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四十五億資本額玩五百億建案

四十五億資本額玩五百億建案

陳毅平

產業動態

600期

2008-06-19 15:18

因為個性保守,日勝生創辦人在媒體面前一向低調,但也因為歷經台灣房地產四次景氣循環,了解何時該全力一搏,他特殊的發展模式,寫下中型建商挑戰大型建案傳奇,也為他在同業間博得「捷運聯合開發不倒翁」的封號。

今年上半年,不論在家中的電視頻道、在車上聽廣播,很難不注意到「美河市」的廣告——「The most beautiful city on the riverside,新店小碧潭捷運站,千里水岸奇蹟......」,氣勢磅礡的聲音迴盪。相對於廣告的強勢播放,幕後的大老闆——日勝生董事長林榮顯卻是生意做得越大、行事越是低調,他是一個什麼樣的人?

出生高雄美濃的林榮顯是南部客家人,由於家族原來就從事建築業,在屏東完成學業後,一個人北上歷練。就像業界許多大老闆一樣,他也從建築業最基礎的工作開始學起,一九六八年在台北一家建設公司當監工,工作一陣子後才去服兵役。一九七四年退伍後就與二位好友合資蓋房子,現在汀州路、金門街一帶都有林榮顯的建物。

 

一九八○年,林榮顯和太太游婉英及哥哥林榮煥在南部創立日堡興業有限公司,最初以買賣材料及百貨為主。後來進軍營建業,主要以附有休閒俱樂部、餐廳等高生活機能住宅為主,有別於一般銷售建案的房地產開發公司,林榮顯在建築業不景氣的九○年代,多半以自有建物經營俱樂部,不僅有別於一般將休閒設施交由大樓管委會的方式,也可對外招募會員提高盈餘貢獻。

 

雖然初期推案規模並不大,在台北市建築業也沒有高知名度,但林榮顯一直在等待機會出手,台北市捷運開始運轉後,台北人的生活及住屋習慣悄悄發生變化,他看好這個趨勢,決定重壓捷運聯合開發案,這項決定改變了他的人生。

 

第一把:E.A.T  SARS期間頻飛台南談判

 

富貴險中求是常識,但是要實際去做就是違反人性的大挑戰!二○○○年SARS疫情爆發,百業蕭條,房地產更是跌到谷底,當房地產同業都束手無策時,林榮顯卻吹起進攻的號角。

 

林榮顯帶著總經理陳慶洪三天兩頭搭飛機到台南與南寶樹脂的高層斡旋,目的就為了布局忠孝捷運永春站出口的「E.A.T」共構案土地,「那時我們都戴著口罩去談,有種要錢不要命的感覺。」陳慶洪事後回想不禁感嘆起來!

 

第一件讓日勝生打響名號的建案,就是位於忠孝東路五段、捷運永春站出口的「E.A.T」,該案深受都市型首購族歡迎,但這塊土地原分屬太平洋建設及南寶樹脂,經過多年開發卻因故暫停。看好開發商機,林榮顯不顧SARS危險親自三顧茅廬協調,事後他自己評估認為當時能從南寶手上拿下土地,最主要是他們談判的策略與其他人不同,以「買斷」的方式,而非談合建的方式,而且又是在SARS期間去談。這番誠意終於打動了對方。

 

如今成為建商眼中金雞母的捷運聯合開發案,在八年前卻不被房地產業界看好,最主要是資金回收時間漫長,涉及的相關法令多如牛毛,光是與市政府議約動輒就要兩、三年時間,對於重視現金周轉率的上市櫃建設公司來說,根本不符合成本效益。

 

林榮顯的逆勢操作為日勝生創造新藍海,抓對趨勢,他的第一個冒險終於獲得報償,E.A.T案推出後,立即銷售一空,創下日勝生首件完美戰績。

 

第二把:京站  首創預售四十五年租賃權

 

嘗到甜美的果實後,林榮顯越玩越大,幾乎把所有籌碼都壓在捷運共同開發案上,第二個投資就突破百億元,達到新台幣一○九億元,就是台北火車站的「京站」。

 

交九轉運站原為台鐵貨運服務所及建成國中土地,基地面積六四六五坪。台北市政府在二○○一年十二月招商,歷經兩次流標後,日勝生在○四年取得優先議約權,並以設定地上權BOT方式辦理,特許年限五十年至二○五五年一月二十六日止。

