因為日本的房地產經驗就是沿著捷運方向一直擴散,住不起市區的人,就住坐捷運可到的地方,日本已經放大到只要捷運二小時內的地區,房地產一定會上漲。

台北現在就按著捷運的路線,從市中心往外擴散,買捷運會到的地方,是很重要的策略。

彭:房地產可用槓桿原理操作、房地產可舉債來購買,民國八十年到九十五年間,假設定存利率是二%,最高可以到七%,最低到一.一七%。台灣若從十五年來計算,利率平均為四%左右,也就是說十五年前放十元在銀行生利息,會有十九.八五元,增加九.八五元,可是十五年前一個十元的波羅麵包,現在可能已經漲到二十五元,已經超過定存的利息,房地產也會跟波羅麵包一樣。

台灣目前的自有住宅率達到八成五,七十五年台灣人開始有錢後,大家開始追逐房地產,就連烏來山區的房子都漲。但這波上漲是很健康的,反觀八十六年到九十年整個房價反轉,成交萎縮,九十年成交只有二十五萬戶,加上法拍屋、輻射屋和海砂屋,讓民眾對房地產失去信心。

最近三年是房地產的衝刺期,雖然新板特區房價看漲,大漢橋下的房價卻是力不從心,需要注意的是,高架橋下的房價除了台北市外,其他地區都不好,因此全面上漲不可能。現階段台灣房價和國際相較是相對低點,買房子要找到轉機點而不是最高點。


店面報酬率比住家高七成

彭:將過去四十二個月房地產上漲原因找出來,可以發現這段期間很多人在房地產致富。致富的首要原因是交通。過去的三年六個月,政府在交通做了很大的努力,捷運通車就是最主要的一項。

然而交通不一定會把房價帶上來,有可能加速它的沒落,例如花蓮因北迴鐵路的通車使得年輕人外流的比率增加。

謝:財富的累積從現在開始,大家可以趁著假日到各地去看房子,久了之後對行情會特別敏感,為自己創造無窮的商機。

彭:假日到各地看房子可以,此外,店面也可以留意,因為店面會成為新的顯學,現在如已經有住家的話,不妨投資店面,因為店面有可塑性,且法令限制最低,只要預防商圈出現變化,就可以賺錢。

捷運通車後,因為附近的生活機能更佳,加上人口稠密度升高,且捷運將帶來人潮,這種加乘效果,使捷運周邊房價墊高,如果住家漲三成,店面會漲一倍。

雖然高鐵有很多負面新聞,但不要太擔心,要看全面性的發展。台灣可以參考日本和法國的歷史,因為日本新幹線帶來經濟價值超過建設時的投入,至於高鐵的黃金五站則是竹北的六家和桃園的青埔,其中又以桃園的青埔最受關注,除了有台灣桃園國際機場外,也是外資青睞的地點,相當值得關注。

可以想見的是,台灣高鐵就像一尾活龍般,貫穿台灣的房地產。

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