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老牌建商的一個70億元大賭注 P.118

老牌建商的一個70億元大賭注 P.118

趙曉慧

產業動態

下半年《台股關鍵報告》

2007-06-07 15:49

將大手筆推出五千坪露天商場開發案的益民建設,在董事長鄭敏雄以低調、殷實的風格經營下,雖然知名度不高,但卻是成長、獲利穩定的老牌建商,然而此次總銷金額高達七十億元的益民一中商圈推案,可說是這家老公司的一次豪賭。

商場開發案因成功不易,向來被視為房市的票房毒藥,且泡沫化的疑雲逐漸籠罩房市上空,所以銷聲匿跡多年。

然而,近期不但發現在中台灣的「一中商圈」重返市場,且一出手就是五千坪、總銷金額七十億元。這一個驚得許多房地產業者說不出話來的商場案,竟然是由知名度不高的益民建設獨資開發。益民建設董座鄭敏雄何以逆勢操作、錢進一中商圈,成為各界十分好奇的焦點。


作風殷實  連官網都沒有

益民建設是台中縣大里市的老牌建商,至今已經有三十年的歷史,推案多半集中在大里、彰化、台中市南區。作風非常低調、保守,連公司網站都沒有;這次為了銷售七十億元的「益民一中商圈」商場案,才在代銷公司的建議下開始建置網站。

董事長鄭敏雄今年已經七十歲了,卻仍然一頭烏黑濃密的頭髮,身體相當硬朗,平日就靠爬山來運動保養。從外表來看,鄭敏雄給人的感覺是一位親切、厚道的鄰家歐吉桑,但打聽起他的事業版圖及家族企業,可不輸給台中市十大建商。

鄭敏雄堪稱是大里市的「推案王」之一,但幾乎都以透天店面為主。最轟動的代表作,是一九七○年代在立人高中旁推出二千戶造鎮案「益民華廈」,當時交由太府廣告代銷,現在已是大里市最熱鬧的商圈之一。

益民建設對透天店面情有獨鍾,但只鎖定像菜市場這樣人潮洶湧的既成商圈買地。鄭敏雄說:「我買地有三個原則,地段要讓建商賣房子賺錢,讓買房子的人賺錢,讓租店面做生意的人賺錢。」

他有一套「店面致富哲學」,豪宅只能趁著房市景氣增值幾年,但透天店面卻能夠持續增值,還可以幫助購屋人變有錢人。鄭敏雄之子、益民建設總經理鄭旌宏,原本想要在七期重劃區蓋豪宅,後來覺得老爸的「店面致富哲學」有道理,便放棄原來的計畫,跟著老爸在一中商圈推商場案。

家族的企業體遍及米業、成衣、汽車旅館等,鄭敏雄就靠著家族間的集資介入房地產。外傳近兩年來曾經是台中市知名建商大毅建設的大股東,還錢進上海與寶成機構一起開發不動產,此次又獨資開發一中商圈的商場案,財力雄厚可見一斑。


細水長流  不玩財務槓桿

儘管鄭敏雄的財力雄厚,但經營房地產卻穩健務實。每一次只推一個建案,賣完才再推案,絕不玩財務槓桿。一九九○年代房地產不景氣時,益民建設在台中市黎民路的「黎民新天地」華廈案,改採只租不賣的策略,等到景氣反轉之後再賣出。

就是這樣細水長流的經營策略,加上逢推必賣的透天店面產品,使得益民建設的自有資金長年充足。鄭旌宏便說:「我父親說過,不怕土地貴,只怕買不到。」這十餘年來當房市風暴來襲,操作財務槓桿的建商一一倒下,但鄭敏雄卻仍能屹立不搖。

人潮洶湧的一中商圈,符合了鄭敏雄的買地條件,但商圈內的土地多屬公有或財團法人持有,鄭敏雄便主動上門遊說持有人釋出標售。

台銀一塊一千七百坪宿舍用地,益民建設以每坪二十八萬元擊敗八家建商得標,最後蓋成透天店面「大億民」。

這次中台神學院五千坪土地,鄭敏雄可是花了三年的時間進行遊說校方,最後適逢政府為宗教團體辦校的法令解套,校方才同意賣地。釋出標售之後,益民建設以每坪三十八萬元、總價十九億元擊敗三家建商得標。

回顧台中市的大樓型商場開發案,最後套牢居多,加上台灣房市已到頂的雜音不斷,鄭敏雄這次大手筆推出「益民一中商圈」,無論是建商或是3C電子商家,看衰的人不少。

有建商認為,五千坪太大規畫不易,總銷金額也太高,且基地位置並非面臨第一線的主要幹道,集客力有限。3C電子商家則認為,一中商圈的人潮僅集中在傍晚之後,白天幾乎沒有生意做,開店並不划算。

鄭敏雄卻認為,這些失敗的商場案,人潮都是靠商場來集中,支撐力道不夠。同時多屬大樓型商場的規畫,樓下店面、樓上住家,樓下店家若是為了做生意進行促銷造勢,噪音及人潮就會干擾社區安寧,遭到樓上的住戶集體抗議,讓生意難以維持。

但國外成功的商場案都是造鎮式透天店面,台中市著名的精明一街商圈也屬此類規畫,樓下店面、樓上做成套房出租,加上「益民一中商圈」商場案走的是有如上海新天地般的國際觀光商圈路線,會有特色及賣點。

三年前取得的台銀宿舍建地時,代銷業者就建議興建「外店面、內別墅」的透天社區;但鄭敏雄力排眾議,做成清一色的透天店面商店街「大億民計畫」;推出之後兩個月就完銷,買主多半是一中商圈的商家,鄭敏雄對房市的判斷似乎賭對了。

五千坪的「益民一中商圈」商場案,不僅是台灣第一個也是面積最大的透天商場開發案,更是鄭敏雄繼三十年前在大里市的二千戶造鎮案之後,個人生涯中最大的建案。鄭敏雄能否締造另一個商場傳奇,看來需要等待時間證明。

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