 

不過,總戶數高達一千餘戶京站自簽約後,就歷經都市計畫變更、聯貸銀行團簽訂融資契約等波折,加上營建原物料飆漲、施工成本追加等,日勝生承受很大壓力。主要是京站有別於一般地上權住宅,是國內首創預售四十五年「租賃權」案例,消費者買的是「沒有土地」、「沒有產權」的房屋,當房屋使用期限屆滿後就必須歸還給市政府。

 

雖然房屋沒有產權,但京站三年前打著「五鐵交會」為賣點,而且售價只有區域行情的二分之一,只花了三個月就銷售一空,林榮顯繳出的這張成績單,也令其他房地產業者不得不對他刮目相看。

 

靠著敏銳的嗅覺及一點運氣,林榮顯過了京站這一關,而其中最主要的關鍵就是市政府協助說服銀行團貸款,雖然財務實力不如一線的大建商,但是靠著承包市政府聯合開發計畫的模式,將自己與市府綁在一起,無形中增加融資的實力。

 

林榮顯的政商實力也是外界最好奇的,為了拿下捷運聯合開發案,日勝生有別於其他建設公司,編制了不少專與公部門打交道的法務、財務人員,除了陳慶洪是林榮顯高薪挖角而來,林榮顯還挖角前衣蝶百貨行銷副總柯愫吟等人,進行「京站」及「小碧潭」的商場開發。

 

從永春站「E.A.T」、台北車站交九用地「京站」、小碧潭站「美河市」、木柵站「夢奇地」、南港機場站等聯開案,林榮顯幾乎是與捷運綁在一起;不過,由於捷運聯合開發的利益龐大,日勝生的政商關係始終被外界拿來作文章。去年十月,日勝生因為一筆辦公大樓交易爆發內線交易、財報不實等弊案,林榮顯與財務主管遭到約談,讓公司長期建立的形象出現裂痕。

 

台北市議員簡余晏、李慶鋒就提出書面質詢指出,為何日勝生這些年來竟包辦了台北捷運局大大小小的聯合開發案?他們更要求台北市政風處了解相關開發案的內情,清查其中有無官商勾結的不法情事。

 

雖然外界有許多質疑聲浪,但是林榮顯還是保持一貫的低調態度,而他的低調是有原因的。五年前,京站案開發時,林榮顯曾接受媒體專訪,但是才剛開始拍照,他的妻子游婉英就衝出來大罵,責怪林太高調了,從此以後,他就沒有再接受媒體的專訪,可見妻子在林榮顯的事業中占有重要的發言地位。

 

林榮顯的特殊發展模式,造就了中型建商挑戰大型建案的傳奇,對於他可以克服難關、走出不同的活路,業界給他「捷運聯合開發不倒翁」的封號。雖然對於過高的財務操作外界有所疑慮,但是查閱日勝生前二年的財報,資產負債比都在五○%上下,與同業相比似乎並未有異常現象。

 

第三把:美河市  銀行聯貸金額高達一三三億

 

林榮顯最新的挑戰是二八○億元的造鎮計畫——「美河市」,日勝生將在小碧潭站沿河一公里的建地上,興建十六棟十六至二十九層的住宅、商業大樓及購物中心,銀行聯貸金額就高達一三三億元,整個開發案預計於二○一一年三月才能完工,據了解,自去年十一月開賣至今銷售率已超過五○%,堪稱今年上半年風雲個案。

 

今年下半年,日勝生還將推出「捷運南港機場聯合開發案」,據了解,此案在建築外觀上將有大幅突破,日勝生將在忠孝東路七段打造「台北城的新東門」,因為南港是捷運、高鐵、台鐵三鐵共構車站,是繼信義計畫區後另一顆明日之星,主力產品是三至四房的換屋型產品。

 

與林榮顯接觸過的人都認為,他個性有些保守、拘謹,或許是一輩子從事營建業,歷經過台灣房地產景氣四次循環,讓他了解何時該保守、何時又要全力一搏。
趁著這波房地產多頭大浪,林榮顯把握機會全力順風張帆,以四十五億元的資本額同時玩四、五百億元的建案,只要這一波過關,林榮顯將成為建商新傳奇!


林榮顯
出生:1949年
現職:日勝生活科技董事長
學歷:屏東高工建築科

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