在今天看見明天

解救殘破家園 變身都更大亨

解救殘破家園  變身都更大亨

趙曉慧

產業動態

shutterstock

601期

2008-06-26 09:50

花了一輩子辛苦的血汗錢,到仁愛路四段買一棟好宅,想要退休享清福的黃明達,沒想到買到的是海沙屋!頓時粉碎了他的退休美夢。不過,還好靠著都市更新幫他重建了家園,後半輩子的人生更產生大逆轉,從海沙屋受災戶變成都更達人。

在台北市房價相當燙手的國父紀念館特區,正對面有一棟「晶宮大廈」在施工中,今年五月有一戶以每坪七十五萬元、車位四百萬元賣出。這個價位,與動輒每坪上百萬元的豪宅相比,或許不夠看,但你可能不知道,這棟大樓曾是海沙屋,房價一度慘跌到每坪十九萬元法拍價,最後靠著自辦都市更新成功改建,房價回漲近三倍!

 

血淚  房產經歷二十年,自己竟買到海沙屋

 

晶宮大廈的都市更新足足整合了七年,開過一百零六次協調會,平均每二十四天就要開一次,看在一般人眼裡,這簡直是超級任務!其中最關鍵的推手就是住戶黃明達,推動這個案子,讓他找回自己的房子,更搖身變成「都更通」,幫助九二一地震受災戶利用都更重建家園。

明年六月晶宮大廈就可以完工交屋了,談起長達七年的都更過程,五十六歲的黃明達笑說:「這真是一段血淚史!」

黃明達學的是法律,在三十一歲、一九八三年從警政署的情治單位退休,轉入房屋仲介,同時做房屋買斷再裝潢轉售的投資,八年間賣了四百棟房子,累積一筆不小的財富。一九九○年他拿了八百萬元轉作期貨SMP,結果因為不了解市場,在兩個月內賠光,後來又轉回房地產。

一九九五年他看中了國父紀念館對面屋齡九年的晶宮大廈,想要買下來作為退休後的住所,於是便賣掉瑞安街的房子,以每坪三十萬元、共一千三百萬元,買下晶宮五樓一戶四十五坪的房子。

 

正當黃明達準備裝潢搬新家時,天花板一拆,水泥塊頓時像雪花般的脫落,一眼就看到鋼筋,但更驚人的是鋼筋已經爛掉!「聽說七樓的住戶,可以透過天花板的大縫隙看到八樓!」

 

更慘的還在後頭。九二一地震當晚,黃明達坐在客廳,地震來襲時,他趕緊衝到主臥室,搶在主臥室牆壁整片坍塌之前把太太救出來。當晚,全家人就夜宿國父紀念館廣場,隔天馬上搬家,而原本五十二戶的社區,也搬光剩下六戶。

 

他感慨地說:「我做房地產二十年來,看過二百棟的海沙屋,沒想到自己買到的竟然也是海沙屋!」他認為,晶宮大廈一定要透過列為危樓再拆除改建,於是自己當起發起人,成立管委會,找專家來鑑定房屋,一周開一次說明會,為鄰居解說改建後的效益。

 

晶宮大廈的住戶一開始對於社區整合缺乏信心,但最後終於一步步接受。一年之後,黃明達取得九成住戶的同意書。

 

但麻煩的是有五家釘子戶,遲遲不肯簽同意書,最難搞的是擁有兩層地下室產權的李先生,產權市值約二千萬元,大家要集資一億元跟他買,他卻開價一億八千萬元,擺明了就是刁難。他還找人來查封他的房子,阻擋台北市建管課發出建照。

 

整個危樓改建案頓時陷入膠著,直到一九九八年《都市更新條例》公布施行,只要八成以上住戶同意就可強制執行,晶宮大廈的改建又露出曙光。不過,整合的痛苦才真正降臨!

 

困難  權力分配吵不停,端出法條解爭端

 

晶宮大廈的基地僅九九七平方公尺,不足法定的一千平方公尺,且海沙屋竟然不構成台北市政府的都更條件,使得申請案件被駁回。黃明達說:「海沙屋有改建的急迫性,但市府卻不體諒,真氣人!不過我抱定沒有做不成的事情,繼續折衝。」半年之後,都更申請案終於過關。

 

接下來最麻煩的是住戶權利分配、資金籌措。由於大家的建坪面積一樣,但土地持分不同,而都更的權利變換又是以土地持分為根據,導致住戶的希望值南轅北轍。改建後的建築坪數規畫,改了二十一次,還是有人不滿意。誰也不服誰,黑函、存證信函、訴訟案滿天飛。

 

而晶宮大廈的拆除工程,因為拆除舊屋之後的鋼筋可以變賣獲利,還引來黑白兩道的搶標,兩派人馬還因互毆而掛彩!

 

「遇到這種情況,還是要靠法律來解決。」有爭議的部分,黃明達請求內政部營建署發出解釋令,而原本以地坪計算的估價依據,改採以建坪計算。黃明達還花了一年親自找了十餘家銀行談融資、信託,最後取得土地銀行的融資。

 

最後剩下不肯搬遷的少數釘子戶,為了強制執行,黃明達將大樓一樓的警衛撤掉,讓小偷闖空門的機會增加,配合斷水斷電,釘子戶終於全部搬走。延宕七年的海沙屋危樓,終於成功拆除、大功告成!

 

透過都更的容積獎勵,黃明達原本四十五坪的房子,更新之後分到五十八坪外加一個車位的房子。當年購屋成本一千三百萬元,現在新家價值四千三百五十萬元,保守估計獲利二.三倍。

 

奠基  克服整合困難,鑽研細節成都更達人

 

其實,黃明達還有一項「祕密武器」,就是精通法律條文。學法律出身的他,從三十一歲踏入房地產界那一天開始,下班之後到睡覺之前就是在書房閉關,拿出民國三十八年後的房地產法令及解釋令,一條一條拿出來研究、理解,為日後處理龐雜的都市更新業務打下深厚基礎,還主動協助政府修訂都更法令。

 

房地產的開發利益龐大。黑白兩道都覬覦,黃明達就是靠著精通律條,加上他曾經是情治人員出身,即使遭到威脅、接到各種官司訴訟,他仍然「老神在在」。

 

九二一地震之後,黃明達一位建築師朋友的建案因震損而被控告,黃明達陪著他找律師、出庭,就這樣接觸到災民。因目睹災民的家園有重建的急迫性,黃明達開始教災民利用都市更新做重建。

 

二○○四年,黃明達嗅到都市更新的時代已經到來,便成立「逢達不動產開發顧問公司」。此時的他,儼然成為「都更通」,舉凡估價、容積獎勵、法令釐清、合建條件、建築規畫、室內設計等,他可說無所不通。

 

從九二一地震到目前為止,他已主持過十六件都更案,還有二十五件規畫中的案件,費用按照政府的公告定價依人數、面積比例來收費。黃明達表示,若是一千坪都更案,大約可以收取一千萬元的規畫費用。他還常常受聘到金融行庫、同業公會、房仲、建設公司演講都市更新,擔任營建署「都更條例修正草案」的審查委員,同時協助修訂都更相關法令。

 

很多朋友都勸黃明達出書,內政部營建署都市更新組一位彭科長,還常常開玩笑地說:「黃先生,如果你死掉了我們怎麼辦?」

 

從海沙屋受災戶,因緣際會攀上都市更新的趨勢,變身﹁都更通﹂及﹁都更大亨﹂,黃明達走出一條不同的人生道路。

 

都更後,至少換回一個安全的家!

 

另一個透過都市更新重現改建生機的海沙屋受災社區,是台北市內湖的「聯邦合家歡」,原先共有四大棟區、共450戶,其中「富貴區」250戶、「吉祥區」90戶為海沙屋。

 

大約六年前社區便發起要改建,但是無法取得百分之百的住戶同意,且當時每坪房價僅20幾萬元,不敷營建成本、房租、規費等,整合陷入膠著,有部分住戶忍痛將房子以每坪11餘萬元賤價出售。

 

現在有了都市更新可以解套,「吉祥區」已成功整合85戶同意,第一階段的概要已經送審通過,可興建14層高、141戶的新大樓,最快一年後可以取得建照。

 

若按照三年後捷運通車的房價估算,每坪市值40至50萬元,目前已有都更淘金客每坪出價16至18萬元收購,但住戶普遍惜售。

 

「吉祥區」住戶紀小姐說,現在營建成本上漲,而台北市又實施新的容積率管制,需要雙電梯、雙逃生梯,容積及室內坪數都會縮水,不過都更後至少可以換回一個堅固安全的新家!

 

黃明達

 

出生:一九五二年

學歷:中央警察大學行政系

現職:逢達不動產開發顧問公司總經理、台北縣都市更新審議委員會審議委員、台灣不動產人力資源協會「都更訓練班」講師、桃園縣物業管理協會「都更訓練班」講師

經歷:八年警政公務員、投資房地產十二年、理財投資顧問、都市更新十年

延伸閱讀

再遇到下一個文林苑王家 政府該怎麼做?

2017-01-05

老屋大富活

2017-01-04

讓50萬老房子變百萬豪宅!靠這3招

2017-01-05

舊宅變金屋 都更全攻略

2008-06-26

搶吞都更威而鋼 小心資金蹲苦窯

2010-08-05